Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 1.600.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein voll unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit 2 Ladeneinheiten und 9 Wohneinheiten. Baujahr ca. 1930.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag durch Innen- und Außenbesichtigung in Augenschein genommen. Dabei waren weite Teile des Gebäudes einschließlich Keller, Treppenhaus, Ladeneinheiten und mehrere Wohnungen zugänglich. Ein Zugang zum nicht ausgebauten Dachgeschoss war aus Sicherheitsgründen nicht möglich. Ein Teil der Beschreibung basiert auf vorliegenden Unterlagen sowie Erkenntnissen während der Begehung.

Gebäude

Das Wohn- und Geschäftshaus wurde ca. 1930 errichtet und ist voll unterkellert. Es verfügt über vier Vollgeschosse und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss; Erweiterungsmöglichkeiten bestehen nicht. Das Gebäude steht nach brandschutzbedingtem Verlust der Ursprungsbauakten (WK II) und diversen bestätigten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen heute technisch etwa auf dem Stand eines fiktiven Baujahres 1990.

Insgesamt umfasst es zwei Ladeneinheiten im Erdgeschoss, neun Wohneinheiten in den oberen Etagen, diverse Lager- und Abstellflächen im Keller und Dachbereich sowie Neben- und Sozialräume. Im 1. OG befinden sich zusätzlich Lager und Archivflächen, ein Aufenthaltsraum und WCs. Einige Wohnungen besitzen Balkone zum Innenhof, eine Wohnung eine kleine Dachterrasse. Das Dach ist als Satteldach (Tonziegeleindeckung) ohne Gauben ausgebildet; der rückwärtige Anbau hat Flachdächer mit Bitumeneindeckung.

Die Grundrissgestaltung ist überwiegend zweckmäßig und funktional. Die Belichtung ist befriedigend bis ausreichend. Außen ist das Objekt verputzt und gestrichen.

Sanierungen und Modernisierungen:

• Teilweise Erneuerung der Fenster (1992)

• Teilweise Modernisierung der Wohnungen (2012–2020)

• Modernisierung der Ladeneinheiten nach Neuvermietungen (ca. 2000–2010)

• Flachdachsanierungen (fiktiv angenommen für 2025)

• Wiederherstellung des Fernwärmeanschlusses (fiktiv)

Der Zustand zeigt einen teilweise erheblichen Instandhaltungsstau, u.a. bei Flachdächern, Fernwärmeanschluss, Renovierungsbedarf in Wohnungen und einer Ladeneinheit, Austausch alter Fenster und notwendiger Dämmung am Dach. Das Gebäude ist nicht barrierefrei.

Nebengebäude sind nicht vorhanden. Das Grundstück ist nahezu vollständig mit dem Hauptgebäude und Nebenflächen versiegelt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt nur teilweise vermietet. Vermietet waren die Ladeneinheit im Erdgeschoss links sowie eine Wohnung im 2. Obergeschoss. Die übrigen Einheiten standen leer. Mietverträge konnten nicht eingesehen werden. Es besteht kein aktiver Fernwärmeanschluss, weshalb in Teilen keine Heizung vorhanden und die Miete gemindert ist.

• Dachform: Satteldach (Hauptgebäude), Flachdach (Anbau)

• Dacheindeckung: Tonziegel (Satteldach), Bitumenbahnen (Flachdach)

• Heizung & Warmwasser: Fernwärme-Zentralheizung (derzeit stillgelegt), zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: Mittlere Ausführung, nicht näher spezifiziert

• Böden: Laminat, Teppich in Wohn-/Aufenthalts-/Verkaufsräumen; Fliesen in Küchen, Fluren und Bädern; Estrich im Keller

• Fenster: Isolierverglaste Kunststofffenster (teilweise erneuert)

• Türen: Innentüren aus Holz mit Holzzargen; Außen Metall (Geschäft, EG) oder Holz/Kunststoff bei Wohnungen

• Sanitärausstattung: Duschen, Badewannen, WCs, Waschbecken (modernisiert, unterschiedlicher Standard)

• Fassaden: Verputzt und gestrichen

Mannheim-Neckarau, Stadtkreis Mannheim, Baden-Württemberg (ca. 320.000 Einwohner, Stadtteil ca. 33.000 Einwohner), Rhein-Neckar-Kreis

Das Objekt liegt in einer innerstädtischen Wohn- und Geschäftsstraße mit starker Verkehrsbelastung und dicht bebauter Umgebung (mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser). Wahrnehmbare Beeinträchtigungen bestehen durch erhöhten Verkehrslärm und Abgase. Die Topografie ist eben, das Grundstück besitzt eine unregelmäßige Form mit etwa 20,5 m Straßenfront und 531 m² Fläche. Es ist vollständig bebaut und versiegelt.

Die Infrastruktur ist sehr gut: Einkaufsmöglichkeiten, Banken, Post und ÖPNV sind in unmittelbarer Nähe (100–200 m). Schulen, Kindergärten und sämtliche Versorgungseinrichtungen befinden sich im Umkreis bzw. sind schnell erreichbar. Bahnhof und Stadtzentrum liegen ca. 3,5–4,5 km entfernt.

Das Grundstück ist als baureifes Land ausgewiesen, abgaben- und beitragsfrei, und an alle erforderlichen Versorgungsleitungen (Strom, Wasser, Kanal, Telefon, ehemals Fernwärme) angeschlossen. Es bestehen keine Einträge im Baulastenverzeichnis, kein Denkmalschutz und keine bekannten Altlasten. Die Umgebung ist geprägt von Mischgebietscharakter gemäß § 6 BauNVO.

Sparkasse Rhein Neckar Nord, Frau Schepula, Tel: 0621 298-1280