Zwangsversteigerung Wohnung im Reihenhaus Nr. 3

Verkehrswert: 207.560,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Reihenmittelhaus in WEG-Teilung nebst zwei Stellplätzen; verbunden ist das Sondereigentum an der Wohnung im Haus Nr. 3.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.10.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Inaugenscheinnahme, vorgelegte Unterlagen und behördliche Auskünfte; verdeckte Bauteile und technische Funktionen wurden nicht geprüft.

Gebäude

Das 1,5-geschossige, seitlich angebaute und unterkellerte Reihenmittelhaus steht in einer WEG-Anlage mit insgesamt 12 Reihenhäusern. Das Entstehungsbaujahr des Gebäudes wird mit 1993 angegeben. Das Gebäude verfügt über Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Die überschlägig ermittelte Wohnfläche beträgt ca. 145,24 m², hinzu kommen ca. 22,20 m² Nutzfläche im Keller. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 221,47 m².

• Im Erdgeschoss befinden sich Diele, WC, Küche, Essbereich und Wohnbereich.

• Das ausgebaute Dachgeschoss umfasst Flur, Bad und vier Räume.

• Der Keller dient als Nutzfläche ohne Wohnraumqualität und enthält mehrere Kellerräume sowie den Heizungsbereich.

Die Grundrissgestaltung entspricht einem typischen Reihenhaus. Belichtung und Besonnung sind durch die Fenster an Vorder- und Rückseite grundsätzlich gegeben. Der allgemeine Ausbauzustand wird als fertiggestellt, in zufriedenstellender bis mittlerer Qualität und niedrigem bis mittlerem Standard beurteilt.

Wesentlich wertrelevant sind die festgestellten Mängel: Die Gasheizung war am Besichtigungstag defekt, außer Betrieb gesetzt und Gegenstand einer behördlichen Nutzungsuntersagung für den Heizungsbetrieb. Zudem besteht teilweiser Erneuerungsbedarf beim Anstrich von Fassade und Dach.

Mit versteigert werden zwei zugeordnete Stellplätze gemäß Aufteilungsplan.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt bewohnt.

• Dachform/Dachdeckung: Pfettendach als Satteldachkonstruktion; Dacheindeckung mit Ziegeln

• Heizung & Warmwasser: Gastherme mit Unterstellspeicher für Heizung und Brauchwasserbereitung; am Stichtag defekt, außer Betrieb gesetzt

• Elektroinstallation: einfacher Standard

• Fenster: weiße Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierverglasung aus dem Baujahr

• Sanitärausstattung: WC im Erdgeschoss; Bad im Dachgeschoss; Nassräume mit Fliesen, teils erneuert

• Böden: Laminat in Wohnbereichen; Fliesen teilweise in Nassräumen; im Dachgeschoss teils Spanplatten, teilweise ohne Belag

Das Objekt liegt in St. Katharinen (Hunsrück) mit rund 380 Einwohnern im Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im Dorfrandgebiet in durchschnittlicher ländlicher Wohnlage innerhalb eines Dorfgebiets. Die Nachbarschaft ist von 1,5- bis 2-geschossiger Wohnbebauung mit teilweiser gewerblicher Nutzung geprägt. Das Haus liegt an einer ausgebauten Wohnstraße; aufgrund der Nähe zur K 51 sind je nach Tageszeit, Wetter und Windrichtung Immissionen bzw. Belästigungen möglich.

Öffentliche Verkehrsmittel sind im Ort in Form eines Schulbusses vorhanden. Ein Kindergartenangebot besteht vor Ort. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sowie Grundschule und weiterführende Schulen befinden sich laut Gutachten in Hargesheim, weitere Infrastruktur auch in Bad Kreuznach. Der Bahnhof liegt in Bad Kreuznach.

Das Gesamtgrundstück Flurstück 11/7 umfasst 2.845 m², ist rechteckig zugeschnitten und im Wesentlichen eben. Die Gärten fallen rückwärtig zu einem tieferliegenden Graben ab; das benachbarte Flurstück 11/6 wird als temporär wasserdurchflossener, nicht nutzbarer Wassergraben beschrieben.