Zwangsversteigerung Zweifamilienwohnhaus mit Nebengebäude und Stellplatz

Verkehrswert: 405.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes Zweifamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit einem Nebengebäude als Schuppen/Abstellgebäude und einem PKW-Stellplatz im Freien.

Besichtigung

Das Objekt konnte durch den Sachverständigen ausschließlich von außen besichtigt werden. Der Schuppen war zugänglich und wurde in Augenschein genommen. Die Bewertung basiert daher zu wesentlichen Teilen auf Unterlagen, Plänen sowie auf Sichtprüfung der äußeren Gegebenheiten.

Gebäude

Hauptgebäude (Zweifamilienwohnhaus)

Das Hauptgebäude wurde 1955 in Massivbauweise als zweigeschossiges, voll unterkellertes Zweifamilienhaus errichtet und verfügt über ein Satteldach in Holzkonstruktion mit Betondachsteindeckung. Das Dachgeschoss beinhaltet einen nicht ausgebauten Speicher und einen weiter ausgebauten Raum, der bei der Flächenberechnung nicht berücksichtigt wurde. Der Zugang erfolgt seitlich von der Straße über eine befestigte Zufahrt.

Die Grundrissgestaltung umfasst im Erdgeschoss eine Wohnung mit Wohn- und Esszimmer, Küche, zwei kleinen Zimmern, Badezimmer und Flur (ca. 71,1 m²). Im Obergeschoss befindet sich eine Dreizimmerwohnung mit Küche, Bad, Balkon und Flur (ca. 71,6 m²). Die Räume sind natürlich belichtet und belüftet. Die Wohnungen haben eine eher durchschnittliche Raumaufteilung.

2015 wurde eine Gas-Zentralheizung eingebaut. 2022 wurde im Erdgeschoss eine Fußbodenheizung installiert, das Bad modernisiert, Fenster und Jalousien ausgetauscht, eine neue Hauseingangstüre eingebaut, Stromleitungen erneuert sowie Wand-, Boden- und Deckenbeläge modernisiert. Es wurden Grundrissänderungen vorgenommen. Im Obergeschoss und Dachgeschoss besteht Instandhaltungsrückstau; Modernisierung und Renovierung sind hier erforderlich.

Das Gebäude zeigt einen durchschnittlichen Unterhaltungszustand mit deutlichen Zeichen der Vernachlässigung im Außen- und Gartenbereich. Die Fassade ist renovierungsbedürftig, Risse und Abplatzungen im Sockelbereich vorhanden. Außenanlagen und Garten sind stark verwildert. Drainage/Hofentwässerung ist beeinträchtigt.

Weitere Gebäude

Schuppen / Abstellgebäude (Baujahr 1957)

Das Nebengebäude ist ein massives, eingeschossiges Bauwerk mit ausgebautem Dachgeschoss (Bruttogrundfläche ca. 53 m²), Pultdach, alter Putzfassade und veralteten Fenster- und Türelementen. Es dient zu Lager- und Abstellzwecken, ist unbeheizt und weist renovierungs- sowie instandhaltungsbedürftigen Zustand auf. Sanierungsbedarf besteht an Dach, Fassade, Rohren und Rinnen.

Grundstück

Das Grundstück mit einer Größe von 604 m² ist rechteckig geschnitten (ca. 12 m breit, ca. 46 m tief), eben, vollständig erschlossen und zur Straße hin durch eine Mauer sowie weitere Zäune eingefriedet. Die Zufahrt sowie der Stellplatz sind mit Betonverbundsteinen befestigt; ein Spielgerüst und eine hölzerne Anbauüberdachung sind auf dem Grundstück vorhanden. Die Außenanlagen befinden sich in ungepflegtem, verwildertem Zustand.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Anwesen leerstehend.

Ort: Bruchsal-Untergrombach (Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg; ca. 6.300 Einwohner, Stadt Bruchsal ca. 47.500 Ew.)

Mikrolage/Wohnlage:
Das Objekt liegt im zentralen Bereich des Stadtteils Untergrombach innerhalb eines reinen Wohngebiets (Tullastraße) mit offener, überwiegend zweigeschossiger Bebauung (Doppelhäuser/Reihenhäuser), mittlerer Wohnlage. Die Straße ist verkehrsberuhigt und besitzt beidseitige Gehwege. Es bestehen keine wesentlichen gewerblichen oder störenden Nutzungen in der Nachbarschaft, keine erhöhte Immissionsbelastung. Öffentliche Parkplätze sind ausreichend vorhanden. Die Nähe zur B3 führt zu wahrnehmbaren, jedoch ortsüblichen Lärmeinwirkungen.

Infrastruktur:
Sehr gute Verkehrsanbindung an den regionalen und überregionalen Individualverkehr (A5, B35, Bahnhof Bruchsal, S-Bahn). S-Bahn-Haltestelle im Stadtteil ca. 800 m entfernt mit Verbindung nach Karlsruhe, Mannheim, Menzingen. Schulen, Kindergärten, Einzelhandel, Ärzte und sämtliche städtische Einrichtungen im Nahbereich (Bruchsal bzw. direkt im Stadtteil) vollständig vorhanden.