Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Wintergarten, Loggia und Nebengebäude

Verkehrswert: 505.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus, bestehend aus Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss mit 3 bis 4 Zimmern in überwiegend offener Raumgestaltung, teilunterkellert (Gewölbe-/Kriechkeller).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 21.11.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung sowohl von außen als auch innen besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Basis einer Sichtprüfung, Fotos der Innenräume wurden aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes nicht veröffentlicht.

Gebäude

Das Gebäude ist ein Einfamilienhaus, dessen Ursprungsbaujahr auf circa 1900 datiert wird. Es besteht aus einem Erdgeschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss und ist teilunterkellert (Gewölbe-/Kriechkeller). Im Jahr 2000 erfolgte eine Erweiterung im nördlichen und nordöstlichen Bereich, in den Jahren 2014/2015 umfangreiche Modernisierungen (insbesondere Dämmung, Fenstererneuerung in Teilbereichen, Erneuerung der Fernwärme-Heizanlage, teilweise neue Leitungen für Wasser, Abwasser und Elektrik, Badsanierungen, Innenausbau).

Die Fassade ist verputzt und gestrichen, gartenseitig mit Loggia im Dachgeschoss und einem Wintergarten im Erdgeschoss versehen; auf der Eingangsseite befindet sich eine massive Eingangstreppe mit Überdachung. Es handelt sich um eine Mischbauweise (Massivbau und Holzständerwerk), teils mit Wärmedämmverbundsystem. Die Dachform ist ein Satteldach, gedeckt teils mit Ziegeln (westlicher Gebäudeteil) und Stegfalzblech (östlicher Gebäudeteil), der Wintergarten ist bituminös abgedichtet.

Die Grundrissgestaltung ist überwiegend offen, die Wohnräume sind gut belichtet und belüftet. Die Raumaufteilung umfasst im EG Wohn- und Essbereich, Küche, Bad, Wintergarten, Diele/Treppenraum, Heizungsraum sowie zwei Terrassen (Ost- und Nordseite). Im Dachgeschoss befinden sich Schlafzimmer, Ankleidezimmer, Bad, Galerie, Loggia und Treppenraum. Insgesamt besteht ein gepflegter baulicher Zustand, bei einigen Details liegt ein kleiner Instandhaltungsstau vor (z.B. schadhafte Fenster/Fensterbänke, defekte elektrische Rollläden, Feuchteschäden an Wandbereichen).

Die Beleuchtung und Besonnung werden als normal bis gut beschrieben. Die Nutzung erfolgt ausschließlich wohnwirtschaftlich, eine gewerbliche Nutzung wurde nicht festgestellt.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich ein Nebengebäude in Form eines Gartenschuppens/Gartenhauses, ausgeführt in Massivbauweise mit Pultdach (Ziegeleindeckung), verputzt und gestrichen, mit Elektroanschluss.

Grundstück

Das Grundstück ist laut Grundbuch 284 m² groß, rechteckig geschnitten (Straßenfront ca. 10,2 m, Grundstückstiefe ca. 27,8 m), die Topografie ist eben. Es handelt sich um eine voll erschlossene, beitragsfreie Wohnbaufläche. Das Einfamilienhaus liegt in Grenzbebauung; PKW-Stellplätze auf dem Grundstück sind nicht vorhanden, Parkmöglichkeiten bestehen in begrenztem Umfang an der Straße. Es sind befestigte Zuwegungen, Sitzplatzflächen, Einfriedungen und ein Metall-Eingangstor vorhanden. Der Garten ist klein.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt. Hinweise auf eine gewerbliche Nutzung lagen nicht vor.

• Satteldach mit Ziegeleindeckung (westlich) bzw. Stegfalzblech (östlich) sowie bituminös gedeckter Wintergarten

• Zentralheizung mit Fernwärme (Wärmeübergabestation Baujahr 2014)

• Zusätzlicher Kaminanschluss mit zwei Kaminöfen (EG)

• Kompaktheizkörper und teils Handtuchheizkörper (Bäder) mit Thermostatventilen

• Warmwasserbereitung zentral über die Heizungsanlage

• Überwiegend durchschnittliche Elektroinstallationen

• Böden: Fliesen, Holzdielen

• Fenster: Teilweise Kunststofffenster und -Tür-Elemente mit Isolierverglasung, teils Sprossen-Holzfenster, teils elektrische Rollläden, Holzdachfenster (z. T. als Cabrio-Fenster), Holztür mit Lichtausschnitt im Eingang

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder (EG und DG) jeweils mit bodenebenen Duschen, Waschtisch, WC mit Unterputzspülkasten, zusätzlich Bidet im EG-Bad; Waschmaschinenanschluss im Bad EG

• Terrassen mit Holzdielenboden, teilweise überdacht, Loggia im DG mit Kunststoffelement-Boden

• Innentüren überwiegend aus Holz, teils mit Glasausschnitt

Mannheim-Neckarau, ca. 328.647 Einwohner (Stand 2024), Stadtkreis Mannheim, Baden-Württemberg.

Das Objekt befindet sich im Stadtteil Neckarau im Süden Mannheims, einem Stadtteil mit rund 16.000 Einwohnern. Die Nachbarschaft ist geprägt durch ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung mit Hausgärten in einer durchschnittlichen Wohnlage. Die Maxstraße ist eine asphaltierte, ausgebaute Anlieger- und Einbahnstraße mit Tempo 30, Gehwegen und begrenzten Parkmöglichkeiten, keine nennenswerten Lärm- oder sonstige Immissionsbeeinträchtigungen, keine Nähe zu Biotop oder Naturschutzgebiet (im Gutachten nicht genannt). Das Anwesen liegt in einem Regenwassereinleitungsgebiet mit theoretischer Überflutungsgefahr bei extremen Ereignissen.

Kindergärten, Schulen und ein Einkaufszentrum sind im Umkreis von ca. 450 m erreichbar; das Ortszentrum mit Einzelhandel, Gastronomie, Ärzten und Anbindung an Bus- und Stadtbahn liegt ca. 750 m entfernt. Die Autobahnanbindung (A656/A6) ist in ca. 10 Minuten gegeben, das Objekt profitiert von der guten Anbindung und Infrastruktur Mannheims.

Das Grundstück ist rechteckig (ca. 10,2 x 27,8 m), flach und gärtnerisch nur begrenzt nutzbar. Ein kleiner Garten sowie befestigte Wege- und Sitzflächen sind vorhanden.