Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 630.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 03.07.2025 überwiegend besichtigt. Die UG-Wohnung wurde nicht betreten; deren Bewertung basiert auf Unterlagen und Annahmen anhand von Plänen sowie dem altersentsprechenden Zustand des Gebäudes.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung wurde 1979 in Massivbauweise errichtet. Es besteht aus einem teilweise freiliegenden Untergeschoss (UG), einem Erdgeschoss (EG) und einem Dachgeschoss (DG). Ursprünglich waren die Wohnungen wie folgt vorgesehen: EG als Hauptwohnung, DG als ursprünglich geplanter Speicher, aber bereits 1979 zu Wohnzwecken umgebaut und ab ca. 1992 mit einer Dachgaube zur Ostseite versehen. Das UG beinhaltet eine vollwertige, zur Ostseite freiliegende Wohnung, die später umgestaltet und vergrößert wurde; der ursprüngliche Büroraumbereich wurde 1994 zu Wohnraum umgebaut.

Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 324 m² (UG 99 m², EG 135 m², DG 89 m²). Der Grundriss ist weitestgehend offen und entspricht überwiegend aktuellen Wohnanforderungen. Die Belichtung und Besonnung ist durch zahlreiche, teils bodentiefe Fensterfronten, Balkone und Südausrichtung insgesamt sehr gut. Die Ausstattung ist bauzeittypisch, in Teilbereichen modernisiert (Fußbodenheizung, Solarthermie). Die DG-Wohnung weist ein Bad ohne WC auf; das WC ist separat ausgeführt.

Im EG schließt sich eine Doppelgarage an das Gebäude an, die direkt unter dem gemeinsamen Dach liegt. Die Garage ist nicht unterkellert, verfügt über ein breites Schwingtor und einen kleinen Lagerbereich.

Außen zeigen sich gepflegte, aber pflegebedürftige terrassierte Gartenanlagen mit befestigten Flächen (Grillplatz, Poolstellfläche, Zierteich, Holzschopf). Das Grundstück fällt nach Osten ab, ist teilweise eingeebnet und mit Hangbefestigungen gesichert. Ein kleines Volierengebäude und eine einfache Blockhütte zur Tierhaltung sind vorhanden (ohne Wertermittlung).

Grobe Baumängel oder Sanierungsstau wurden nicht festgestellt. Im Keller ist ein Feuchtigkeitsschaden aus früheren Zeiten vermerkt. Die Außenanlagen und Teile des Gebäudes weisen jedoch Instandhaltungsbedarf auf (z.B. abgeplatzte Putzflächen).

Denkmalschutz besteht nicht.

Weitere Gebäude

Neben dem Hauptgebäude sind eine Holz-Gerätehütte mit befestigtem Vorplatz sowie eine einfache Blockhütte mit Voliere im Garten vorhanden. Beide sind für die Wertberechnung unerheblich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die EG-Wohnung vom Eigentümer, die UG-Wohnung von einem Familienmitglied bewohnt, die DG-Wohnung stand leer. Über konkrete Mietverhältnisse wurde keine Auskunft gegeben.

• Satteldach mit Betonziegeleindeckung, Dachgaube zur Ostseite, Dachrinne/Fallrohre aus Kupfer

• Ölzentralheizung (erneuert/modernisiert 2007) mit Warmwasseraufbereitung, Solarthermie für Warmwasser, Fußbodenheizung in EG und DG, offener Kamin mit Ofenbank im EG

• Holzkastenfenster (überwiegend aus Bauzeit), teils größere Fensterfronten mit Rollläden oder Außenlamellenjalousien (zum Teil elektrisch), Balkontür mit defekter Scheibe

• Elektrische Installation bauzeittypisch, ausreichende Ausstattung

• Böden: Fliesen, Marmor, Teppich, Laminat (je nach Nutzungseinheit und Raum)

• Sanitärausstattung: Bäder mit Badewanne, Dusche (teilweise), Waschbecken und WC (teils modernisiert). Separates WC in EG und DG, im DG kein WC im Bad.

• Innentüren überwiegend holz, teils Glastüren, vereinzelt offene Durchgänge.

• Außenanlagen: mehrere Balkone, Terrassen (teils überdacht), gepflasterte Zugangswege und Flächen, Grillplatz, Poolstellfläche, Zierteich, umzäunter östlicher Grundstücksbereich

Laufenburg (Ortsteil Binzgen), ca. 9.800 Einwohner, Landkreis Waldshut, Baden-Württemberg

Der Stadtteil Binzgen liegt ca. 1 km nördlich des Hauptortes Laufenburg und ist überwiegend wohnbaulich geprägt. Die Straße Enzenmatt ist eine ruhige, nur von Anwohnern befahrene Anliegerstraße am östlichen Ortrand von Binzgen. Die unmittelbare Nachbarschaft besteht aus Wohnbebauung und kleineren Gewerben; Beeinträchtigungen durch Verkehr oder Gewerbe sind nicht vorhanden. Das Grundstück liegt in mittlerer bis guter Wohnlage, an einer befestigten, beleuchteten Straße mit gegenüberliegendem Gehweg. Ein Kindergarten befindet sich direkt im Ortsteil, alle weiteren Einrichtungen (Einkauf, Schulen, Ärzte) sind im Hauptort und in der Umgebung binnen weniger Minuten erreichbar. Die nächste Bushaltestelle ist ca. 70 m entfernt, der Bahnhof Laufenburg etwa 2,5 km.

Das Grundstück umfasst 1.306 m² und ist als allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen. Es handelt sich um ein regelmäßig zugeschnittenes, ungefähres Fünfeck, das zur Straße Enzenmatt leicht nach Osten abfällt und teils terrassiert ist. Die vollständige Erschließung (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon) ist gegeben. Die Umgebungsbebauung besteht aus Wohnhäusern und vereinzelten nicht störenden Kleingewerbebetrieben. Zur Straße hin ist das Grundstück eingefriedet, bestehend überwiegend aus Metallzaun. Wesentlicher Bewuchs: Rasen, Sträucher, Zierbepflanzung, einige Bäume und ein Teich. Störende Einflüsse wurden nicht beobachtet.

Bausparkasse Schwäbisch Hall, Frau Baumgart, Tel.: 0791/46-3568