Zwangsversteigerung 2-Zimmerwohung mit Dachterrasse

Verkehrswert: 113.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 18 im Dachgeschoss und den Kellerraum Nr. 18 im Erdgeschoss.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen lediglich hinsichtlich der von außen sichtbaren Gebäudeteile besichtigt; die Wohnung selbst, das Treppenhausinnere und der Kellerraum konnten nicht in Augenschein genommen werden. Die Bewertung der Wohnung beruhte daher ergänzend auf Grundbuch, Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsunterlagen, Bauplänen, Energieausweis und weiteren Behördenauskünften.

Wohnung

Die zu bewertende Wohnung Nr. 18 liegt im Dachgeschoss rechts und umfasst nach den ausgewerteten Planunterlagen zwei Zimmer, Küche, Bad, separates WC sowie eine Dachterrasse. Die Wohnfläche wurde mangels vermaßter und vollständig gesicherter Unterlagen aus dem Bauantragsplan überschlägig abgeleitet und mit ca. 62,46 m² angesetzt; hinzu kommt ein Kellerraum im Erdgeschoss mit ca. 3,10 m² Nutzfläche.

Die Raumaufteilung gliedert sich in Flur, Küche, WC, Bad, Wohnzimmer und Schlafzimmer. Die Grundrissgestaltung wird als funktional und marktgängig beurteilt. Die Belichtung erfolgt von Norden und Osten; auch die Dachterrasse ist nach Norden und Osten orientiert. Angaben zum konkreten Innenzustand, zu Oberflächen, Sanitärobjekten, Türen, Elektroinstallation und zum tatsächlichen Ausstattungsstandard waren nicht möglich, da keine Innenbesichtigung stattfand. Für die Wertermittlung wurde daher ein einfacher bis durchschnittlicher Ausbau- und Ausstattungsstandard unterstellt.

Gebäude

Das Objekt befindet sich im Mehrfamilienhaus Kanalstraße 9 mit drei Vollgeschossen, Unterkellerung und ausgebautem Dachgeschoss, das etwa 1956 im Zuge des Wiederaufbaus errichtet wurde. Das Gebäude ist massiv gebaut, verfügt über ein Flachdach und wird über ein gemeinsames Treppenhaus ohne Aufzug erschlossen. Im Gesamtanwesen befinden sich 16 Wohneinheiten in zwei Wohngebäuden sowie zusätzlich zwei Gewerbeeinheiten im straßenseitigen Haus.

Das Haus wirkt von außen durchschnittlich gepflegt; wesentliche, bei der Außenbesichtigung erkennbare Bauschäden wurden nicht festgestellt. Modernisierungen oder Sanierungen am Wohnhaus Kanalstraße 9 sind nicht dokumentiert. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit 21 Jahren angesetzt. Ein Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück stehen zusätzlich ein fünfgeschossiges, unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus (Bleichstraße 46) mit ausgebautem Dachgeschoss sowie ein Garagengebäude mit drei Garagen. Beim Wohn- und Geschäftshaus wurde die Wärmedämmung an der Rückseite im Jahr 2022 modernisiert.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die konkrete Nutzung der Wohnung nicht sicher feststellbar; ob das Wohnungseigentum bewohnt war, blieb unbekannt. Die baurechtlich und tatsächlich vorgesehene Nutzung ist Wohnen.

• Dachform/Dachdeckung: Flachdach, Eindeckung vermutlich mit Bitumen- oder Kunststoffbahnen

• Heizung & Warmwasser: Wohnung mit Gasetagenheizung, keine Zentralheizung; laut Energieausweis im Gesamtobjekt Erdgas, überwiegend Gaseinzelöfen und teilweise Gasetagenheizungen

• Wärmeübertragung: bei den Vergleichs- und Gebäudedaten Heizkörper/Radiatoren üblich; konkrete Ausführung in der Wohnung nicht besichtigt

• Elektroinstallation: keine gesicherten Angaben möglich, da Innenbesichtigung der Wohnung nicht stattfand

• Fenster: Kunststofffenster weiß mit Doppel- bzw. Isolierverglasung; für die Wohnung Kunststoff-/Holzfenster mit Zweifachverglasung unterstellt; Kunststoffrollläden vorhanden

• Sanitärausstattung: Bad und separates WC vorhanden; konkrete Ausstattung nicht feststellbar

• Böden: Treppenhaus mit Kunststeinfliesen, Treppen mit Kunststeinbelag; Bodenbeläge in der Wohnung nicht bekannt

Das Objekt liegt in Pforzheim, im Stadtteil Südweststadt, im Stadtkreis Pforzheim, Baden-Württemberg. Pforzheim hat rund 134.912 Einwohner.

Die Mikrolage ist innerstädtisch und von mehrgeschossigen Wohnhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern in überwiegend geschlossener bzw. blockrandartiger Bebauung geprägt. Das Grundstück liegt an einer zweispurigen Straße mit regem Verkehrsaufkommen sowie an einer weiteren zweispurigen Sackgasse mit geringerem Verkehr. Während des Ortstermins wurden Verkehrsimmissionen festgestellt. Die Wohnlage wurde insgesamt als mittel beurteilt.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Dienstleister und öffentliche Einrichtungen befinden sich in der näheren Umgebung. Bushaltestellen sind fußläufig erreichbar, der Hauptbahnhof ist mit dem Bus direkt angebunden. Kindergärten, Schulen, weiterführende Schulen, Ärzte und sonstige städtische Infrastruktur sind im Stadtgebiet vorhanden.

Das Grundstück ist 608 m² groß, rechteckig zugeschnitten und ein Eckgrundstück. Es weist Straßenfronten von ca. 16,50 m und ca. 37,00 m auf, liegt im Wesentlichen auf Straßenniveau und steigt nach Westen leicht an. Die Erschließung erfolgt über beide angrenzenden Straßen. Die Hofflächen und Außenanlagen machen einen mäßig gepflegten Eindruck.

Rechtsanwalt Recklies, Karlsruhe, Tel.: 0721 / 53074400, Geschäftszeichen: KR-2025/107-WEG