Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit mehreren Nebengebäuden

Verkehrswert: 170.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, eingeschossiges, unterkellertes Zweifamilienhaus in Fertighaus- und Massivbauweise, mehreren Nebengebäuden sowie einem 3 m breiten Überfahrtsrecht.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen jeweils nur von außen als Gesamtbebauung besichtigt. Die Bewertung beruht wegen fehlender Innenbesichtigung ergänzend auf Bauakten, Flächenermittlungen, Lageplänen, Grundbuch- und Baulastenauskünften.

Gebäude

Das freistehende Zweifamilienhaus wurde ca. 1965 als Fertighaus auf massiv errichtetem Keller erstellt. Es ist eingeschossig, unterkellert und besitzt ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss unter Satteldach. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 246,79 m², die Wohnfläche in Erd- und Dachgeschoss ca. 131,88 m², jeweils ohne Terrassen-/Wintergartenanbau. Ein Denkmalschutz besteht nicht.

Laut Bauunterlagen umfasst das Kellergeschoss übliche Kellerräume sowie Heizraum und Heizöllagerraum. Im Erdgeschoss befinden sich Eingangsflur mit Treppe zu Keller und Dachgeschoss, drei Zimmer, Küche, Duschbad und Vorraum. Für das Dachgeschoss liegt kein detaillierter Plan vor; eingezeichnet sind vier Zimmer, davon vermutlich ein Raum als Küche, außerdem Bad und kleiner Flur. Nach Aktenlage ist die Einordnung als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht durchgehend eindeutig; ein Klingeltableau weist auf zwei Wohneinheiten hin.

Wertrelevant ist, dass nach dem dokumentierten Erdgeschossgrundriss im Flur- und Duschbadbereich keine vollständige Abgeschlossenheit der Erdgeschosseinheit möglich ist. Dies beeinflusst die Bewohn- und Vermietbarkeit. An der westlichen Längsseite befindet sich ein Terrassen-/Wintergartenanbau, für den ebenso wie für einzelne Nebengebäude keine Planunterlagen vorlagen.

Der äußere Bauzustand wurde als baujahrbezogen durchschnittlich, teils mäßig, mit Reparaturstau beschrieben. Modernisierungspunkte wurden nicht angesetzt; das Gebäude gilt werttechnisch als nicht modernisiert. Die Restnutzungsdauer wurde mit 10 Jahren angesetzt. Belichtung und Besonnung konnten mangels Innenbesichtigung nur eingeschränkt beurteilt werden. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude eigengenutzt.

weitere Gebäude

Zum Anwesen gehören ein eingeschossiger, nicht unterkellerter Carport mit Flachdach sowie ein eingeschossiger, nicht unterkellerter Geräteschuppen mit Satteldach. Zudem sind ein einfaches Gewächshaus sowie ein Back- oder Räucherhäuschen vorhanden; letztere wurden wertmäßig nicht erfasst. Für Carport und Geräteschuppen lagen keine Planunterlagen vor.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach beim Wohnhaus; Flachdach beim Carport; Satteldach beim Geräteschuppen

• Heizung & Warmwasser: Heizraum und Heizöllagerraum im Kellergeschoss vorhanden; Ölbeheizung naheliegend

• Fenster: keine näheren Angaben; im Gebäudestandard bei der Bewertung berücksichtigt

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss Duschbad; im Dachgeschoss Bad

• Elektroinstallation: Stromversorgung vorhanden

• Böden:

  • keine konkreten Angaben zu Bodenbelägen in den Unterlagen

Das Objekt liegt in Lauf mit rund 4.000 Einwohnern im Ortenaukreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in einem Wohngebiet in Höhenlage im Bereich Matzenhöfe südlich außerhalb der Hauptansiedlung. Die Nachbarschaft ist überwiegend von Wohnbebauung geprägt. Die Zufahrt erfolgt von der Hornenbergstraße über ein östlich vorgelagertes Privatgrundstück; das Überfahrtsrecht ist grundbuchlich und über Baulasten gesichert. Besondere Beeinträchtigungen, Naturschutzgebiete oder Biotope sind nicht angegeben.

Die örtliche Infrastruktur entspricht der Größe der Gemeinde. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Ärzte und Apotheken sind vorhanden. Die Anbindung an den Straßenverkehr erfolgt über die durch den Ort führende Landstraße L 865a; die nächsten Autobahnanschlüsse an die A 5 liegen bei Bühl und Achern. Angaben zu Bahn- oder Busverbindungen werden im Gutachten nicht näher ausgeführt.

Das Grundstück ist 674 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten und fällt in Richtung Westen beziehungsweise Nordwesten ab. Es ist entsprechend seiner Bebauung erschlossen; Anschluss an öffentliche Kanalisation sowie Wasser- und Elektroversorgung sind vorhanden. Befestigte Flächen bestehen aus Betonpflaster, daneben unbefestigte Flächen mit Gras, Büschen und Bäumen.