Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung und Betreuungsräume in Seniorenwohnanlage

lfd. Nr. 1: Wohnung Nr. 7 - Verkehrswert €: 240.000,00
lfd. Nr. 2: Betreuungsräume im Erdgeschoss mit Sondernutzungsrecht an Terrasse im Garten - Verkehrswert €: 15.000,00

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohneinheit Nr. 7 (Wohnung im 1. Obergeschoss und Abstellraum im Untergeschoss) ohne Sondernutzungsrecht an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 - 11, 15, 16, 18 bis 29 bezeichneten Kfz-Stellplätzen sowie das Sondereigentum an der Teileinheit Nr. 24 (Betreuungsräume im Erdgeschoss) mit Sondernutzungsrecht an der Terrasse Nr. 24 im Garten; ohne Sondernutzungsrecht an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 - 11, 15, 16, 18 bis 29 bezeichneten Kfz-Stellplätzen.

Besichtigung

Wohnung

Das Objekt wurde am 14.07.2025 besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Basis einer Innen- und Außenbesichtigung zusammen mit der Mieterin und nachvollziehbaren Unterlagen. Teile der Dachgeschosse waren nicht begehbar; deren Zustand wurde anhand vorhandener Informationen und üblicher Annahmen bewertet.

Betreuungsräume

Das Objekt wurde am 14.07.2025 durch den Sachverständigen besichtigt. Es erfolgte eine Innen- und Außenbesichtigung (Sanitärräume waren nicht begehbar), gestützt durch Unterlagen und Angaben der Verwaltung.

Wohnung

Das Sondereigentum Nr. 7 befindet sich im 1. Obergeschoss der 2005 errichteten, massiven Seniorenwohnanlage. Die Wohnung bietet ca. 71,27 m² Wohnfläche und besteht aus zwei Aufenthaltsräumen, Küche, Bad, WC, Flur, Abstellraum und einem Balkon. Die Belichtung und Besonnung ist gut bis befriedigend, die Aufenthaltsräume sind nach Südwesten und Nordwesten ausgerichtet. Der Grundriss ist zweckmäßig und funktional konzipiert, die Ausstattung entspricht einem mittleren Standard.

Die Einheit ist aktuell vermietet, gepflegt und zeigt keine Bauschäden oder gravierenden Mängel. Ein etwa 6 m² großer, fensterloser Kellerraum gehört als Sondereigentum dazu.

Betreuungseinheit

Das Sondereigentum Nr. 24 umfasst eine Betreuungseinheit im Erdgeschoss desselben Baujahres und Gebäudes. Sie besteht aus Cafeteria, Teeküche, Pflegebad, Behinderten-WC, separaten Damen- und Herren-WCs sowie deren Vorräumen. Die insgesamt 95,98 m² Nutzungsfläche sind funktional geschnitten und nach Südosten orientiert (Cafeteria). Zum Objekt gehört zudem das Sondernutzungsrecht an einer Terrasse.

Die Einheit wird durch die im Gebäude ansässige Sozialstation auf Basis eines mündlichen Vertrags für 100 €/Monat vermietet, ist für externe Nutzungen (z.B. Familienfeiern etc.) ausdrücklich nicht zulässig und dient nur als Stützpunkt zum Betrieb der Seniorenwohnanlage. Das Sondereigentum zeigt keine Schäden, das Hausgeld beträgt etwa 30 €/Monat.

Das Gebäude als Ganzes ist modern, barrierefrei (Personenaufzug und Treppenlifte), instand gehalten und dem mittleren Ausstattungsniveau entsprechend.

Gebäude

Die Seniorenwohnanlage (Baujahr 2005) ist als massives, mehrgeschossiges Objekt mit Pultdach (Blecheindeckung) und voll ausgebauten Dachgeschossen errichtet. Die Gesamtliegenschaft ist ca. 1.843 m² groß. Das Gebäude umfasst mehrere Einheiten (Wohnungen, Betreuungsräume), ist voll barrierefrei erschlossen (Aufzug, Treppenlifte), und in einem gepflegten Allgemeinzustand ohne erkennbare Bauschäden oder wirtschaftliche Wertminderungen. Es besteht kein Denkmalschutz, die diversen Modernisierungen (Aufzug, Treppenlift, Teile Dach, Balkonplatten) haben die Restnutzungsdauer nicht beeinflusst. Die Außenwände sind verputzt und gestrichen, die Grundrisse funktional zugeschnitten.

