Zwangsversteigerung Nicht ausgebaute Speicher-Einheit mit Kellerabstellraum

Verkehrswert: 18.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an einer im Dachgeschoss gelegenen, nicht ausgebauten Einheit Nr. 8 sowie einem Abstellraum Nr. 8 im Kellergeschoss. Für die Umnutzung des Speichers zu Wohnraum liegt keine Baugenehmigung vor.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 09.10.2025 innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Ortsbesichtigung sowie auf Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Flurkarte, Bauunterlagen und weitere behördliche Auskünfte; nicht zugängliche Bereiche wurden nach Aktenlage und äußerem Eindruck beurteilt.

Wohnung

Die versteigerte Einheit liegt im Dachgeschoss und ist in der Teilungserklärung als Wohnung Nr. 8 bezeichnet, befindet sich tatsächlich jedoch im Ausbauzustand eines nicht ausgebauten Speichers. Eine Baugenehmigung für die Umnutzung zu Wohnzwecken liegt nicht vor; mögliche zulässige Nutzung ist daher ausschließlich Speicher. Die Einheit umfasst einen großen, nicht unterteilten Raum mit geschätzter Nutzfläche von rund 85 m²; Wohnfläche ist nicht vorhanden. Hinzu kommt ein zugeordneter Abstellraum Nr. 8 im Kellergeschoss.

Der Grundriss ist sehr einfach und besteht aus einem einzigen offenen Raum ohne wohnungsübliche Gliederung. Eine sanitäre oder Küchenausstattung fehlt vollständig. Die Belichtung und Besonnung wurden als schlecht beschrieben. Der bauliche Zustand ist nur befriedigend; es besteht erheblicher Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf. Festgestellt wurden Feuchtigkeitsschäden infolge von Undichtigkeiten im Dachgeschoss, starker Taubenbefall mit Verunreinigungen durch Taubenkot und Nestmaterial sowie Schimmelbildung im Bereich von Fenstern und an Außenwandflächen.

Gebäude

Das zugehörige Mehrfamilienhaus wurde 1912 errichtet; 1921 kamen Gauben hinzu. Die Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgte 2020, wesentliche Modernisierungen fanden in den letzten 15 bis 20 Jahren nicht statt, letzte größere Maßnahmen werden in den 1990er Jahren vermutet. Das Gebäude ist freistehend, viergeschossig, unterkellert und besitzt eine Durchfahrt zum Hinterhof. Es wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; im Dachgeschoss befindet sich die hier bewertete Speichereinheit.

Im Haus sind gemäß Plänen sieben Wohnungen in den Vollgeschossen sowie der Speicher im Dachgeschoss vorhanden. Die Konstruktion ist massiv, baujahrtypisch vermutlich mit Bruchsteinmauerwerk und teilweise Fachwerk, Kappendecke zwischen Keller und Erdgeschoss sowie Holzbalkendecken in den Obergeschossen. Treppenhaus und Durchfahrt wirken vernachlässigt und ungepflegt. Besonnung und Belichtung des Gesamtgebäudes sind insgesamt ausreichend. Die Gesamtanlage befindet sich insgesamt in einem schlechten Unterhaltungszustand; am Gemeinschaftseigentum wurden unter anderem Schimmel an Fassade und Fenstern sowie Feuchtigkeitsschäden im Dachbereich festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einheit nicht zu Wohnzwecken genutzt, sondern als Speicher verwendet; Vermietung wurde nicht festgestellt.

• Dachform und Dachdeckung: Mansardgiebeldach; im Mansardenbereich Schieferschindeln, im oberen Dachbereich Betondachsteine oder Tonziegel; Holzdach mit Gauben, Dachflächen holzverschalt

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: einfache, teils technisch überalterte Ausstattung; Zählerschrank, Dreh- und Kippsicherungen, teils FI-Schutzschalter, Türöffner und Gegensprechanlage

• Fenster: im Speicher Holzfenster mit Einfachverglasung

• Sanitärausstattung: in der versteigerten Einheit keine sanitären Installationen vorhanden

Das Objekt liegt in Pirmasens mit ca. 40.000 Einwohnern, in der kreisfreien Stadt Pirmasens, Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich im Stadtkern in überwiegend wohnbaulich geprägter Umgebung mit geschlossener zwei- bis viergeschossiger Bebauung und teilweise Reihenhäusern. Das Objekt liegt an einer Spielstraße mit wenig Verkehr.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und Verwaltung sind vor Ort vorhanden. Der Hauptbahnhof Pirmasens ist rund 2 km entfernt; zudem besteht Anbindung an das überörtliche Straßennetz über die B 10 und die A 8.

Das Grundstück ist mit ca. 213 m² relativ klein, fast quadratisch geschnitten, mit etwa 16 m Straßenfront und rund 14 m mittlerer Tiefe. Die Straße fällt in nordwestlicher Richtung ab; das Wohnhaus weist mehrseitige Grenzbebauung auf.