Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 697.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag vollständig in Außen- und Innenbereichen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Ortsbesichtigung, unvollständige Planunterlagen, Bauakten und überschlägig ermittelte Flächen.

Gebäude

Das Wohnhaus mit Doppelgarage stammt im Ursprung aus ca. 1904/1906. Das Dachgeschoss des ursprünglichen Wohnhauses wurde etwa 1956 ausgebaut bzw. aufgestockt, eine Erweiterung bzw. ein Anbau erfolgte ca. 1970. Spätere Teilmodernisierungen und Instandsetzungen betrafen unter anderem die Fassade, die Hauseingangstür sowie den Ausbau des Dachgeschosses und die Dacheindeckung um 2010; in Teilbereichen des Erdgeschosses wurden Wand-, Decken- und Bodenbeläge ca. 2023 erneuert.

Die überschlägig ermittelte Wohn-/Nutzfläche beträgt ca. 268 m², davon ca. 132 m² im Erdgeschoss inklusive anteiliger Terrasse, ca. 93 m² im Obergeschoss inklusive anteiliger Terrasse und ca. 43 m² im Dachgeschoss. Hinzu kommen Untergeschoss mit Fluren, Kellerräumen, Heizraum und Öltankraum. Das Gebäude ist teilunterkellert und in Massivbauweise errichtet. Die Geschossdecken bestehen teils aus Gewölbedecken, teils aus Fertigteil-/Einlegedecken mit Überbeton sowie teils aus Holzbalkendecken.

Im Erdgeschoss befinden sich Diele mit Treppe und WC, Küche, Wohnzimmer, Ess-/Wohnzimmer, Flur, Schlafzimmer, Bad/WC und Terrasse. Das Obergeschoss umfasst Diele mit Treppe, Bad/WC, Küche mit Esszimmer, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer und Terrasse. Im Dachgeschoss liegen Diele mit Treppe, Dusche/WC, Wohnzimmer und Schlafzimmer. Die Grundrissgestaltung ist funktionsgerecht und baujahrestypisch, jedoch mit Einschränkungen durch teils gefangene Räume bzw. Durchgangszimmer; die Geschosse sind wegen des durchgehenden Treppenlaufs nicht als abgeschlossene Wohneinheiten getrennt. Küche und Sanitärräume verfügen jeweils über Tageslicht, die Belichtung und Besonnung sind durch große Terrassenflächen in Erd- und Obergeschoss begünstigt.

Der bauliche Zustand wurde als heterogen beschrieben. Je nach Bauteil entspricht er dem Ursprungsbaujahr, den späteren Ausbauphasen oder den Modernisierungen. Es besteht baujahresgemäßer Instandhaltungsrückstau mit Teilinstandsetzungs- und Reparaturbedarf, unter anderem an Holzfenstern, Bodenbelägen, Wand- und Deckenoberflächen, Terrasse, Stahlgeländern, Kelleraußenwänden sowie an der Heizungsanlage. Zudem wurde ein ehemaliger Wasserschaden im Wohnzimmer und in der Küche des Erdgeschosses festgestellt. Kurz- bis mittelfristig ist die Erneuerung der Heizzentrale erforderlich.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine Doppelgarage mit Flachdach und manuell betriebenen Stahl-/Blech-Schwingtoren. Zusätzlich ist ein massiver Anbau mit Abstell-/Lagerfläche vorhanden, der ein flach geneigtes Pultdach mit Wellfaserzementplatten besitzt; diese könnten asbesthaltig sein. Die Garage verfügt über Wasseranschluss, Betonboden mit Beschichtung sowie vorgelagerte befestigte Zufahrt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach, Teilbereich des Anbaus mit Flachdach; Doppeltgarage mit Flachdach; Dachkonstruktion des Wohnhauses als Holzdachstuhl mit Ziegel-/Dachsteindeckung, Garagenanbau mit Wellfaserzementplatten, Garagendach mit Bitumenabdichtung

• Heizung/Warmwasser: Öl-Zentralheizung mit Heizkörpern/Radiatoren und Thermostatventilen, Heizzentrale Baujahr ca. 1997, Rundöltank mit 5.000 l aus ca. 1970, zentrale Warmwasserbereitung; zusätzliche Fußbodenheizung in Teilen von Wohnzimmer und Küche im Erdgeschoss, jedoch instandsetzungsbedürftig und längere Zeit außer Betrieb; zusätzlicher Feststoffofen im Ess-/Wohnzimmer EG, Infrarot-Zusatzheizung im Bad/WC EG, Elektro-Heizstrahler im Bad/WC OG

• Elektroinstallation: teilmodernisierte, durchschnittliche Elektroinstallationen und Elektroverteilungen, Fernsehanschlüsse, Klingelanlage

• Fenster: überwiegend Holz-Isolierglasfenster mit Rollläden, teils Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollläden, vereinzelt elektrische Rollladensteuerung, einzelne Glasbausteinöffnungen, Dachliegefenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung und elektrischen Rollläden; im Untergeschoss teils Stahlrahmen-Einfachglasfenster

• Sanitärausstattung: EG mit WC samt Toilette und Waschbecken mit Unterschrank sowie Bad/WC mit Einbaubadewanne, Einbaudusche mit Duschkabine, zwei Waschbecken, WC und Waschmaschinenanschluss; OG mit Bad/WC mit Einbaubadewanne, Waschbecken, WC und Waschmaschinenanschluss; DG mit Dusche/WC mit Einbaudusche, Waschbecken und WC; Küchen im EG und OG jeweils mit Zu- und Abfluss

Das Objekt liegt in Karlsruhe, Ortsteil Neureut in Baden-Württemberg. Karlsruhe hat rund 310.000 Einwohner.

Es befindet sich in mittlerer bis guter Wohnlage im Ortsteilzentrum an einer ausgebauten Wohn- und Anliegerstraße in einer Tempo-30-Zone. Die Umgebung ist überwiegend durch Wohnbebauung in offener Bauweise geprägt; nahegelegen sind auch Ortsverwaltung, Gemeindehaus und evangelische Kirche.

Schule, Kindergarten, Läden, Restaurants sowie Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ort bzw. in nahem Umfeld vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist gut; Bus und S-Bahn stehen als öffentliche Verkehrsmittel zur Verfügung, die nächsten Haltestellen liegen in fußläufiger Entfernung.

Das Grundstück ist 578 m² groß, nahezu trapezförmig zugeschnitten, etwa 36,5 m tief und ca. 15,5 m breit an der Straßenfront. Es liegt eben, ist mit Hauszugang und Garagenzufahrt durch Betonplatten befestigt und in Vor- und Gartenbereichen bepflanzt. Teilweise bestehen Garten- bzw. Grenzmauern und Einfriedungen; ein zweiflügliges Hoftor sowie ein Eingangstor sind vorhanden.