Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 598.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 09.10.2025 durch Augenscheinnahme besichtigt. Der Sachverständige begutachtete das Gebäude einschließlich wertrelevanter Innenräume sowie die Außenanlagen. Die Bewertung erfolgte zusätzlich anhand von Unterlagen wie Plänen, Flächenberechnungen und Grundbuchauszug.

Gebäude

Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1936, mit mehreren Erweiterungen und Umbauten (1947, 1960, 1979 sowie 2022). Es verfügt über zwei Vollgeschosse, ist teilweise unterkellert und besitzt einen ausgebauten Dachboden unter einem Satteldach. Die Bauweise ist massiv, Fundament aus Bruchstein/Beton. Die Außenwände bestehen aus Mauerwerk mit Putz und Anstrich; Wärmedämmung ist teilweise (Nordwest- und Nordseite) vorhanden. Die Fenster sind mit Kunststoffrahmen und 3-fach-Isolierglas ausgestattet sowie teilweise elektrischen Rollläden.

Das Haus hat insgesamt rund 391 m² Wohnfläche, verteilt auf mehrere Wohneinheiten mit zweckmäßigem Grundriss. In den letzten Jahren wurden diverse Modernisierungen durchgeführt, unter anderem eine Modernisierung im Dachgeschoss, neue Wand- und Bodenbeläge sowie die Bäder (ca. 2022). Der Innenausbau ist unterschiedlich: Im Erdgeschoss dominieren Holzboden/Laminat, Fliesen in Küche, Bad und Flur. Ober- und Dachgeschoss sind mit Laminat, Fliesen oder PVC-Belag ausgestattet. Die Decken wurden geputzt, die Raumhöhen sind baujahrstypisch relativ niedrig (EG ca. 2 m).

Der Zustand der Immobilie ist insgesamt als durchschnittlich bis renovierungsbedürftig zu beschreiben. Es bestehen diverse Mängel wie Feuchtigkeitsschäden im OG-Bad, fehlende Bodenleisten, defekte Türen und Türzargen, keine Heizung im DG sowie Defizite bei der Wärmedämmung (Südostfassade). Im EG sind erhebliche Abnutzungserscheinungen sichtbar. Insgesamt besteht ein Instandhaltungsstau (geschätzt ca. 24.000 € Marktwertminderung).

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich ein Anbau mit Lagerraum, Garage, Werkstatt, Technik- und Heizungsraum in Massivbauweise mit Satteldach. Der Anbau wird im Obergeschoss durch einen Balkon ergänzt.

Grundstück

Das Grundstück ist ca. 278 m² groß, unregelmäßig geschnitten und liegt in leichter Hanglage. Die Bebauung erfolgt überwiegend offen, die Erschließung ist vollständig (Wasser, Strom, Gas, Abwasser, Telefon). Im Straßenbereich existieren Parkflächen. Die Außenanlage umfasst befestigte Wege und Flächen (Pflasterstein), Einfriedungen aus Mauerwerk, Pflanzsteinen und Kunststoffzaun.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet (drei Zimmer vermietet, der Rest eigengenutzt).

• Heizung: Zentrale Wärmepumpe mit Warmwasserspeicher, teilweise Fußbodenheizung im OG, keine Heizung im DG

• Elektroinstallation: dem Bedarf entsprechend angepasst

• Fenster: Kunststoffrahmen mit 3-fach-Isolierglas, teilweise elektrische Rollläden

• Böden: EG überwiegend Holz/Laminat, Fliesen in Flur/Küche/Bad; OG Laminat und Fliesen; DG Laminat und PVC-Belag

• Sanitärausstattung:

  EG: Bad mit Einbauduschwanne, Waschbecken, WC, Waschmaschinenanschluss (halbhoch gefliest)

  OG: Bad mit Einbauduschwanne, Waschbecken, WC, Waschmaschinenanschluss; separates WC (halbhoch gefliest)

  DG: Bad mit Einbauduschwanne, WC, Waschbecken

Baden-Baden, Ortsteil Neuweier (ca. 53.000 Einwohner), Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt im Ortsteil Neuweier in einer guten Wohnlage an einer ruhigen Wohnstraße. Die Wohnumgebung ist überwiegend geprägt durch 1- bis 2-geschossige Wohnbebauung, teilweise mit ausgebautem Dach. Geringe Verkehrsbeeinträchtigung besteht lediglich durch Anliegerverkehr. Die nähere Umgebung bietet alle relevanten Infrastrukturelemente. Schulen und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind gut erreichbar, ebenso Busanbindungen. Die Autobahn A5 ist in ca. 5 km Entfernung schnell erreichbar.