Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Fertiggarage

Verkehrswert: 335.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, vollständig unterkellert, sowie einer seitlich angebauten Fertiggarage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 11.05.2026 innen und außen besichtigt; erfasst wurden das Wohnhaus, die Garage, das Grundstück sowie die von der Straße aus erkennbaren Fassaden. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauakten, Katasterunterlagen, Grundbuchauszug und weitere behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das Gebäude ist ein massiv errichtetes, bezugsfertig um 1963 entstandenes Zweifamilienhaus in eingeschossiger Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss und ausgebautem Speichergeschoss. Es ist vollständig unterkellert und verfügt über eine Wohnfläche von insgesamt ca. 138 m² bei einer Bruttogrundfläche von 376 m².
Die Aufteilung umfasst:

• Im Erdgeschoss eine 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad und eingefasster Terrasse mit ca. 67 m² Wohnfläche.

• Im Dachgeschoss befindet sich eine Maisonettewohnung mit 2 Zimmern, Küche, Bad und Balkon sowie zwei hintereinanderliegenden kleinen Räumen im ausgebauten Speichergeschoss; zusammen ca. 71 m² Wohnfläche.

• Im Untergeschoss liegen Keller-, Technik- und Waschräume sowie ein Bad.

Der Grundriss ist bauzeittypisch einfach und ausreichend gut nutzbar. Die Raumgrößen entsprechen im Wesentlichen dem Baualter; nachteilig ist das Durchgangszimmerprinzip im Speichergeschoss sowie die geringe Größe der dortigen Räume. Durch allseitige Fenster sind Belichtung und Besonnung ausreichend, Querlüftung ist möglich. Das Haus ist barrierefrei erreichbar, intern aber nur eingeschränkt barrierefrei nutzbar.

Modernisierungen wurden teilweise vorgenommen: Erneuerung der Erdgeschosswohnung einschließlich Fenster um 2000, Kunststofffenster in der Küche des Obergeschosses um 2000, Modernisierung des Bades im Obergeschoss um 2004, Balkonanbau im Obergeschoss 2010 sowie Einbau einer Paneeldecke in der Küche des Erdgeschosses um 2025. Das Gebäude wurde im üblichen Rahmen instand gehalten und befindet sich insgesamt in altersentsprechendem Zustand mit teils deutlichen Gebrauchsspuren.

weitere Gebäude

Seitlich neben dem Wohnhaus steht eine Fertiggarage mit motorisch betriebenem Stahl-Schwingtor. Über der Garage befindet sich ein Holzdach, das zugleich den Verbindungsgang zwischen Haus und Garage sowie einen Bereich hinter der Garage überdeckt. Die Garage ist als wertrelevanter Nebenteil in die Bewertung eingeflossen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss nicht bewohnt; die Wohnung im Obergeschoss wurde eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit Dachgauben, Ziegeldeckung.

• Heizung und Warmwasser: ölbefeuerter Kachelofen im Flur des Erdgeschosses; zusätzliche Elektro-Heizkörper im Schlafzimmer und Bad des Erdgeschosses; Nachtspeicheröfen und Klimaanlage im Obergeschoss; kleiner Elektroofen im Bad des Obergeschosses; Warmwasserbereitung über elektrische Boiler in allen Bädern.

• Elektroinstallation: ältere Ausstattung mit Schraubsicherungen, Gegensprechanlage, Telefonanschluss, SAT-TV-Anlage.

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung; in der Küche des Obergeschosses Kunststofffenster um 2000; Holzverbundfenster, Dachflächenfenster von 1985 sowie isolierverglastes Holzfenster im Giebel um 1985; überwiegend Rollläden mit Gurtbedienung.

• Sanitärausstattung: Untergeschoss mit Bad aus Dusche, Waschbecken und WC; Erdgeschossbad mit Badewanne, Waschbecken und WC; Obergeschossbad mit Badewanne, Waschbecken und WC; Bäder raumhoch gefliest.

Das Objekt liegt in Gernsbach, Ortsteil Lautenbach, mit ca. 14.700 Einwohnern in Gernsbach und ca. 520 Einwohnern im Ortsteil, im Landkreis Rastatt in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich am nördlichen Ortsrand in der Nähe des Schwimmbads. Es handelt sich um eine einfache bis mittlere Wohnlage in dörflich geprägter Umgebung mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern. Während des Besichtigungstermins waren keine außergewöhnlichen Immissionen feststellbar; im Sommer ist wegen des nahen Schwimmbadbetriebs mit deutlichen Verkehrsbeeinträchtigungen zu rechnen. Direkt hinter dem Grundstück verläuft ein Bach.

Die nächste Bushaltestelle ist ca. 150 m entfernt, die Stadtbahnhaltestelle ca. 2,7 km. Anschluss an den Fernverkehr besteht über Karlsruhe oder Baden-Baden; der nächstgelegene Autobahnanschluss der A5 bei Rastatt liegt ca. 20 km entfernt. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindertageseinrichtungen und weitere Versorgungsangebote befinden sich vor allem in Gernsbach; im Ortsteil selbst ist die Infrastruktur nur eingeschränkt vorhanden.

Das Grundstück umfasst 491 m² und ist dreieckig polygonal zugeschnitten sowie gut nutzbar. Es grenzt mit einer Straßenfront von ca. 22 m an die Eichenstraße und fällt als Westhanggrundstück geneigt ab. Der Zugang zum Haus erfolgt von Osten, der Garten ist überwiegend nach Nordwesten orientiert. Vorhanden sind befestigte Flächen für Hauszugang, Garagenzufahrt, Stellplatz, Wege und Terrasse sowie Gartenflächen mit Wiese, Bäumen, Büschen und Sträuchern; der Garten ist teilweise eingezäunt.

RA Schreckenberger, Tel.: 0721/49089961