Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Anbau und Garagen

Verkehrswert €: 180.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweistöckiges unterkellertes Wohnhaus mit ausgebautem Mansarddach, Anbau und Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 21.08.2024 sowohl von außen als auch von innen besichtigt. Dabei konnten die meisten Bereiche in Augenschein genommen werden; für nicht zugängliche Bereiche wurde der während der Besichtigung gewonnene Eindruck zugrunde gelegt. Zusätzlich erfolgte eine intensive Auswertung der vorliegenden Bauakten und sonstigen Unterlagen.

Wohnhaus

Das Hauptgebäude ist ein zweigeschossiges, unterkellertes Wohnhaus mit ausgebautem Mansarddach. Das Baujahr wird auf 1970 datiert, aufgrund fehlender Unterlagen konnte das Ursprungsbaujahr nicht abschließend ermittelt werden. In den Jahren ab 2018 wurden umfangreiche Sanierungsmaßnahmen begonnen, insbesondere Entkernung, neue Installationen, Einbau neuer Treppen und Renovierung der Oberflächen. Die Modernisierungen wurden jedoch bislang nicht vollständig abgeschlossen.

Das Wohnhaus bietet folgende Raumstruktur:

• Kellergeschoss: diverse Kellerräume, Heizung und Öltankanlage

• Erdgeschoss: Wohnung 1 (ca. 65 m²), Hauswirtschaftsraum, Zugang zur Wohnung im OG/DG

• Ober- und Dachgeschoss: Wohnung 2 (OG ca. 80 m², DG ca. 65 m², gesamt ca. 155 m²); somit ca. 220 m² Wohnfläche insgesamt.

Der Grundriss ist individuell. Einige Räume sind nur über andere Zimmer erreichbar, zum Teil bestehen sogenannte „gefangene Räume“. Die Raumhöhen und die Dämmung entsprechen nicht durchgängig dem heutigen Standard. Die Belichtung und Besonnung der Räume ist insgesamt als gut zu bewerten.

Die Wände bestehen aus Mauerwerk bzw. Fachwerk, die Decken weitestgehend als Holzbalkendecken. Die Dachkonstruktion ist als Mansardgiebeldach mit Holzpfetten ausgeführt, die Dacheindeckung besteht aus Tonziegeln, Dachrinnen aus Zinkblech.

Weitere Gebäude

Anbau (ehemals Café)

An das Wohngebäude schließt sich ein eingeschossiger, nicht unterkellerter Anbau (geschätztes Baujahr 1980) in Massivbauweise mit Flachdach an. Dieser Bereich wurde ehemals als Café genutzt und ist aktuell entkernt. Die Bruttogrundfläche beträgt etwa 120 m². Der bauliche Zustand wird als befriedigend bis schlecht bewertet, begonnene Rückbau-/Sanierungsmaßnahmen sind unvollständig. Die Fenster bestehen aus Kunststoff mit Isolierverglasung.

Garagen

Auf dem Grundstück befinden sich Einzel- und Doppelgaragen in Massivbauweise (geschätztes Baujahr 1960) mit Metallkipptoren, verputzt und gestrichen. Die gesamte Grundfläche beträgt ca. 45 m². Der bauliche Zustand ist befriedigend.

Grundstück

Das Grundstück umfasst etwa 1.060 m² und hat eine unregelmäßige Form als Eckgrundstück mit dreiseitiger Anbindung an öffentliche Straßen. Die Topografie ist leicht hängig, von der Bundesstraße aus ansteigend. Die Hof- und Gartenflächen sind teilweise befestigt, der Garten wird als verwildert beschrieben, Bauschutt findet sich auf dem Grundstück. Die Erschließung ist vollständig (Strom, Wasser, Abwasser).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Öl-Zentralheizung, Pumpensystem, Baujahr 1998, überwiegend Flachheizkörper mit Thermostatventilen, ca. 6.000 l Kunststofftanks im Haus

• Warmwasser zentral über Heizung (erneuert)

• Wasserinstallation über zentralen Anschluss ans öffentliche Netz

• Abwasseranschluss an das öffentliche Kanalnetz

• Elektroinstallation durchschnittlich, teilweise erneuert

  Lüftung über Fensterlüftung

• Wandbekleidungen: Putz, meist Raufasertapete, Nassbereiche gefliest

• Fenster: teils Kunststoff mit Isolierverglasung, teils Holz mit Einfach- oder Doppelverglasung, Rollläden aus Kunststoff, Außenfensterbänke aus Aluminium

• Türen: Aluminium-Haustür mit Drahtglas (straßenseitig defekt), Innentüren aus Holz/Holzwerkstoffen, teilweise nicht fertig

• Sanitärausstattung: Bäder mit einfacher Ausstattung (jeweils Wanne/Dusche, WC, Waschbecken), im EG ein Bad, im OG und DG jeweils ein Bad mit einfacher Ausstattung

Walldürn, Ortsteil Rippberg, ca. 11.500 Einwohner (Kernstadt, ca. 850 Einwohner in Rippberg), Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg

Das Objekt befindet sich am Ortsausgang von Rippberg an der Bahnhofstraße (Bundesstraße, Gebietssammelstraße) mit stärkeren Immissionen durch Straßen- und Bahnverkehr. Es handelt sich um eine gemischt genutzte Wohn- und Gewerbelage. Die Nachbarbebauung ist gemischt, das Grundstück ist ein Eckgrundstück mit dreiseitiger Straßenzufahrt und ohne direkte Grenzbebauung.

Das Ortszentrum von Rippberg ist ca. 500 m entfernt. Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten und Schulen finden sich entweder direkt im Ortsteil oder in der benachbarten Kernstadt Walldürn (ca. 8 km). Ärzte und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind in der Umgebung ebenfalls vorhanden. Eine Bahnanbindung besteht (Bahnhof Rippberg), nächstgelegene größere Städte sind Walldürn und Amorbach. Nahverkehrsanbindung über Bus und Bahn ist gegeben.

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