Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus, Garagen und Garten

Verkehrswert: 701.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Garagen und Garten.

Besichtigung

Das Objekt wurde ausschließlich von außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte anhand der äußeren Inaugenscheinnahme sowie vorliegender Bauunterlagen und Objektunterlagen; eine Innenbesichtigung und eine vollständige Erfassung der Ausstattung waren nicht möglich.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde um 1990 in Massivbauweise errichtet und verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein augenscheinlich ausgebautes Dachgeschoss. Die Fassade ist verputzt und gestrichen, das Haus besitzt ein geneigtes Satteldach mit ca. 30° Dachneigung. Erweiterungen wie eine Balkonanlage und eine Dachgaube wurden etwa 2015 genehmigt und umgesetzt. Modernisierungen beschränken sich laut Unterlagen insbesondere auf diesen Zeitraum; weitere umfassende Sanierungen sind nicht dokumentiert.

Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, in Erd- und Obergeschoss befinden sich jeweils 4-Zimmer-Wohnungen mit Küche, Bad, WC, Diele/Flur und Abstellraum. Im Kellergeschoss sind mehrere Kellerräume, Heizungsraum, Hausanschlussraum und weitere Nebenflächen untergebracht. Die Gesamtwohnfläche von Erd- und Obergeschoss beträgt ca. 210 m², die Kellernutzfläche ca. 98 m². Die Räume sind über Kunststofffenster mit Isolierverglasung und teils Fenstertüren belichtet; eine normale Belichtung und Besonnung der Wohnungen ist gegeben. Dachgaube und Balkone stärken die Belichtungsmöglichkeiten zusätzlich.

Das Gebäude befindet sich ausgehend von der Außenansicht in einem baujahresbezogenen Zustand, mit möglicherweise bestehendem Unterhaltungsstau, da keine Innenbesichtigung und keine Informationen über umfangreiche Modernisierungen vorliegen. Eine fehlende Absturzsicherung bei einigen bodentiefen Fenstern wurde notiert.

Die Nutzung ist als Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss einzustufen, wobei das Dachgeschoss einer Wohneinheit zugeordnet wurde.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich im rückwärtigen Bereich eine Doppelgarage (Baujahr ca. 1990, Massivbau, verputzt, Satteldach, 54 m² Nutzfläche) und im nördlichen Grundstücksbereich eine Einzelgarage (Baujahr ca. 2011, Stahl-Tragkonstruktion, Holzverkleidung, Flachdach mit Begrünung, Sektionaltor, 35 m² Nutzfläche). Die Außenanlagen bestehen aus befestigten Zufahrten, Wegen, Einfriedungen (Zaun, Mauern) sowie gärtnerischem Aufwuchs (Hecken, Ziergehölze).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war von einer teilweisen Eigennutzung und teilweisen Vermietung auszugehen.

• Satteldach (geneigt, Ziegeldeckung bei Wohnhaus und Garagen)

• Öl-Zentralheizung von 1990

• Warmwasser vermutlich über Heizungsanlage

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung, zum Teil Dachfenster und Kunststoffrollläden

Friesenheim, Ortenaukreis, Baden-Württemberg, ca. 14.000 Einwohner.

Das Objekt liegt ortsrandnah im Süden von Friesenheim in einem Wohngebiet mit meist Zwei- und Mehrfamilienhäusern, Garagen und Hausgärten. Die Friedrichstraße ist eine verkehrsberuhigte Anliegerstraße mit Anbindung an das regionale Verkehrsnetz, u.a. B3 und A5. Die Mikrolage wird als mittlere Wohnlage mit durchschnittlicher bis guter Wohnqualität beurteilt; Immissionen/Straßenlärm sind laut Lärmkartierung nicht relevant. Es bestehen keine Hinweise auf Hochwassergefährdung oder Naturschutzgebiete.

Infrastruktur: Gemeindeverwaltung, Schulen, Kindergarten (400 m), Apotheke, Ärzte, Geschäfte und Busbahnhof sind etwa 600 bis 850 m entfernt. Ein Supermarkt liegt 800 m entfernt. Bahnanschluss und Busverbindungen sind vorhanden.

Das Grundstück misst 722 m², hat eine Straßenfront von ca. 21 m und eine mittlere Tiefe von 35 m. Die Topografie weist eine starke Hanglage auf, mit teilweiser Einebnung für das Haus und die Garagen. Die Form ist nahezu rechteckig. Gärtnerischer Aufwuchs mit Hecken und Ziergehölzen ist vorhanden.