Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit diversen Nebengebäuden

Verkehrswert insgesamt: 161.330,00 €

Einzel-Verkehrswerte: 153.218,00 € (lfd. Nr. 1), 3.072,00 € (lfd. Nr. 2), 2.710,00 € (lfd. Nr. 3) und 2.330,00 € (lfd. Nr. 5).

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem teilunterkellerten Zweifamilienhaus und diversen Nebengebäuden bebautes Grundstück sowie weitere Flurstücke.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 12.02.2026 im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung besichtigt. Die Garage hinter dem Haus konnte nicht von innen besichtigt werden; insoweit basiert die Bewertung teilweise auf den vorhandenen Unterlagen und einer unterstellten weitgehenden Schadensfreiheit.

Gebäude

Es handelt sich um ein ausschließlich zu Wohnzwecken genutztes Zweifamilienhaus in Massivbauweise, geschätzt vor 1946 errichtet, zweigeschossig, teilunterkellert, mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und rückwärtigem Anbau. Die Wohnungen sind zum Wertermittlungsstichtag baulich nicht abgeschlossen; zudem sind die Verbrauchsmesseinrichtungen nicht getrennt. Die Wohnfläche beträgt im Erdgeschoss rund 83 m² und im Obergeschoss ca. 130 m², insgesamt somit etwa 213 m². Die Bruttogrundfläche beläuft sich auf rund 589 m².

Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss drei Kellerräume. Im Erdgeschoss befinden sich Diele, drei Zimmer, Küche, Bad, Garage, Heizungsraum und Tankraum. Das Obergeschoss verfügt über Flur, fünf Zimmer, Küche und Bad. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und über eine Einschubtreppe zugänglich. Die Grundrisssituation ist teilweise unzeitgemäß; einzelne Räume sind als gefangene Räume nur über andere Zimmer erreichbar. Besonnung und Belichtung werden als gut bis ausreichend beschrieben.

Modernisierungen erfolgten teilweise, insbesondere 2005 die Erneuerung des Heizkessels, 2012 überwiegend der Fenster und Außentüren, ca. 2021 die Erneuerung des Bads im Obergeschoss sowie 2021 des Zählerschranks; der Hauswasseranschluss wurde augenscheinlich ebenfalls erneuert. Teile des Innenausbaus wurden überarbeitet, jedoch häufig unfachmännisch ausgeführt oder nicht fertiggestellt. Das Gebäude weist deutlichen Unterhaltungsstau und allgemeinen Renovierungsbedarf auf. Genannt sind unter anderem Feuchte- und Putzschäden, Schimmelbildung, Schäden an Außenputz, Außenbekleidung und Regenrinne, teils fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke, teilweise nicht fertiggestellte Elektroinstallation, erneuerungsbedürftiger Innenausbau, sanierungsbedürftiger Balkon sowie Überarbeitungsbedarf an der Geschosstreppe. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehören mehrere Nebengebäude. Vorhanden sind eine massive Garage mit Stahlschwingtor, Eisenfenstern mit Einfachverglasung sowie einer Dacheindeckung aus Welleternit; aufgrund des Alters wird eine Asbesthaltigkeit für möglich gehalten. Die Garage ist nur eingeschränkt nutzbar, da die Zufahrt am Wohnhaus lediglich etwa 2,30 m breit ist. Eine Innenbesichtigung dieser Garage war nicht möglich.

Weiterhin bestehen ein massiver Geräteschuppen mit ziegelgedecktem Dach, ein Kleintierstall in Holzkonstruktion mit Trapezblechdach sowie ein Gewächshaus. Auf dem mitversteigerten Flurstück 90/2 befindet sich zusätzlich ein Schuppen, dem wegen seines baulichen Zustands kein Wert mehr beigemessen wurde; seine exakte Grenzlage konnte ohne Vermessung nicht abschließend geklärt werden.

