Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswerte: 5.980,00 € (lfd. Nr. 1), 880,00 € (lfd. Nr. 2), 750,00 € (lfd. Nr. 3), 20.650,00 € (lfd. Nr. 4), 52.100,00 € (lfd. Nr. 5), 254.600,00 € (lfd. Nr. 6), 3.400,00 € (lfd. Nr. 7), 2.720,00 € (lfd. Nr. 8) und 2.920,00 € (lfd. Nr. 9).

Gesamtverkehrswert: 344.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Gebäude mit gemischten Nutzungen mit Gaststätte, Fremdenzimmern, Laden, Wohnung, Praxis, Nebengebäuden sowie weiteren Garten-, Bauplatz- und ungenutzten Flächen (neun Flurstücke).

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen ausschließlich von außen besichtigt; eine Begehung der Gebäude, des Innenhofs und eine Innenbesichtigung waren nicht möglich. Die Bewertung beruht daher wesentlich auf äußerem Eindruck, Bauakten, Bauplankopien, Energieausweis und sonstigen Unterlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein mehrseitig angebautes Massivgebäude mit gemischter Nutzung aus Gaststätte mit Fremdenzimmern, Laden, Wohnung und Praxis. Es ist zweigeschossig, teilunterkellert und verfügt über ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss. Das ursprüngliche Baujahr ist unbekannt; im Energieausweis wird 1910 genannt. Nach den Unterlagen erfolgten mehrfach Umbauten, darunter um 1963, ein linksseitiger Erweiterungsanbau um 1967 sowie 1992 eine Nutzungsänderung mit Vergrößerung des Ladenbereichs im Erdgeschoss sowie Arztpraxis, Wohnung und Fremdenzimmern im Obergeschoss. Die Brutto-Grundfläche wurde mit rund 1.530 m² angesetzt.

Nach den Bauunterlagen befinden sich im Erdgeschoss die Räumlichkeiten von Gaststätte und Laden sowie eine linksseitige Durchfahrt zum Innenhof. Im Obergeschoss liegen Räume der Wohnung mit Fremdenzimmern sowie der Praxis; im Dachgeschoss sind Fremdenzimmer dargestellt. Das Gebäude ist nur teilweise unterkellert. Getrennte Eingänge zu Gaststätte, Laden und ehemaliger Arztpraxis sind straßenseitig vorhanden. Die Grundrissgestaltung konnte mangels Innenbesichtigung nicht überprüft werden; nach dem Gutachten sind die Strukturen baujahresbedingt vermutlich nicht mehr zeitgemäß und Umbaumaßnahmen zur Grundrissverbesserung wahrscheinlich erforderlich.

Das Gebäude zeigt verputzte und gestrichene Fassaden. Soweit äußerlich feststellbar, wurden in den letzten rund 20 Jahren keine oder kaum wertsteigernde Modernisierungen vorgenommen. Es besteht an zahlreichen Bauteilen Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Festgestellt wurden unter anderem Fassadenrisse, Putzschäden, schadhafte Fensterbänke, offene Fenster und Türen mit Risiken von Frost- und Feuchteschäden sowie ein insgesamt sanierungsbedürftiger Eindruck. Belichtung und Besonnung waren nicht feststellbar. Denkmalschutz und Baulasten sind nicht vermerkt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude augenscheinlich leerstehend.

weitere Gebäude

Als weiteres wertrelevantes Gebäude ist ein Schuppen, laut Planunterlagen eine ehemalige Brennerei mit Wohnung im Dachgeschoss, vorhanden. Das Gebäude ist mehrseitig grenzständig angebaut, innen nicht besichtigt und außen nur teilweise einsehbar. Das Baujahr ist unbekannt und wird vermutlich vor 1939 eingeordnet. Es handelt sich um einen Massivbau mit Mauerwerksaußenwänden unter Putz, Satteldach mit Ziegeldeckung, zwei einfachen hofseitigen Toren und mehreren Fensteröffnungen, teils auch in den Grenzwänden. Nach dem äußeren Erscheinungsbild besteht umfangreicher Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das weitere Gebäude augenscheinlich nicht genutzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt augenscheinlich leerstehend; eine Vermietung wurde nicht festgestellt.

Das Objekt liegt in Merzig, Ortsteil Schwemlingen, mit rund 30.500 Einwohnern in Merzig und unter 3.000 Einwohnern im Ortsteil, im Landkreis Merzig-Wadern, Saarland.

Es befindet sich im Ortskern an der Luxemburger Straße, einer Durchgangsstraße mit beidseitigen Gehwegen. Die Umgebung ist durch wohnliche und teils gewerbliche Nutzungen in ein- bis zweigeschossiger Bauweise geprägt. Wesentliche Beeinträchtigungen wurden nicht erkannt. Mehrseitige Grenzbebauung ist vorhanden.

Eine Bäckereifiliale, Grundschule, Kindergarten, Ärzte und Apotheke sind im Ort vorhanden. Weiterführende Schulen, weitere Einkaufsmöglichkeiten, Verwaltung und Krankenhaus befinden sich im Stadtgebiet. Bushaltestellen sind fußläufig erreichbar; der Bahnhof liegt laut Gutachten in etwa 4 km Entfernung, die Autobahn in etwa 2 km.

Das aus neun Parzellen bestehende Grundstück umfasst insgesamt 1.212 m², ist unregelmäßig zugeschnitten und weist ein relativ ebenes Gefälle auf. Es ist mit verschiedenen Einfriedungen, darunter Mauern und Holzelemente, teilweise eingefriedet. Der südseitige Außenbereich wurde zuletzt als Gastronomie-Freifläche genutzt, der Innenhof ist befestigt. Die nördliche Zufahrt zum östlichen Nebengebäude erfolgt über die Straße „Im Ecken“; die rechtliche Sicherung dieser Überfahrt war nicht feststellbar.