Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Garagen- und Lagergebäude

Verkehrswert: 236.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück, bebaut mit einem Zweifamilienhaus sowie einem Garagen- und Lagergebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen von Ortsbesichtigungen am 14.08.2025 und 18.09.2025 äußerlich und innen in Augenschein genommen; die Bewertung erfolgt außerdem auf Basis eingereichter und beschaffter Unterlagen (u.a. Baupläne, Grundbuch, Altlastenauskunft, Katasterauszug). Es wurde keine vollumfängliche technische Prüfung durchgeführt.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein teilweise unterkellertes, eingeschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Spitzboden, ursprünglich um 1937 errichtet und 1975/76 einer Kernsanierung unterzogen. Die Kernsanierung beinhaltete insbesondere Fassade, Fenster, technischen Ausbau, Grundrissänderung im Erdgeschoss sowie den Innenausbau. Eine Modernisierung des Bades im Erdgeschoss erfolgte um 1990. Die Außenansicht ist durch Klinker- und Riemchenverblendung geprägt.

Die Raumaufteilung umfasst im Keller zwei Kellerräume und einen Flur, im Erdgeschoss die Wohnung 1 (rd. 92,6 m², mit Windfang, Bad, Diele, zwei Zimmern, Küche, Wohnen/Essen, Wintergarten - nicht genehmigt und nicht im Wert enthalten). Im Dachgeschoss befindet sich Wohnung 2 (rd. 65 m², Windfang, WC, Flur, fünf Zimmer, Bad, Küche). Beide Einheiten haben separate Eingänge. Der Grundriss ist funktional, aber verwinkelt und nicht mehr zeitgemäß. Die Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend.

Das Gebäude zeigt deutliche Alterungserscheinungen: nahezu alle Bauteile, technische Anlagen und Ausstattungen sind überaltert und nicht dem heutigen Standard entsprechend. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungs- und Modernisierungsstau. Feuchteschäden wurden sowohl im Keller (auch Grundwasser bei Starkregen) als auch in der Küche im Dachgeschoss dokumentiert. Insgesamt ist der Zustand als renovierungs- bzw. sanierungsbedürftig zu bezeichnen. Ein Energieausweis liegt nicht vor.

Im Zuge von Umbauten wurden ein Wintergarten (ohne Genehmigung, kein Wertansatz) sowie ein überdachter Freisitz (ebenfalls ohne Genehmigung, Kosten für Genehmigung im Wert berücksichtigt) hinzugefügt.

Weitere Gebäude

Das Nebengebäude besteht aus einem massiv gebauten Garagen- und Lagergebäude mit Satteldach und Eternitwellplattendeckung, Baujahr 1977. Es umfasst Garagenraum, Waschküche, Abstellraum und einen Geräteraumanbau. Es ist ebenfalls von allgemeinem Unterhaltungsstau und Sanierungsbedarf betroffen.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Größe von 675 m² und liegt in einem durch Wohnbebauung geprägten Wohngebiet in südöstlicher Randlage. Die Straßenfront misst ca. 50 m, die mittlere Tiefe etwa 22 m. Die Form ist unregelmäßig. Das Grundstück ist straßenseitig durch Natursteinmauern sowie Holzbretterzaun eingefriedet und hat eine annähernd ebene Topografie mit Gartenflächen, die nach Nordwesten und Südwesten ausgerichtet sind. Die Hofflächen sind befestigt, gärtnerische Anlagen und Pflanzungen sind vorhanden. Es bestehen keine bekannten Altlasten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und ungenutzt.

• Satteldach auf dem Hauptgebäude; Dacheindeckung mit Tonziegeln, Eternitwellplatten auf Garagen-/Lagergebäude

• Heizsystem: Nachtspeicheröfen, Warmwasser über Boiler bzw. Durchlauferhitzer

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung sowie vier Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Böden: Laminat, Fliesen, Textilbelag, PVC

• Sanitärausstattung:

  • Wohnung 1 (EG): Bad mit Dusche, Waschbecken, WC

  • Wohnung 2 (DG): Bad mit Wanne, Waschbecken, WC; separates WC im EG

• Elektroinstallation: einfache “zeittypische” Ausstattung, technisch überholt

lsenbüttel, Landkreis Gifhorn, Niedersachsen, ca. 6.030 EW

Das Objekt liegt in der Gemeinde Isenbüttel, südöstliche Randlage, rund 800 m vom Ortszentrum entfernt. Die Gemeinde befindet sich ca. 7 km südöstlich von Gifhorn, ca. 16 km westlich von Wolfsburg und rund 28 km nördlich von Braunschweig. Überregionale Verkehrsanbindungen bestehen durch die Bundesstraßen B4 und B244 sowie die Autobahnen A39 und A2. Regionalbahnhöfe sind in Gifhorn und Wolfsburg erreichbar. Die Wohnlage ist als mittlere bis gute Lage einzustufen und rein wohnwirtschaftlich genutzt; Geschäftslagen sind nicht gegeben.

Die Umgebung ist geprägt durch aufgelockerte, offene Wohnbebauung mit Einfamilienhäusern und Gärten. Die Sandstraße ist eine innerörtliche Anliegerstraße mit geringem bis zeitweise starkem Verkehr; leichte ortstypische Verkehrsbeeinträchtigungen (L292/Calberlaher Straße) können auftreten. Keine Hinweise auf Naturschutzgebiet oder Biotop.

Schulen (Grundschule und weiterführende Schulen), Kindergärten sowie Geschäfte für den täglichen Bedarf, Ärzte und Fachärzte sind im Ort Isenbüttel, Calberlah und Gifhorn vorhanden. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar. Die örtliche Versorgung gilt als gut.