Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung Nr. 6

Verkehrswert: 64.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 2-Zimmer-Wohnung Nr. 6 im Dachgeschoss links sowie um das Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Abstellplatz Nr. 6.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 04.02.2026 vor Ort besichtigt. Besichtigt wurden die Wohnung Nr. 6, Gemeinschaftsflächen und Außenanlagen; der Dachspitz war wegen blockierter Luke nicht zugänglich, einzelne Angaben beruhen ergänzend auf Bauakten, Teilungserklärung und weiteren Unterlagen.

Wohnung

Die zu versteigernde Wohnung Nr. 6 liegt im Ostteil des Dachgeschosses und ist die wertprägende Haupteinheit des Verfahrens. Sie verfügt über 42,29 m² Wohnfläche sowie einen außerhalb der Wohnung gelegenen Abstellraum im Treppenhaus mit rund 2,26 m². Die Wohnung besteht aus zwei Zimmern, Küche, Bad und Flur; das Wohnzimmer nimmt die gesamte südliche Giebelseite ein. In älteren Plänen ist dieser Bereich noch in „Wohnen“ und „Kind“ unterteilt, tatsächlich besteht dort heute ein zusammenhängender Wohnraum.

Der Zugang erfolgt von Norden über das Treppenhaus. Vom Flur aus werden links die Küche und das Bad mit Dachflächenfenstern, rechts das Schlafzimmer mit Dachflächenfenster und geradeaus das Wohnzimmer über einen offenen, etwas schmalen Rundbogen erschlossen. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt sinnvoll und der Wohnungsgröße angemessen, wenngleich Teilbereiche etwas beengt wirken.

Der Zustand der Wohnung wird überwiegend als gut und relativ frisch renoviert beschrieben. Es bestehen jedoch noch kleinere Restarbeiten, unter anderem fehlende Sockelleisten im Flur, vereinzelt fehlende Türen und Zargen sowie ein defekter Beschlag an der Wohnungseingangstür.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde etwa 1965 in Massiv- und Holzständerbauweise als Wohnhaus mit ursprünglich vier Wohnungen im hangseitig freiliegenden Erdgeschoss und Obergeschoss errichtet; das Dachgeschoss war zunächst nicht ausgebaut. Der Ausbau des Dachgeschosses zu zwei weiteren Wohnungen erfolgte vermutlich vor der Aufteilung nach Wohnungseigentum im Jahr 1982. Insgesamt umfasst das Gebäude damit sechs Wohneinheiten. Spätere Modernisierungen und Sanierungen sind unter anderem für die Jahre 2000, 2007 und 2020 überliefert; insbesondere an Dach und Fenstern wurden Maßnahmen vorgenommen. Aus diesen Ansätzen wurde ein fiktives Baujahr von 1980 abgeleitet.

Das Gebäude ist zweigeschossig mit Dachgeschoss, weist Holzbalkendecken, Innenwände in Holzfachwerk sowie im Erdgeschoss Beton- und Mauerwerkswände auf. Der Haupteingang befindet sich auf der Nordseite auf Obergeschossniveau; das Treppenhaus erschließt Ober- und Dachgeschoss. Die Erdgeschosswohnungen werden separat von außen erreicht. Der Grundriss des Hauses entspricht einem älteren Mehrfamilienhaustyp mit funktionaler Erschließung, jedoch teilweise beengten Verkehrsflächen.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums zeigt noch vielfach das ursprüngliche Alter. Festgestellt wurden Modernisierungs-, Renovierungs- und Reparaturbedarf, darunter defekte Geländer an Innen- und Außentreppen, überalterte Eingangs- und Wohnungstüren mit fehlenden oder defekten Beschlägen, Absackungen im befestigten Vorplatzbereich sowie Pflege- und Instandhaltungsbedarf an Außenanlagen. Besonders wertrelevant ist die vermutlich asbesthaltige Eternitverschindelung an den Fassadenobergeschossen mit deutlichen Schadstellen, vor allem an der Nordseite. Die Ölzentralheizung stammt aus 1964; trotz teilweiser Erneuerung einzelner Komponenten ist von zeitnahem Modernisierungs- oder Austauschbedarf auszugehen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung auf Dauer vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach ohne Dachaufbauten, Holzdach; laut Gutachten vor etwa 15 Jahren erneuert und mit Aufdachdämmung versehen; Eindeckung mit Betonziegeln, teilweise Schneefanghaken; Dachrinnen und Fallrohre aus Blech.

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung aus 1964 mit Warmwasseraufbereitung, teilweise wohl erneuerte Elemente; Wärmeübertragung über Heizkörper, ein zeitnaher Modernisierungs- bzw. Austauschbedarf wird angenommen.

• Elektroinstallation: Dem Baujahr bzw. Einbringungsjahr und Nutzungszweck entsprechende Ausstattung; in Allgemeinbereichen teilweise ältere Installationen.

• Fenster: In der Wohnung Kunststofffenster zur Giebelseite aus 2002; Dachflächenfenster aus Holz, mutmaßlich etwa 15 Jahre alt.

• Sanitärausstattung: Bad mit Hänge-WC, Unterputzspülkasten, Waschbecken, Viertelrunddusche mit Kabine und Waschmaschinenanschluss.

Das Objekt liegt in Rickenbach, Ortsteil Hütten, im Landkreis Waldshut in Baden-Württemberg. Die Gemeinde Rickenbach hat rund 3.900 Einwohner und befindet sich im südwestlichen Bereich des Landkreises.

Die Mikrolage ist ein Wohnbereich am nördlichen Ortsrand. Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus Wohnhäusern sowie Landwirtschafts- und Handwerksbetrieben beziehungsweise nicht störenden Kleingewerbebetrieben. Das Objekt liegt an einer Anliegerstraße; ein Gehweg ist nicht vorhanden, Straßenbeleuchtung ist vorhanden.

Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergarten und ärztliche Versorgung sind im Hauptort beziehungsweise in anderen Ortsteilen und Nachbargemeinden vorhanden. Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr besteht; die nächste Bushaltestelle befindet sich laut Gutachten in etwa 200 m Entfernung. Weitergehende Bahnverbindungen sind in den umliegenden Städten erreichbar.

Das Gesamtgrundstück ist 1.302 m² groß, südlich an die Straße angebunden, rechteckähnlich mehrseitig zugeschnitten und von Nord nach Süd leicht abfallend. Es handelt sich um ein Grundstück in leichter Südhang- und Aussichtslage. Die Außenflächen umfassen gepflasterte Stellplätze im Norden, eine geteerte östliche Zufahrt, eine mit Rasengittersteinen befestigte westliche Zufahrt, einen geteerten Hausvorplatz, Hangwege, Rasenflächen, Zierbepflanzung, Stützmauern sowie dichteren Buschbestand an der Südgrenze.

Sparkasse Markgräflerland, Weil am Rhein, Herr Marker, Tel.: 07621 976-6317