Zwangsversteigerung zwei Dreizimmerwohnungen

Lfd. Nr. 1, Flur 5, Blatt 645, Verkehrswert 53.000,00 €
Lfd. Nr. 1, Flur 5, Blatt 646, Verkehrswert 53.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um zwei 3-Zimmerwohnungen mit je einem 1/2-Miteigentumsanteil an einem mit Wohnhaus, Scheune und Stellplätzen bebauten Grundstück: Erdgeschosswohnung Nr. 1 mit Kellerräumen sowie Obergeschosswohnung Nr. 2 mit Pkw-Abstellplatz.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 25.02.2025 ausschließlich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung der beiden Wohnungen war nicht möglich. Das Gutachten stützt sich daher ergänzend auf Aktenlage, vorgelegte Grundrisse, Bauakten, Grundbuch- und Katasterunterlagen.

Wohnung

Versteigert werden zwei Wohnungen in einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Wohnhaus. Die Erdgeschosswohnung Nr. 1 ist mit Kellerräumen gleicher Nummer verbunden, die Obergeschosswohnung Nr. 2 mit einem Pkw-Abstellplatz gleicher Nummer. Für beide Wohnungen wurde mangels gesicherter Innenaufnahmen und fehlender Eigentümeraussagen jeweils eine Wohnfläche von ca. 75 m² unterstellt.

Die Grundrisse lagen der Sachverständigen vor; daraus ergibt sich eine übliche Wohnnutzung innerhalb eines älteren, in zwei Wohneinheiten gegliederten Gebäudes. Konkrete Raummaße und eine verlässliche Beschreibung einzelner Ausstattungs- und Zustandsmerkmale innerhalb der Wohnungen waren wegen der unterbliebenen Innenbesichtigung nicht möglich. Ob die in Bauakten aus 1999 vorgesehene Wohnflächenerweiterung tatsächlich ausgeführt wurde, konnte nicht mit hinreichender Sicherheit festgestellt werden.

Der Wohnungszustand wurde in der Wertermittlung nur nach Aktenlage und äußerem Eindruck berücksichtigt; die Ausstattung wurde insgesamt der einfachen bis teilweise einfachen Standardstufe 1–2 zugeordnet.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein mehrgeschossiges, in zwei Wohnungen aufgeteiltes Gebäude auf einem 600 m² großen Grundstück. Das ursprüngliche Baujahr ist nicht belegt; für die Wertermittlung wurde ca. 1950 angenommen. Die rechnerische Gesamtnutzungsdauer wurde mit 80 Jahren und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer mit nur noch 5 Jahren angesetzt.

Zum Baukörper liegen keine gesicherten Angaben über tatsächlich ausgeführte Modernisierungen oder Sanierungen vor. Aus den Bauakten ergeben sich Planungen aus dem Jahr 1999 zur Erweiterung von Wohnfläche; deren Umsetzung blieb ungeklärt. Nach äußerem Eindruck besteht ein unterdurchschnittlicher Erhaltungszustand mit schadhafter Fassade und Abplatzungen im Sockelbereich. Weitere verdeckte Schäden konnten wegen der eingeschränkten Besichtigung weder ausgeschlossen noch überprüft werden.

Die bauliche Zulässigkeit ist nicht eindeutig. Aktenkundig ist ein streitiger Ausbauzustand wegen Ausbau zu Wohnzwecken ohne Baugenehmigung; Teile der Bauakten befinden sich beim Verwaltungsgericht. Die Bewertung berücksichtigt diese baubehördliche Unsicherheit wertmindernd.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich außerdem eine Scheune. Sie wurde bei der Außenbesichtigung nur in ihrem äußeren Bestand erfasst. Daneben sind befestigte Außenstellplätze vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt nach äußerem Eindruck bewohnt; für die Bewertung wurde Eigennutzung unterstellt.

Das Objekt liegt in Göttingen, Ortsteil Roringen, mit rund 120.000 Einwohnern, im Landkreis Göttingen in Niedersachsen.

Es befindet sich an einer Straße innerhalb eines dörflich geprägten Bereichs. Die Nachbarschaft ist durch Wohnbebauung und ländlich geprägte Nebenanlagen bestimmt. Wesentliche Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt; es ist im Wesentlichen mit anliegerbedingtem Verkehrslärm zu rechnen.

Bushaltestellen für Ziele im Nahbereich sind gut fußläufig erreichbar; die Innenstadt und der Hauptbahnhof Göttingen sind mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar. Kindergärten, allgemeinbildende und weiterführende Schulen, Ärzte, Krankenhäuser sowie umfangreiche Einkaufsmöglichkeiten befinden sich vor allem im Stadtgebiet Göttingen.

Das 600 m² große Grundstück ist mit Wohnhaus, Scheune und Außenstellplätzen bebaut. Wege und Stellplatzflächen sind befestigt, die übrigen Freiflächen sind als Rasen angelegt.