Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus

Lfd. Nr. 2: Dreifamilienhaus; Verkehrswert: 390.000,00 €
Lfd. Nr. 5: PKW-Stellplätze; Verkehrswert: 13.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Dreifamilienhaus auf dem Flurstück 355. Des Weiteren gelangen Pkw-Stellplätze zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 14.04.2024 im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung, soweit zugänglich und einsehbar, besichtigt; am 15.01.2026 erfolgte eine ergänzende Außenbesichtigung. Das Objekt wurde teilweise auf Grundlage vorgelegter Unterlagen und für nicht zugängliche Bereiche unter entsprechenden Annahmen bewertet.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein vermutlich um 1910 errichtetes Dreifamilienhaus in angebauter Bauweise mit Teilunterkellerung, zwei Vollgeschossen und einem als Vollgeschoss genutzten Dachgeschoss unter Mansarddach; darüber befindet sich ein nicht ausgebauter Speicher. Die heutige Wohnungsaufteilung wurde nach den Angaben etwa Mitte der 1970er Jahre geschaffen. Das Gebäude wurde als ehemaliges Wohn- und Geschäftshaus beschrieben und wird heute zu Wohnzwecken genutzt. Die Balkone an der Südseite wurden 2001 angebaut; in diesem Zusammenhang wurde auch die Gaube im Dachgeschoss geschaffen.

Das Haus ist als Einspänner mit jeweils einer Wohnung pro Geschoss gegliedert. Die Erdgeschosswohnung liegt etwa zwei Stufen unter Geländeniveau und wird direkt vom Vorplatz betreten. Die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss werden über ein durchgehendes Treppenhaus mit vorgelagerter Laube erschlossen. Die Wohnflächen wurden mit insgesamt rund 330 m² geschätzt, verteilt auf ca. 119 m² im Erdgeschoss, ca. 105 m² im Obergeschoss, ca. 92 m² im Dachgeschoss sowie ein separates Zimmer mit Bad im Dachgeschoss mit ca. 14 m². Die Wohnungen sind groß geschnitten; die Grundrisse weisen teils gefangene Zimmer auf. Belichtung und Besonnung sind durch Fenster an den Fassaden sowie die südseitigen Balkone grundsätzlich gegeben.

Der bauliche Zustand ist überwiegend einfach und rückständig. Modernisierungen erfolgten erkennbar nach Bedarf, ohne Gesamtkonzept. Wesentliche Maßnahmen waren Bäder- und Fenstermodernisierungen in den 1970er und 1980er Jahren, der Balkonanbau 2001 sowie die Erneuerung der Gasthermen zwischen 2005 und 2022. Die Dachgeschosswohnung wurde modernisiert. Insgesamt besteht sichtbarer Instandhaltungsbedarf, unter anderem an Fassade, Putz, Balkonbelägen sowie bei Schönheitsreparaturen in Treppenhaus sowie in Erd- und Obergeschoss. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Ein eigenständiges Nebengebäude ist nur in Form eines Geräteschuppens auf dem separaten Stellplatzgrundstück vorhanden. Dieser ist als Holzkonstruktion mit Schrägdach und harter Deckung beschrieben; eine Innenbesichtigung erfolgte nicht.

Grundstück

Zum Hauptgrundstück gehören 323 m² Grundstücksfläche in Ecklage mit unregelmäßigem Zuschnitt, Ausbuchtung und leichter Unebenheit. Es ist mit dem Dreifamilienhaus in angebauter Bauweise bebaut und von zwei öffentlichen Straßen aus zugänglich. Auf dem Grundstück befinden sich drei Außenstellplätze, davon zwei an der Straßenfront. Die Freiflächen sind teils mit Betonverbundsteinen befestigt, im Übrigen als Wiese oder mit Grobschotter angelegt; außerdem sind einzelne Büsche und eine niedrige Hecke vorhanden. Das Grundstück ist über das nach Bebauungsplan zulässige Maß hinaus ausgenutzt; eine Ausbaureserve besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Dreifamilienhaus zu Wohnzwecken genutzt; die Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss waren vermietet, die Wohnung im Obergeschoss sowie das Zimmer mit Bad im Dachgeschoss wurden entgeltfrei im Familienkreis genutzt. Das separate Stellplatzgrundstück war als Pkw-Stellplatzfläche und Garten entgeltfrei genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Mansarddach aus Holzkonstruktion mit harter Deckung und mehreren Gauben; Regenrinnen und Fallrohre aus Metall. Oberster Balkon überdacht, Laube mit Abschleppung am Dach.

