Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Werkstatt und Nebengebäude

Verkehrswert: 850.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienwohnhaus mit Vorderhaus und Hinterhaus, Werkstatt, Nebengebäude sowie Landwirtschaftsfläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 22.01.2026 vollständig in den Außen- und Innenbereichen besichtigt. Die Bewertung stützt sich zudem auf unvollständige Planunterlagen, auszugsweise Bauakten, Kontrollmessungen vor Ort sowie weitere behördliche und grundbuchliche Unterlagen.

Gebäude

Das Objekt ist ein Zweifamilienwohnhaus, bestehend aus einem älteren Vorderhaus und einem umgebauten ehemaligen Ökonomiegebäude als Hinterhaus, ergänzt um Werkstatt und Nebengebäude. Das Ursprungsbaujahr des Vorderhauses ist unbekannt. Eine wesentliche Erweiterung erfolgte 1967 durch den Einbau von Wohnräumen in das Hinterhaus; weitere Umbauten mit Einbau einer Wohnung und eines Montageraums/Werkstatt im Hinterhaus erfolgten etwa 1992 bis 1994. Die gesamte Wohnfläche beträgt ca. 299 m², hinzu kommen ca. 100 m² Werkstattnutzfläche.

Wohnung 1 erstreckt sich über das Vorderhaus und Teile des Hinterhauses mit ca. 54 m² im Erdgeschoss des Vorderhauses, ca. 77 m² im Obergeschoss von Vorder-/Hinterhaus und ca. 15 m² im Dachgeschoss. Das Vorderhaus ist teilunterkellert; vorhanden sind ein Öl- und Hausanschlussraum, im Erdgeschoss Vorraum, Treppenantritt, zwei Zimmer und ehemalige Küche, im Obergeschoss Küche, Esszimmer mit Balkon und zwei Zimmer. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und dient als Abstellfläche. Die zugehörigen Sanitärräume liegen im Ober- und Dachgeschoss des Hinterhauses. Die Grundrissgestaltung ist funktionsgerecht, jedoch mit Einschränkungen durch Durchgangs- bzw. gefangene Räume und teils geringe lichte Raumhöhen von etwa 2,23 m.

Wohnung 2 befindet sich im Hinterhaus mit ca. 88 m² im Obergeschoss und ca. 65 m² in ausgebauten Dachgeschossräumen. Im Obergeschoss umfasst sie Flur/Diele, Bad/WC, separates WC, Küche, Wohn-, Ess-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie Balkon. Im Dachgeschoss liegen mehrere ausgebaute, über Treppe 2 erschlossene Räume mit Dusche/WC und weiterem Balkon; sie bilden keine eigenständige Wohneinheit. Im Erdgeschoss des Hinterhauses befindet sich die etwa 100 m² große, beheizte Werkstatt mit zwei Montageräumen sowie Heizraum und WC mit Vorraum, jeweils mit Außenzugang. Belichtung und Besonnung sind insgesamt ordentlich; Küchen verfügen über Tageslicht, Sanitärräume teils ebenfalls.

Der bauliche Zustand ist uneinheitlich. Das Hinterhaus befindet sich in einem dem Umbauzeitraum entsprechenden normalen Unterhaltungszustand mit durchschnittlicher Ausstattung. Das deutlich ältere Vorderhaus ist spürbar schwächer, mit besserem Zustand im Obergeschoss als im Erdgeschoss. Wohnung 1 ist vor Wiederbezug nicht bezugsfertig; erforderlich sind insbesondere Maler-, Boden- und Instandsetzungsarbeiten, Verbesserungen an Elektro und Heizung sowie weitere Teilinstandsetzungen. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz. Zum Wertermittlungsstichtag war Wohnung 1 leerstehend; Wohnung 2 mit Werkstatt und Nebengebäude wurde eigengenutzt.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein Nebengebäude mit Abstell- und Lagerflächen sowie weiteren offenen, überdachten Unterständen, unter anderem für Traktor und Anhänger. Das Nebengebäude ist einfacher ausgeführt, mit Satteldach und teils offenen Seitenanbauten.

