Zwangsversteigerung Wohnhaus

Verkehrswert: 114.500,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Nebengebäuden.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 12.03.2025 im Rahmen eines Ortstermins vom Sachverständigen besichtigt. Die Bewertung erfolgte zusätzlich unter Einbezug der vorhandenen Unterlagen, wie Bauakte und Grundbuchauszug.

Gebäude

Das freistehende Wohnhaus wurde um 1900 errichtet, mit Erweiterungen in 1953 sowie einer Aufstockung des Anbaus 1972. Die Bauweise ist massiv aus Sandstein und vermutlich Ziegel, mit Holzbalkendecken und Stahlsteindecke über dem Keller. Das Gebäude gliedert sich in Keller, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss und verfügt über einen Dachspeicher sowie einen Anbau mit Flachdach. Die Wohnfläche verteilt sich laut Grobaufmaß auf rund 70 m² im Erdgeschoss und ca. 81 m² im Obergeschoss.

Der Grundriss zeigt ein lediglich eingeschränkt als Zweifamilienhaus nutzbares Gebäude, da die Wohneinheiten im Wesentlichen nicht voneinander getrennt sind. Sanitärräume sind jeweils über Küchen zugänglich, was als funktionaler Mangel bewertet wird. Im Dachgeschoss befindet sich eine Dachterrasse. Die Fassaden sind teils sichtbar als Sandsteinmauerwerk, teils verputzt; die Gaube ist mit (vermutlich asbesthaltigen) Faserzementplatten verkleidet.

Die energetischen Eigenschaften wurden als sehr mäßig beurteilt. Funktionale sowie altersbedingte Mängel bestehen, im Innenraum ist die Ausstattung teils überaltert. Es bestehen sicherheitsrelevante Mängel an Geländern und auf der Dachterrasse sowie eine defekte Abdichtung.

Weitere Gebäude

Die Nebengebäude umfassen angebaute Flächen für Werkstatt, Holzlager, Heizöllager sowie integrierte Garagen. Diese sind einfach und zweckmäßig ausgeführt. Außenanlagen bestehen aus einer gepflasterten Hoffläche und einem Nutzgarten, eingefriedet mit Maschendrahtzaun.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und nicht vermietet.

• Dachform: Satteldach mit Dachterrasse (Flachdach), Ziegeldeckung.

• Heizung und Warmwasser: Ölzentralheizung (Bj. 2018), zentrale Warmwasserbereitung; zudem Kaminanschlüsse für Einzelöfen; Beheizung über statische Heizkörper.

• Elektroinstallation: Überaltert, geringe Anzahl Stromkreise, Schraubsicherungen, kein FI-Schutzschalter.

• Fenster: Kunststoffrahmen, doppelt verglast (vermutlich 1980er, teils 2004), überwiegend mit Rollläden und Klappläden.

• Böden: Natursteinfliesen im Windfang, Diele mit Werksteinbelag, in den übrigen Wohnräumen Teppich- oder PVC-Böden, Küche und Sanitärräume mit Fliesen.

• Sanitärausstattung: Bad im EG mit gefliestem, bodengleichem Duschbereich, separates WC, einfache/mittlere Ausstattung; im OG Dusche und separates WC.

Das Objekt liegt in Elmstein, Ortsteil Iggelbach, Landkreis Bad Dürkheim, Rheinland-Pfalz, mit ca. 2.418 Einwohnern (Stand 2023).

Die Mikrolage ist geprägt durch eine gewachsene Dorfstruktur mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern historischer Bauart im allgemeinen Wohngebiet. Die Wohnlage ist innerhalb des Ortes als mittlere, im regionalen Vergleich jedoch als einfach zu bewerten. Es liegen keine besonderen Beeinträchtigungen oder Immissionen vor, Nachbarschaft ist überwiegend durch Wohnhäuser geprägt, direkte Erschließung erfolgt über die Dorfstraße.

Vor Ort sind die Versorgungsmöglichkeiten eingeschränkt: Einkaufsmöglichkeiten bestehen in Form eines Dorfladens/Minishop, ein kleiner Supermarkt ist im Bau. Eine Grundschule befindet sich im Hauptort, eine Kita im Ortsteil. Busverbindungen sind vorhanden (u.a. nach Neustadt/Weinstraße), der nächste Bahnhof liegt 14 km entfernt in Lambrecht.

Das Grundstück ist rechteckig zugeschnitten, weist eine Hanglage von Nord nach Süd auf (zugänglicher Keller von Süden, Hofeinfahrt tieferliegend). Die Flächen sind als Nutzgarten angelegt; die Einfriedung ist durch Maschendraht sichergestellt. Altlasten oder Baulasten sind nicht vorhanden; das Gelände ist nicht im Altlastenkataster geführt. Keine Abweichungen von der straßenseitigen Bebauung.