• Heizung und Warmwasser: Gas-Etagenheizungen mit Warmwasserbereitung; Wärmeübertragung über Metallradiatoren. Gasthermen in den Einheiten aus den Jahren 2005, 2007, 2012 und 2022.

• Elektroinstallation: insgesamt einfache, teils einfache bis mittlere Ausstattung mit einfacher Anzahl an Stromkreisen, einfachen Unterverteilungen, einfachem Schalterprogramm, Aufbauleuchten, Anschlussdosen, Gegensprechanlagen und teils Türöffner; Außenbeleuchtung an der Fassade.

• Fenster: Holzverbundfenster sowie Holz- und Kunststofffenster mit Isolierverglasung aus unterschiedlichen Zeiträumen; im Keller Holzfenster mit einfacher Verglasung; im Treppenhaus Holzfenster mit Isolierverglasung.

• Sanitärausstattung: Bäder in den Wohnungen mit Badewanne, Waschbecken, bodenstehendem WC und Waschmaschinenanschluss; im Obergeschoss zusätzlich 2013 eingebaute große Dusche mit Glasabtrennung. Separates Bad im Dachgeschoss mit Duschwanne, Waschbecken und bodenstehendem WC.

• Böden: Laminat in Wohnräumen; PVC in Teilen der Wohnungen und im Treppenhaus; Parkett bzw. Fertigparkett in einzelnen Räumen der Obergeschosswohnung; Fliesen in Bädern; Keller teils Beton, teils Stampflehm; Außenflächen mit Betonverbundpflaster und Rasengittersteinen.

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Zell im Wiesental mit rund 6.200 Einwohnern, im Landkreis Lörrach in Baden-Württemberg.

Die Objekte liegen nordöstlich des Stadtzentrums in dezentraler Lage in einem Bereich mit Wohn- und Gewerbenutzungen. Das Umfeld ist gemischt genutzt; in unmittelbarer Nähe befinden sich Wohnhäuser, ein Gewerbebetrieb sowie die Bundesstraße B 317. Die Wohnlage wird als einfach bis mittel, das Hauptgrundstück örtlich auch als mittlere Wohnlage beurteilt. Besondere, über das Lageübliche hinausgehende Immissionen wurden nicht festgestellt. Das Stadtgebiet liegt im Naturpark Südschwarzwald und in der Entwicklungszone des Biosphärengebiets; die Grundstücke selbst liegen nicht in einer kartierten Überflutungsfläche.

Ortszentrum, Kindergarten, Grundschule und Stadtverwaltung sind jeweils etwa 1,2 km entfernt. Die Bahnstation Zell ist rund 1,5 km entfernt, die B 317 rund 0,7 km, die BAB 98 bis etwa 22 km. Ein Fernbahnhof befindet sich in Basel, Flughäfen in Basel/Mulhouse und Zürich. Die Versorgungslage und Verkehrsanbindung werden insgesamt als mittel beurteilt.

Das Hauptgrundstück ist ein leicht unebenes Eckgrundstück mit unregelmäßigem Zuschnitt und einer Fläche von 323 m²; es grenzt an zwei öffentliche Straßen und ist von beiden Seiten begeh- und befahrbar. Die befestigten Stellplatzflächen liegen an beiden Straßenseiten, die übrigen Freiflächen sind als Wiese, Schotterfläche und mit geringem Bewuchs angelegt. Das separate Stellplatzgrundstück ist 118 m² groß, annähernd regelmäßig zugeschnitten und leicht uneben; es liegt an einer öffentlichen Verkehrsfläche und ist mit Stellplätzen, Wiese und Hecken belegt.