Zwangsversteigerung Wohngebäude mit Gewerbehalle und überdachtem Freilager

Verkehrswert: 627.000,00 €

Eventuell vorhandenes Zubehör ist von der Versteigerung ausgenommen.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohngebäude mit zwei Wohnungen, eine Gewerbehalle sowie ein überdachtes Freilager.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 30.10.2025 ausschließlich von außen besichtigt; ein Zutritt zu den Innenbereichen wurde nicht ermöglicht. Das Objekt wurde daher hinsichtlich Aufbau, Flächen und innerer Aufteilung ergänzend anhand der Bauakte und vorliegenden Planunterlagen bewertet.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein 1968 errichtetes Wohngebäude in Massivbauweise mit Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss, ausgelegt als Zweifamilienhaus. 1997 erfolgte die Erweiterung durch einen zweigeschossigen Wintergartenanbau an der Hofseite. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 230 m², verteilt auf zwei Wohnungen mit jeweils etwa 115 m² im Erd- und Obergeschoss. Das Gebäude verfügt straßenseitig über Balkone in Erd- und Obergeschoss; geplante Balkone am Wintergarten wurden nach den Feststellungen des Gutachtens nicht ausgeführt.

Nach den Bauunterlagen umfasst die Erdgeschosswohnung vier Zimmer, Küche, Bad, zwei Gäste-WCs, Flur, Balkon und Wintergarten. Die Obergeschosswohnung besteht aus vier Zimmern, Küche, Bad, Gäste-WC, Flur, Balkon und Wintergarten. Im Kellergeschoss sind sechs Keller- bzw. Lagerräume angeordnet. Die Grundrissgestaltung wird als nutzungsentsprechend und baujahresbezogen beschrieben; die lichten Höhen sind ausreichend. Durch die mehrseitige Fensteranordnung und die Wintergartenanbauten ist von einer insgesamt ordentlichen Belichtung und Besonnung auszugehen.

Das Gebäude hat ein Satteldach und zeigt sich äußerlich mit Kunststoffverkleidungen an der Fassade sowie einem massiven Eingangsbereich mit Vordach. Der bauliche Zustand wurde nach äußerem Eindruck als überwiegend baujahresentsprechend und noch zufriedenstellend beurteilt, bei bestehendem Modernisierungsbedarf. Belastbare Angaben zu umfassenden Modernisierungen liegen nicht vor; unterstellt werden lediglich laufende Instandhaltungsmaßnahmen. Denkmalschutz besteht nicht. Zum Wertermittlungs-Stichtag war eine Wohnnutzung mit zwei Wohneinheiten zugrunde gelegt; konkrete Angaben zu Vermietung oder Eigennutzung lagen nicht vor.

weitere Gebäude

Zur Bebauung gehört eine 1968 errichtete Gewerbehalle in Mischbauweise, ursprünglich als Glaserwerkstatt, mit kleinem Büroanbau, Spänesilo und Teilunterkellerung. Die vermietbare Nutzfläche der Halle mit Büro beträgt rund 350 m²; hinzu kommen im Kellergeschoss Heizkeller, Aufenthaltsraum und Waschraum. Im Erdgeschoss sind Büro-, Lager- und Werkstatträume sowie der Zugang zum Spänesilo vorhanden. Die Halle verfügt über ein Pultdach mit Oberlichtern und Industriepaneel-Eindeckung. Der äußere Zustand ist baujahresbezogen zufriedenstellend.

Weiter vorhanden ist ein teilüberdachtes Freilager mit rund 170 m² Fläche. Es besteht aus einer Stahlträgerkonstruktion mit Holzpfetten, Industriepaneel-Eindeckung und Lichtkuppeln; der Boden ist in Beton ausgeführt. Der Innenhof und Lagerbereiche waren bei der Besichtigung teilweise verstellt und nicht vollständig einsehbar.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude als Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten und die Gewerbehalle als Werkstatt-/Lagerhalle genutzt bzw. dieser Nutzung zugeordnet; konkrete Angaben zu Vermietung, Verpachtung, Leerstand oder Eigennutzung lagen nicht vor.

• Dachform/Dachdeckung Wohngebäude: Satteldach mit Betonziegeleindeckung

• Dachform/Dachdeckung Gewerbehalle: Pultdach mit Oberlichtern und Industriepaneel-Eindeckung

• Heizung/Warmwasser: zentrale Heißwasserheizung für Wohngebäude und Halle, späne- und ölbeheizt; Erd-Doppelmanteltank mit 10.000 l gemäß Planunterlagen

• Elektroinstallation: einfache bis durchschnittliche Elektroinstallation unterstellt

• Fenster Wohngebäude: überwiegend Kunststofffenster und Kunststoff-Fenstertürelemente mit Isolierverglasung, teils Kunststoffrollläden; Wintergarten mit Kunststofffensterelementen

• Fenster Gewerbehalle: teilweise Holzfenster mit Isolierverglasung, teilweise Holzfenster mit Zweischeibenverglasung

• Sanitärausstattung: einfache bis durchschnittliche Sanitärinstallation; im Wohngebäude je Wohnung Bad und Gäste-WC, im Erdgeschoss zusätzlich zweites Gäste-WC; in der Halle Waschraum im Kellergeschoss

• Böden:

  • Wohngebäude: keine gesicherten Angaben aufgrund fehlender Innenbesichtigung

  • Gewerbehalle: Estrich, soweit von außen einsehbar

  • Freilager: Beton

  • Hof-, Zugangs- und Zufahrtsflächen: Betonplatten und Betonpflaster

Das Objekt liegt in Mannheim-Neckarau mit rund 328.647 Einwohnern in der kreisfreien Stadt Mannheim, Regierungsbezirk Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich in einem Gewerbegebiet südlich des Rangierbahnhofs. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch kleinere und mittelgroße Gewerbebetriebe geprägt, unter anderem aus Baugewerbe, Transport, Recycling und Großhandel; südlich und östlich schließt Wohnbebauung an. Das Grundstück liegt an einer asphaltierten, in beide Richtungen befahrbaren Anliegerstraße als Sackgasse mit Wendehammer; Gehwege sind beidseitig vorhanden. Wohnnutzung ist planungsrechtlich in diesem Gebiet nur eingeschränkt zulässig.

Ein Supermarkt und mehrere Imbissangebote befinden sich im näheren Umfeld. Eine Bushaltestelle liegt in etwa 300 m Entfernung, der S-Bahnhof Neckarau ist in wenigen Fahrminuten erreichbar; über die B 36 und die A 656 besteht gute Anbindung an das überregionale Straßennetz. Die infrastrukturelle Versorgung der Stadt Mannheim mit Schulen, Kindergärten, Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten sowie Nah- und Fernverkehr ist insgesamt gut.

Das Grundstück ist 952 m² groß, trapezförmig zugeschnitten, etwa 50 m breit und im Mittel rund 20 m tief. Es ist überwiegend eben und fällt leicht nach Norden zur Halle hin ab. Die Bebauung besteht aus Wohngebäude und Gewerbehalle in Grenzbebauung. Die Hofflächen sowie Zuwegungen und Zufahrten sind befestigt; teilweise ist Aufwuchs vorhanden. Das Grundstück gilt als baureifes Land und ist erschließungsbeitragsfrei.

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