Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung

Verkehrswert: 98.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 2-Zimmer-Wohnung Nr. 8 im 3.Obergeschoss Mitte, sowie dem Keller Nr. 8 in einem Wohn- und Geschäftshaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 13.01.2026 von außen sowie in den gemeinschaftlichen Bereichen besichtigt; einbezogen wurden Gebäude, Außenanlagen, Treppenaufgang, Aufzug und Untergeschoss. Das Wohnungseigentum selbst konnte nicht von innen besichtigt werden, sodass die Bewertung insoweit auf Unterlagen und unterstellten durchschnittlichen Objekteigenschaften basiert.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 8 liegt im 3. Obergeschoss in mittiger Lage und dient Wohnzwecken. Laut Teilungserklärung und Flächenberechnung umfasst sie ca. 51 m² Wohnfläche bei einer Aufteilung in 2 Zimmer, Küche, Bad und Flur. Ein Kellerabstellraum Nr. 8 im Untergeschoss ist zugeordnet.

Der Grundriss ist funktional organisiert; sämtliche Räume sind von einem zentralen Flur aus erreichbar. Das Bad ist innenliegend und damit fensterlos. Küche, Wohn- und Schlafzimmer sind vollständig zur Straßenseite ausgerichtet. Dadurch ist die Wohnung nur einseitig orientiert; die Fenster liegen ausschließlich in Südrichtung. Die Belichtung der Aufenthaltsräume ist grundsätzlich gegeben, die einseitige Ausrichtung und die Lage gegenüber der Feuerwache wurden jedoch als wertmindernd beurteilt.

Mangels Innenbesichtigung sind Innenausbau, Oberflächen, Türen, Bodenbeläge, Sanitär- und Küchenausstattung sowie der konkrete Erhaltungszustand unbekannt. Für die Wertermittlung wurde deshalb ein durchschnittlicher Instandhaltungszustand bei normaler Bauunterhaltung und schadensfreiem Zustand unterstellt. Die Nutzung war nicht sicher feststellbar; da an der Wohnungstür kein Namensschild vorhanden war, wurde Leerstand angenommen.

Gebäude

Das Wohnungseigentum befindet sich in einem ca. 1967 errichteten, sechsgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus in massiver Bauweise mit vollständiger Unterkellerung und zweiseitig angebauter Blockrandbebauung. Das Gebäude ist nach WEG in 17 Einheiten aufgeteilt und verfügt zusätzlich über einen zweigeschossigen Hofgebäudeteil.

Das Haus erschließt sich über einen seitlich gelegenen Eingang in der Durchfahrt. Vorhanden sind Kunststoff-Haustür mit Glaselementen, Klingel-/Haussprechanlage, in die Fassade eingelassene Briefkästen, ein Treppenhaus mit Massivtreppen und Kunststeinfliesen sowie ein 4-Personen-Aufzug ab Hochparterre, Baujahr 1966, Umbau 2018. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wurde als überwiegend normal bis durchschnittlich unterhalten beschrieben. Sichtbar waren nur geringfügige, baujahrstypische Mängel wie kleinere Risse und Abplatzungen. Frühere Abdichtungsmaßnahmen im Keller sind dokumentiert; weitere Feuchtigkeitsprobleme wurden erwähnt, ohne dass derzeit eine Sonderumlage beschlossen war. Modernisiert wurden insbesondere der Anschluss an Fernwärme Mitte der 1980er Jahre sowie hofseitige Fenster im Jahr 2010; weitere Fenster und die Hauseingangstür wirken ebenfalls erneuert.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung mutmaßlich leerstehend; das Mietverhältnis war unbekannt.

• Dachform/Dachdeckung: Flachdach

• Heizung & Warmwasser: Fernwärme; Energieausweis vom 30.09.2020 auf Verbrauchsbasis, Endenergieverbrauch 97,87 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse C

• Aufzug: 4-Personenaufzug ab Hochparterre, Baujahr 1966, 2018 umgebaut

• Elektroinstallation: im Treppenaufgang Sicherungskästen überwiegend mit Schmelzsicherungen/Drehsicherungen, ohne Fehlerstrom-Schutzschalter; Klingel-/Sprechanlage mit Türöffner am Hauseingang

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, soweit von außen erkennbar; hofseitige Fenster 2010 erneuert, weitere Fenster augenscheinlich ebenfalls neuwertiger

• Sanitärausstattung: innenliegendes Bad ohne Fenster; weitere Ausstattung unbekannt

• Böden: Treppenhaus mit Kunststeinfliesen; Bodenbeläge in der Wohnung unbekannt

Das Objekt liegt in Pforzheim, Stadtteil Weststadt, mit ca. 130.000 Einwohnern, im Stadtkreis Pforzheim, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist von dichter, mehrgeschossiger Wohn- und Geschäftsbebauung in Blockrandstruktur geprägt. Das Haus befindet sich an einer stark frequentierten Hauptverkehrsstraße; gegenüber liegen die Hauptfeuerwache und anschließend der Messplatz. Daraus ergeben sich erhebliche Beeinträchtigungen durch Lärm- und Abgasimmissionen. Die Wohnlage wurde als sehr einfach eingestuft.

Kindertageseinrichtungen sind im Stadtteil vorhanden, die Grundschule Osterfeld ist in etwa 750 m erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs liegen in rund 750 m Entfernung. Eine Bushaltestelle befindet sich ca. 100 m entfernt, der Hauptbahnhof in etwa 2 km. Überregional besteht Anbindung über die Bundesautobahn A 8; die Anschlussstelle Pforzheim-West liegt ca. 3 km entfernt.

Das Grundstück ist annähernd eben und liegt auf Straßenniveau. Es ist rechteckig zugeschnitten, etwa 499 m² groß, mit rund 19 m Straßenfront und ca. 26 m mittlerer Tiefe. Das Gebäude steht straßenseitig direkt am Gehweg, ist beidseitig angebaut und verfügt rückseitig über eine gepflasterte Hoffläche mit Mauer. Das Grundstück ist voll erschlossen; Anschlüsse an Strom, Wasser, Gas, Kanal, Telekommunikation, Breitbandkabel und Fernwärme sind vorhanden oder möglich.

Rechtsanwalt Drotleff, Pforzheim, Tel.: 07231 58979-11, Geschäftszeichen: 23-00744 RD/BM