Grundstück

Das Hauptgrundstück der wirtschaftlichen Einheit umfasst die Flurstücke 79/3, 676/79 und 86/2 mit zusammen 880 m². Es weist eine unregelmäßige Grundstücksform auf, besitzt eine Straßenfront von ca. 19 m und eine mittlere Tiefe von rund 59 m. Das Gelände steigt von der Straße zunächst an; der Garten ist nordwestlich ausgerichtet. Das Grundstück ist eingefriedet durch Mauer, Zaun, Hecken und Maschendrahtzaun. Neben befestigten Flächen sind Gartenanlagen und Pflanzungen vorhanden; diese sind teilweise verwildert.

Mitversteigert werden außerdem die Flurstücke 90/1 mit 431 m² und 90/2 mit 146 m², zusammen 577 m². Diese Flächen werden überwiegend als Wiese beschrieben; zwischen beiden Flurstücken verläuft ein Bach. Flurstück 90/1 ist unbebaut, Flurstück 90/2 teilweise mit einem Schuppen bebaut. Das Flurstück 90/1 liegt überwiegend in einer mittleren Starkregengefahrenklasse.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Zweifamilienhaus leerstehend; Mieter oder Pächter waren nicht vorhanden. Die zusätzlich mitversteigerten Flurstücke 90/1 und 90/2 wurden als Wiesenfläche genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Tonziegeldeckung; Holzdach mit Rundstämmen; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Dachflächen ungedämmt, teilweise Dämmung auf der obersten Geschossdecke; Garage mit Welleternitdeckung, Geräteschuppen mit Ziegeleindeckung, Kleintierstall mit Trapezblechdach

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Baujahr 2005 laut Typenschild; Wärmeabgabe über Heizkörper mit Thermostatventilen; zwei Kunststofftanks im Gebäude mit ca. 1.500 l und 1.600 l; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung; zusätzlicher Kaminanschluss vorhanden, Nutzbarkeit ungeklärt

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; Zählerschrank aus 2021; teilweise nicht fertiggestellte Elektroinstallation

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung; teils Glasbausteine; Rollläden aus Kunststoff, davon zwei mit elektrischem Antrieb; im Tankraum erneuerungsbedürftiges Fenster; Garage mit Eisenfenstern und Einfachverglasung

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit eingebauter Wanne, WC, Waschbecken sowie Waschmaschinenanschluss im Vorraum; Bad im Obergeschoss, ca. 2021 erneuert, mit Wanne, bodengleicher Dusche, WC und Waschtisch

• Böden: Laminat und Fliesen in den Wohnungen, teils ohne Belag; im Keller zwei Räume ohne Bodenplatte und ein Raum mit Ziegelsteinboden

Das Objekt liegt in Schmelz, Ortsteil Limbach, mit ca. 16.900 Einwohnern im Landkreis Saarlouis im Saarland.

Die Mikrolage ist als mittlere Wohnlage in überwiegend wohnbaulich genutztem Umfeld beschrieben. Das Objekt befindet sich an einer Verbindungsstraße mit beidseitigen Gehwegen; augenscheinliche Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt. Schutzgebieteinträge bestehen nicht. Zwischen den mitversteigerten Flurstücken 90/1 und 90/2 verläuft ein Bach.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und eine Bushaltestelle befinden sich in fußläufiger Entfernung. Weiterführende Schulen sind im Gemeindegebiet vorhanden; Bahnanbindungen bestehen in Lebach und Dillingen. Die überörtliche Erreichbarkeit erfolgt unter anderem über die Bundesstraßen B268 und B269 sowie die A1.

Das Hauptgrundstück steigt von der Straße zunächst an, ist unregelmäßig zugeschnitten und insgesamt übertief. Die Straßenfront beträgt etwa 19 m, die mittlere Tiefe rund 59 m. Der Garten ist nordwestlich ausgerichtet; befestigte Flächen, Einfriedungen, Gartenbewuchs und Pflanzungen sind vorhanden.