Zusätzlich bestehen überdachte Lager- und Abstellflächen zwischen Hinterhaus und Nebengebäude sowie ein freistehender gemauerter Garten-/Backofen mit Satteldach und Schornstein. Die baulichen Nebenanlagen sind für Lager-, Abstell- und Hobbyzwecke wertrelevant und ergänzen die Nutzung des Anwesens sinnvoll.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war Wohnung 1 leerstehend; Wohnung 2 mit Werkstatt und Nebengebäude war eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Vorderhaus mit Satteldach und Ziegel-/Dachsteineindeckung; Hinterhaus mit Krüppelwalmdach, Dachgaube und Ziegel-/Dachsteineindeckung; Schleppdach zwischen Hinterhaus und Nebengebäude; Nebengebäude mit Satteldach und Ziegel-/Dachsteineindeckung

• Heizung und Warmwasser: Öl-Zentralheizung mit Heizkörpern/Radiatoren/Konvektoren und Thermostatventilen, Heizzentrale ca. Baujahr 1994; drei Kunststoff-Öltanks à ca. 1.500 Liter als Batterietank sowie ein separater Kunststoff-Öltank; zentrale Warmwasserversorgung; einzelne Räume in Wohnung 1 ohne Anschluss an die Zentralheizung, dort Beheizung über Öl-Einzelofen; Werkstatt zusätzlich mit Feststoffofen; Dusche/WC im Dachgeschoss des Hinterhauses mit Handtuchheizkörper

• Elektroinstallation: überwiegend durchschnittliche nutzungstypische Elektroausstattung und Elektroverteilungen; im Vorderhaus teils einfache ältere Installation, augenscheinlich aus der Umbauzeit um 1967; Fernsehanschlüsse/SAT-Anlage; Klingel-/Gegensprechanlage

• Fenster: überwiegend Holz-Isolierglasfenster mit Rollläden, teils als Sprossenfenster; vereinzelt Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollläden; Dachflächenfenster aus Holz mit Isolierverglasung, teils mit Innenjalousien; Werkstatt mit schallgedämmten Fenstern

• Sanitärausstattung: Wohnung 1 mit Dusche/WC im Obergeschoss des Hinterhauses mit Duschstand, Waschbecken und WC sowie zusätzlicher Dusche mit WC im Dachgeschoss; Wohnung 2 mit Bad/WC, bestehend aus Einbaubadewanne, Einbaudusche mit Duschkabine, Waschbecken, WC und Waschmaschinenanschluss, zusätzlich separates WC mit Handwaschbecken; Werkstatt mit WC und Ausgussbecken

Das Objekt liegt in Lauf mit 4.021 Einwohnern im Ortenaukreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in Ortskernnähe in durchschnittlicher Wohnlage an einer Anlieger- bzw. Wohnstraße in einer Tempo-30-Zone. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend wohnbaulich geprägt, teils gemischt mit landwirtschaftlichen Nutzungen, überwiegend in offener Bauweise mit etwa 1½- bis 2½-geschossigen Gebäuden. Festgestellt wurden geringe Verkehrsimmissionen durch Anliegerverkehr. Die Fläche liegt im Naturpark Schwarzwald Mitte/Nord, jedoch nicht in weiteren Schutzgebieten.

Kindergarten, Schule, Läden, Restaurants sowie Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ort oder nahegelegen vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist mäßig. Eine Bushaltestelle liegt in etwa 550 m Entfernung, der nächste Bahnanschluss in Achern in etwa 6,5 km; Bus und Bahn/S-Bahn stehen insgesamt zur Verfügung.

Das Grundstück ist mit 7.195 m² sehr groß, nahezu trapezförmig zugeschnitten, bis ca. 117 m tief und etwa 63 m breit an der Straße. Es fällt leicht nach Norden bzw. Nordwesten ab und weist grundstücksspezifische Modellierungen auf. Hauszugänge, Hofzufahrt und Hofflächen sind überwiegend mit Betonpflaster befestigt, teils mit Kiesdecke. Vorhanden sind Vor- und Gartenbereiche mit umfangreichem Baumbestand, Schottergarten, Einfriedungen und Stützmauern. Planungsrechtlich liegt das Anwesen im unbeplanten Innenbereich; es umfasst teils baureifes Land und teils Land- bzw. Grünlandflächen, darunter auch eine selbständig nutzbare Teilfläche mit weiterem Verwertungspotenzial.