Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Nebengebäude

Verkehrswert: 350.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) und einem angebauten Druckereigebäude sowie Garage und Carport.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 14.08.2025 im Rahmen einer Außen- und Innenbesichtigung vollständig in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage eigener Feststellungen sowie eingesehener Unterlagen (u.a. Grundbuch, Pläne, Flurkartenauszug, Baulastenauskunft).

Gebäude

Das massiv errichtete Hauptgebäude ist ein einseitig angebautes, unterkellertes Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit zwei Vollgeschossen, ausgebautem Dachgeschoss und einem eingeschossigen Anbau (Druckereigebäude). Das Baujahr des Ursprungsgebäudes liegt um ca. 1960. Wesentliche Modernisierungen wurden teilweise durchgeführt, darunter Erneuerung der Elektroinstallation, Innentüren, Sanitärausstattung, Heizung und Fenster überwiegend um das Jahr 2000 sowie teilweise Bodenbeläge und Wände (2024). Die Wohnfläche (EG bis DG) beträgt ca. 125 m², hinzu kommen ca. 38 m² Nutzfläche im Keller.

Die Raumaufteilung gestalten sich wie folgt:

• Kellergeschoss: Heizungsraum/Waschküche, zwei Kellerräume, Flur

• Erdgeschoss: Eingangsdiele, Schlafzimmer, Büro, Bad (im Anbau)

• Obergeschoss: Zimmer, Bad, Flur, Küche, Terrasse (auf Anbau)

• Dachgeschoss: Zimmer, ein einfach ausgebauter Raum

Die Grundrisse sind baujahrestypisch zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung sind befriedigend. Der Innenausbau befindet sich – nach durchgeführten Modernisierungen – in einem durchschnittlichen Zustand. Die Ausstattung umfasst zwei Bäder, teilweise Fußbodenheizung und Ofen im Wohnzimmer-OG.

Es sind einige Kleinmängel vorhanden, wie vereinzelte Schäden an Fensterbänken, Putz und Nikotinablagerungen.

Druckereigebäude

An das Wohnhaus ist ein eingeschossiges, nicht unterkellertes, ca. 1960 erbautes Druckereigebäude (kleine Produktionshalle, Umbau und Erweiterung ca. 1980) mit ca. 175 m² Nutzfläche angeschlossen. Unterteilt ist die Halle in Büro, drei Nebenräume, WC und Aufenthaltsraum, mit einer Hallenhöhe von ca. 2,75–3 m. Die Ausstattung ist einfach, mit Linoleumplatten, Fliesen, einer allgemeinen Elektroinstallation, einfachen Sanitäreinrichtungen und einer eigenständigen Gastherme für die Halle. Der Zustand ist dem Baujahr entsprechend, mit kleineren altersbedingten Mängeln.

Garage und Carport

Zusätzlich befindet sich eine Fertiggarage aus Stahlbeton (geschätzt Baujahr ca. 1990) mit Flachdach und Stahlschwingtor auf dem Grundstück. Ein einfaches Carport (Überdachung zwischen Garage und Druckereigebäude) ist als Holzkonstruktion mit Trapezblechdach und Flügeltoren ausgeführt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Satteldach am Wohnhaus, Dachziegel als Eindeckung; Pultdach (Schmetterlingsdach) am Druckereigebäude mit Eternitplatten und Bitumenbahnen

• Heizung Wohnhaus: Gastherme (Bj. 2000), Rippen- und Flachheizkörper, Fußbodenheizung im EG-Bad // Heizung Druckerei: unabhängige Gastherme, Flachheizkörper

• Warmwasser teils dezentral über Elektro-Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation im Wohnhaus teilweise erneuert (ca. 1996), FI-Schalter, TV-Sat-Anlage, Leuchtstoffröhren in der Halle

• Fenster Wohnhaus: Holz mit Isolierverglasung (Baujahr ca. 2000), Rollläden, Dachflächenfenster // Druckereigebäude: Aluminium-Isolierglasfenster, Stahlfenster, Glasbausteine

• Badezimmer EG: Waschbecken, Wanne, wandhängendes WC, Dusche (Bj. ca. 2005) // OG: Waschbecken, Stand-WC, Wanne, Handtuchheizkörper (Bj. ca. 1996)

• Bodenbeläge: Fliesen, Fertigparkett, Holzdielen, teils Linoleum (Halle), Mosaikfliesen (WC)

Neuwied – Gladbach (Stadt, ca. 67.000 Einwohner, Stadtteil ca. 3.000 Einwohner), Landkreis Neuwied, Rheinland-Pfalz

Das Objekt befindet sich im Stadtrandbereich des Stadtteils Gladbach. Die Straße ist eine Ortsausgangsstraße mit mittlerem Verkehrsaufkommen. Die Nachbarschaft weist überwiegend Wohnbebauung in offener, zwei- bis dreigeschossiger Bauweise auf (Einzelhausbebauung). Das Umfeld gilt als mittlere Wohnlage.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergarten, Ärzte und die Anbindung an den ÖPNV (Bushaltestelle) sind fußläufig erreichbar. Das Stadtzentrum von Neuwied ist etwa 7 km entfernt und über die B256 (3 km), die A48 (12 km) sowie den Bahnhof Neuwied (7 km) gut angebunden. Weitere Orte sowie der Flughafen Köln-Bonn (75 km) sind erreichbar.

Das Grundstück misst 696 m², ist leicht von der Straße ansteigend und hat eine regelmäßige Form mit ca. 20 m Straßenfront und ca. 36 m mittlerer Tiefe. Teilweise ist das Grundstück mit Hecken und Zäunen eingefriedet. Die vorderen Flächen und Hofflächen sind gepflegt, die rückwärtigen Gartenflächen hinter dem Druckereigebäude sind stark verwildert.