Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage und Gartengrundstück

Lfd. Nr. 3: unbebautes Grundstück (Gartenland), Verkehrswert: 1.200,00 €
Lfd. Nr. 4: Einfamilienhaus, Verkehrswert: 130.000,00 €
insgesamt als wirtschaftliche Einheit , Verkehrswert: 132.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus mit Anbau, Garage, Hintergebäude und Außenanlagen sowie ein unbebautes Gartengrundstück, die als wirtschaftliche Einheit genutzt werden.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 08.04.2026 im Rahmen einer Ortsbesichtigung vollständig besichtigt; alle Gebäude und Räumlichkeiten waren zugänglich. Die Bewertung stützt sich zudem auf Grundbuch-, Kataster- und Behördenauskünfte; Bauakten lagen nicht vor.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss, Anbau und ohne Unterkellerung. Das ursprüngliche Baujahr wird mit 1933 angegeben; 1994 wurde der Anbau aufgestockt. Ab 1994 erfolgten Modernisierungen unter anderem an Fenstern, Bädern, Bodenbelägen, Heizung und Fassadenanstrich. Die Wohnfläche beträgt rund 174 m². Denkmalschutz besteht nicht.

Im Erdgeschoss befinden sich Flure, Bad, Hauswirtschaftsraum, Küche und drei Wohnräume. Das Dachgeschoss umfasst einen Flur, ein weiteres Bad sowie sechs Wohnräume. Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben, weist jedoch teilweise gefangene Räume und Durchgangsräume auf. Im Dachgeschoss besteht zudem eine hohe Stufe zum Wohnraum im Anbau. Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend.

Das Gebäude ist massiv errichtet, mit Mauerwerksaußenwänden, teilweise innen vorgesetzten Rigipsplatten, tragenden Innenwänden aus Mauerwerk und überwiegend Holzbalkendecken. Das Wohnhaus verfügt über ein Satteldach, der Anbau über ein Pultdach; die Eindeckung besteht aus Betondachsteinen. Die Dachflächen sind überwiegend ungedämmt, die obere Geschossdecke nur teilweise gedämmt.

Der bauliche Zustand ist augenscheinlich normal. Festgestellt wurden teilweise knarrende Fußböden im Dachgeschoss, Schwarzschimmel an der Bodenklappe zum Spitzboden sowie vereinzelt Putzschäden am Sockel und an der Fassade. Insgesamt besteht geringfügiger Unterhaltungsstau sowie allgemeiner Renovierungsbedarf.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören eine massiv errichtete Garage mit Schuppenanbau sowie ein Hintergebäude. Die Garage ist einseitig an das Hintergebäude angebaut, verfügt über Betonfußboden, flaches Pultdach mit Dachpappe und ein zweiflügliges Holztor mit Lichtausschnitt. Festgestellt wurden Risse im Betonfußboden und Farbabblätterungen am Garagentor.

Das Hintergebäude ist ein verputzter und gestrichener Massivbau mit flachem Pultdach und Bitumendeckung. Es enthält einen als „Partyraum“ genutzten Raum mit Fliesenboden, Anstrich an den Wänden, Styroporpaneeldecke und elektrischem Heizkörper sowie einen Schuppenteil mit Betonfußboden. Im Schuppenteil bestehen Risse und Putzschäden; hofseitig wurden Farbabplatzungen und Putzschäden im Sockelbereich festgestellt.

Grundstück

Das Gesamtgrundstück umfasst 893 m² und besteht aus dem mit Wohnhaus und Nebengebäuden bebauten Flurstück 145 mit 600 m² sowie dem separaten Flurstück 144 mit 293 m². Die Grundstücksform des Gesamtgrundstücks ist trapezförmig, die Topografie eben. Die Straßenfront zur Lebiener Straße beträgt etwa 20 m, zum rückwärtigen Landwirtschaftsweg etwa 30 m; die mittlere Tiefe liegt bei rund 45 m. Das Wohnhaus, der Anbau und das Hintergebäude stehen teilweise grenzständig.

Das separate Flurstück 144 ist als Gartengrundstück bewertet. Es ist ebenfalls trapezförmig zugeschnitten, weist eine Front von rund 30 m zum Landwirtschaftsweg und eine mittlere Tiefe von etwa 15 m auf. Planungsrechtlich ist es im Flächennutzungsplan als Sport-, Freizeit- und Erholungsfläche dargestellt; bei separater Veräußerung wurde deshalb lediglich Gartenland angesetzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus leerstehend; augenscheinlich bestanden keine Miet- oder Pachtverhältnisse.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach, Anbau mit Pultdach; Eindeckung mit Betondachsteinen, Nebengebäude teils mit Dachpappe bzw. Bitumendeckung

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung als Pumpenheizung mit Flüssiggas; Therme 2011 erneuert; teilweise Fußbodenheizung im Erdgeschoss (Küche und Wohnzimmer, 2003); Warmwasser überwiegend zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise mit innenliegenden Sprossen; Kunststoffrollläden; innere Fensterbänke aus Werzalit

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit eingebauter Eckwanne, WC, Waschtisch und Handtuchheizkörper; zusätzliche Dusche im Hauswirtschaftsraum; Bad im Dachgeschoss mit Dusche, WC, Waschbecken und Zwangsentlüftung

Das Objekt liegt in Annaburg, Ortsteil Plossig, mit ca. 200 Einwohnern, im Landkreis Wittenberg in Sachsen-Anhalt.

Das Bewertungsobjekt befindet sich nahe dem nördlichen Ortsrand in einfacher ländlicher Wohnlage. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend wohnbaulich geprägt. Es liegt an einer überörtlichen Verbindungsstraße mit mäßigem Verkehr; rückwärtig grenzt ein Landwirtschaftsweg an. Beeinträchtigungen bestehen nur geringfügig durch Straßenverkehr.

Schulen und Ärzte befinden sich in Annaburg in rund 9 km Entfernung. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten und Verwaltungseinrichtungen sind ebenfalls in Annaburg vorhanden. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Jessen.

Das Grundstück ist eben und trapezförmig zugeschnitten. Es verfügt über eine Front zur ausgebauten Straße sowie rückwärtig zum Landwirtschaftsweg. Vorhanden sind Hof- und Wegebefestigungen, Gartenanlagen und Pflanzungen sowie Einfriedungen. Die Erschließung erfolgt über Strom, Wasser und Flüssiggas; die Abwasserentsorgung über eine biologische Kleinkläranlage mit Versickerung.