Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert €: 176.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Zweifamilienhaus und zwei Garagen bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 24.06.2025 durch Innen- und Außenbesichtigung aufgenommen. Die Bewertung basiert auf den erhobenen Eindrücken vor Ort und ergänzend auf den bereitgestellten Unterlagen wie Bauakten, Bauplänen und Mietvertrag.

Gebäude

Das Objekt ist ein freistehendes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit Kellergeschoss, Erdgeschoss und teilausgebautem Dachgeschoss, ursprünglich Baujahr ca. 1977. Die Bruttogrundfläche des Hauses beträgt rund 363 m², dazu kommen ca. 42 m² (zwei) Garagen. Die Gesamtwohnfläche liegt bei ca. 225 m², verteilt auf eine Wohnung im Kellergeschoss (ca. 87 m²), das Erdgeschoss (ca. 95 m²) und das Dachgeschoss (ca. 43 m²).

Die Wohnräume im EG sind großzügig geschnitten und gut belichtet, das Dachgeschoss ist teilausgebaut. Die Wohnung im KG umfasst alle üblichen Wohnräume und weist eine Terrasse auf. Der Zugang zur EG-Wohnung ist barrierefrei, der Zugang zur KG-Wohnung nicht.

Das Gebäude wurde teilweise modernisiert: Erneuerung von Duschbad, Bodenbelägen, Einbauküche (KG) vor 2021; Erneuerung der Dachflächenfenster (EG/DG) nach 2013; Erneuerung Heizung 1993, Brenner 2018. Anbau und Teilausbau des Dachgeschosses erfolgten später. Die Fassade ist verputzt, das Satteldach ist mit Frankfurter Ziegeln gedeckt und hat Zinkrinnen. Die Fenster sind überwiegend zweifachverglaste Holzfenster aus 1977, einige Glasbausteine wurden ebenfalls verbaut.

Der bauliche Zustand ist gemischt: Die Wohnung im KG ist gepflegt und überwiegend modernisiert, zeigt allerdings kleinere Schimmelflecken. Die Erd- und Dachgeschosswohnung weist einen relativ hohen Modernisierungsbedarf auf, teils durch eigenständige Ausbauten mit mittlerer Qualität. Die Außenanlagen und die Fassade sind ungepflegt, an den Garagen finden sich Feuchtigkeits- und Schimmelschäden sowie Reparaturbedarf am Tor.

Garagen und Gartenhaus

Das Grundstück verfügt über zwei massive Garagen: Die Garage im KG ist mit einem Stahlschwingtor und Waschbecken ausgestattet, die Garage im EG mit elektrischem Sektionaltor (defekt). Beide zeigen Feuchtigkeitsschäden, insbesondere Schimmelspuren. Zusätzlich ist ein einfaches Gartenhaus im Gartenbereich vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Kellergeschoss vermietet, während die Wohnung im Erdgeschoss einschließlich Dachgeschoss leer stand.

• Satteldach, Frankfurter Ziegel, Zink-Regenrinnen

• Öl-Zentralheizung (Viessmann Vitola bifferal, Baujahr 1993, Brenner 2018)

• Warmwasseraufbereitung zentral über Heizungsanlage

• Flachheizkörper zur Wärmeübertragung

• Elektroinstallation nutzungsspezifisch, einfache Qualität

• Fenster: überwiegend 2-fach verglaste Holzfenster, Teile 1-fach verglast, diverse Glasbausteine, Kunststoffrollläden

• Böden: Fliesen, Parkett, Laminat, PVC, Beton

• Sanitärausstattung: im KG-Bad Duschbad mit Glastürelement, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, moderne Waschbecken mit Spiegelschrank; im EG-Bad Eckbadewanne, moderne Sanitärobjekte; Waschbecken in Garagen

• Einbauküche (KG, vom Vermieter gestellt)

• Massive Innenwände, Deckenverkleidungen teils mit Holzpaneelen, Strukturtapete und Raufaser

Ruschberg, Landkreis Birkenfeld, Rheinland-Pfalz, ca. 803 Einwohner.
Das Objekt liegt in einem ruhigen gewachsenen Wohngebiet am Rand des Ortes, geprägt von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern sowie wenig Durchgangsverkehr (Wohnstraße). Das Umfeld ist familienfreundlich und landschaftlich reizvoll mit Blickbeziehungen ins Grüne. Die Nähe zu einem Truppenübungsplatz kann gelegentlich zu Lärmimmissionen führen; im unmittelbaren Wohnumfeld ist der Einfluss aber als gering einzustufen.

Einkaufsmöglichkeiten und die Versorgung des täglichen Bedarfs sind in Baumholder (nahegelegen) verfügbar; im Ort selbst gibt es eingeschränkte Infrastruktur. Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich überwiegend in Nachbarorten. Die Verkehrsanbindung ist durch die B 62 und den Bahnhof Nohen sowie Busverbindungen gut, die Autobahn A62 ist zügig erreichbar.