Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Bauplatz

Lfd. Nr. 1: unbebautes Grundstück (Bauplatz), Flurstück 7523, 466 m² - Verkehrswert: 199.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Wohn- und Geschäftshaus, Flurstück 7524, 505 m² - Verkehrswert: 486.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Dreifamilienhaus mit einer ehemaligen Gewerbeeinheit (vormals Ladengeschäft, Werkstatt und Lager) sowie einem separat liegenden, unbebauten Baugrundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 11.07.2022 und 08.01.2025 vollständig besichtigt. Die Bewertung erfolgte zusätzlich auf Basis von Bauunterlagen, Plänen und Grundbuchauszügen. Es konnten alle Gebäudeteile und -räume in Augenschein genommen werden. Das Grundstück Rastatter Straße 4 wurde am 08.01.2025 in Augenschein genommen.

Gebäude

Das zweigeschossige, voll unterkellerte Gebäude wurde 1973 erbaut und umfasst aktuell drei Wohneinheiten (eine große Wohnung im Obergeschoss, zwei kleinere im Dachgeschoss) sowie eine ehemalige Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, die als Wohnraum umnutzbar ist. Die Gesamtnutzfläche beträgt ca. 152,91 m² im EG (ehem. Gewerbe), 152,57 m² im OG (Wohnung) sowie ca. 49 bzw. 50 m² für jede der beiden DG-Wohnungen. Die Grundrissgestaltung ist zeitgemäß, mit natürlich belichtbaren Wohnräumen in allen Wohnungen und einem individuellen, gewerblich geprägten Grundriss im EG. Die Belichtung und Belüftung aller Räumlichkeiten sind befriedigend.

Das Gebäude ist in massiver Bauweise errichtet, das Dach ist als Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung und baujahrtypischer Dämmung ausgeführt. Eine Modernisierung der Dachflächenfenster erfolgte 2010; die übrige Bausubstanz entspricht weitgehend dem Ursprungszustand. Der allgemeine Bau- und Ausstattungszustand ist stark sanierungs- und renovierungsbedürftig: Sanitäreinrichtungen, Fenster, Heizung, Fassade, Innenausbau und Installationen sind veraltet und teilweise beschädigt. Es besteht umfassender Modernisierungs- und Instandhaltungsstau, inklusive Schimmel in Teilbereichen, abgängigen Fenstern und Schäden an den Balkonen.

Grundstück

Das Baugrundstück (Rastatter Straße 4, Flst. 7523) ist 466 m² groß, nahezu rechteckig und liegt direkt an einer asphaltierten, öffentlichen Straße. Es ist unbebaut, vollständig erschlossen (Hausanschlüsse an der Straße), eben und mit Gras, Büschen, Hecken und einzelnen Bäumen bewachsen. Die Einfriedigung besteht aus einem Jägerzaun. Eine Bebauung entsprechend Bebauungsplan ist möglich (ein Vollgeschoss plus Dachgeschoss). Eine zweigeschossige Bauweise sollte mit dem Baurechtsamt abgestimmt werden, da das angrenzende Bestandsgebäude abweichend (zweigeschossig) genehmigt wurde.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohn- und Geschäftshaus vollständig leerstehend. Das Baugrundstück war weder vermietet noch verpachtet.

• Satteldach mit Ziegeleindeckung, Holzkonstruktion, baujahrtypische Dämmung

• Ölzentralheizung (sehr alt, muss erneuert werden)

• Wärmeverteilung über Heizkörper

• Zentrale Warmwasserversorgung

• Elektrische Installationen älteren Baujahrs

• Fenster: überwiegend alte Holzfenster, vereinzelt Kunststoff (modernisiert 2010), EG Metallfenster mit Einfachverglasung, Kunststoffrollläden

• Böden: Mischbeläge (unter anderem PVC, Laminat, Teppich, Fliesen, Estrich)

• Sanitäreinrichtungen älteren Baujahrs: Badezimmer mit Wanne, Dusche, WC und Waschbecken (teilweise Fliesen fehlend, altersbedingt sanierungsbedürftig)

Das Objekt befindet sich in Baden-Baden, Stadtteil Sandweier (ca. 53.000 Einwohner, Baden-Württemberg, Landkreis Baden-Baden).

Die Mikrolage ist durch eine Mischung aus ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung geprägt, mit Geschäften in fußläufiger Umgebung. Das Eckgrundstück liegt an der zweispurigen Rastatter Straße sowie an der ruhigeren Dammstraße mit Gehwegen; alle angrenzenden Grundstücke sind bebaut. Die Wohnlage ist als mittel einzustufen.

Infrastruktur: Es bestehen gute Anbindungen an den Individualverkehr (B3, A5-Auffahrt ca. 1,5–3,5 km entfernt). ÖPNV ist mit Bus (nächste Haltestelle ca. 250 m) und dem Bahnhof Baden-Baden-Oos (3 km) erreichbar. Schulen (Grundschule, weiterführende in Baden-Baden), Kindergärten, Ärzte und alle üblichen öffentlichen Einrichtungen sind vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in Baden-Baden; Nahversorgung und Läden gibt es in der Nähe.

Das Eckgrundstück (Haus) hat einen unregelmäßigen Zuschnitt (Breite ca. 15–23 m, Tiefe ca. 25 m), das Baugrundstück ist nahezu rechteckig (Breite ca. 18,5–19,5 m, Tiefe ca. 24–25,5 m). Das Gelände ist eben und voll erschlossen. Befestigte Außenanlagen (tlws. vernachlässigt), Hof-/Stellplatzflächen befinden sich auf dem Grundstück. Bewuchs am Bauplatz verwildert, am Haus kleiner Vorgarten.

Beeinträchtigungen: Leicht erhöhte Geräuschimmissionen durch die nahe BAB 5 sind möglich, werden durch einen Lärmdamm jedoch abgemildert. Das Hochwasser- und Starkregenrisiko ist sehr gering.