Außenanlagen und Gebäudeteile sind gepflegt, größere Sanierungen betrafen u.a. Dachsanierung nach Brandschaden (2021), Instandsetzung des Aufzugs (2022) oder Modernisierung des Treppenlifts (2021).

Weitere Gebäude

Drei Pkw-Garagen sowie Carports befinden sich auf dem Grundstück und dienen gemeinschaftlicher Nutzung.

Grundstück

Das Grundstück umfasst 1.843 m², nahezu rechteckig, Ecklage zur Luisen- und Steinstraße, bebaute und gärtnerisch gestaltete Flächen, vollständig erschlossen und ebene Topografie. Die Straßenfronten betragen ca. 53 m (Heidlauffstraße), ca. 30 m (Luisenstraße), ca. 55 m (Steinstraße).

Nutzung

Wohnung (Sondereigentum Nr. 7)

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet und wird entsprechend als Renditeobjekt genutzt. Die Nutzung ist gemäß Teilungserklärung auf Personen ab 60 Jahren oder schwerbehinderte Betreuungsbedürftige beschränkt; ein Betreuungsvertrag mit der im Haus ansässigen Sozialstation ist verpflichtend.

Betreuungseinheit (Sondereigentum Nr. 24)

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Betreuungseinheit vermietet und wird ausschließlich zweckgebunden als Betreuungsstützpunkt der Seniorenwohnanlage genutzt. Eine Nutzung für Zwecke außerhalb des Sozialstationsbetriebs ist untersagt.

• Dachformen: Pultdächer mit Blecheindeckung, zimmermannsmäßig gebundene Dachstühle

• Heizung und Warmwasser: Gas-Zentralheizung, zentrale Warmwasserversorgung, Wärmeverteilung über Heizkörper

• Elektroinstallation: Mittlere Ausführung

• Böden: Aufenthaltsräume Laminat (Wohnung), Küche/Flure/Bäder Fliesen, Teeküche/Betreuungsräume Fliesen, Terrasse Betonplatten

• Fenster: Isolierverglaste Kunststofffenster

• Sanitärausstattung: Wohnung - Waschbecken, WC, Dusche (behindertengerecht); Betreuungsraum - Waschbecken, WCs, Dusche und Badewanne (behindertengerecht)

Bühl, Landkreis Rastatt (Baden-Württemberg), ca. 30.000 Einwohner

Mikrolage / Wohnlage

Die Heidlauffstraße liegt sehr zentral in Bühl, in einem durch 2-3-geschossige Mehrfamilienhäuser und einzelne Einzelhandelsbetriebe geprägten Gebiet mit geringem Verkehrsaufkommen (Anliegerstraße). Die Wohnlage ist ruhig, die unmittelbare Umgebung ist dicht bebaut, Immissionen liegen nur leicht über dem typischen Maß für Anliegerverkehr.

Infrastruktur

Schulen und Kindergärten sind ohne Einschränkungen am Ort erreichbar. Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Post und Banken sind in bis ca. 100 m Entfernung vorhanden. Die nächste Bushaltestelle ist rund 150 m, der Bahnhof mit S-Bahn (Richtung Karlsruhe und Baden-Baden) ca. 250 m entfernt. Das nähere Umfeld bietet alle Versorgungsstrukturen.

Grundstück

Das Grundstück ist eben, nahezu rechteckig geschnitten, misst ca. 1.843 m² und ist vollständig erschlossen. Die Bebauung folgt der Grundstücksform, unbebaute Flächen und Außenanlagen sind gärtnerisch angelegt (Bäume, Büsche, Zierrasen). Es bestehen ausreichend Parkmöglichkeiten in der Umgebung.