Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus

Verkehrswert: 470.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.06.2025 innen und außen besichtigt; alle Wohnungen waren zugänglich, mit Ausnahme einer Einheit im Untergeschoss, die anhand vorgelegter Fotodokumentationen und Unterlagen bewertet wurde. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauunterlagen sowie weitere schriftliche Informationen.

Gebäude

Das freistehende Mehrfamilienhaus wurde ca. 1966 in Massivbauweise errichtet und ist vollständig unterkellert. Es besteht aus einem Untergeschoss, einem Erdgeschoss und einem nicht ausgebauten Dachgeschoss unter einem Walmdach. Aufgrund der Hanglage verfügt das Untergeschoss überwiegend über ebenerdigen Zugang und gute Belichtung, sodass hier zwei Wohnungen sowie Keller- und Haustechnikräume angeordnet sind. Im Erdgeschoss befinden sich drei weitere, vollständig zu Wohnzwecken genutzte Wohnungen, teilweise mit Balkon. Das Dachgeschoss wird derzeit als Speicherraum genutzt.

Die Grundrissgestaltung ist durchweg zweckmäßig, mit zentralem Treppenhaus und klar gegliederten Wohnungszuschnitten. Die Wohnungen verfügen über übliche Raumfolgen aus Diele, Küche, Bad, Wohn- und Schlafräumen; die Belichtung und Besonnung ist insgesamt gut.

Im Laufe der Jahre wurden verschiedene Modernisierungen durchgeführt: u. a. Modernisierung einzelner Wohnungen um 2000, Erneuerung von Fenstern (2008 und 2023), Erneuerung der Heizungsanlage 2012 sowie umfassende Modernisierungen einzelner Einheiten im Jahr 2023 (Innenausbau, Sanitär, Haustechnik). Fassade und Dacheindeckung entsprechen im Wesentlichen dem Baujahr und weisen einen absehbaren Instandhaltungsbedarf auf. Die haustechnische Ausstattung ist überwiegend zeitgemäß, einzelne Bauteile und die Hauseingangstür sind jedoch erneuerungsbedürftig.

Straßenseitig sind drei einfache, befestigte Stellplätze angelegt, rückwärtig befinden sich Gartenflächen mit üblichen Pflanzungen. Die Außenanlagen sind insgesamt einfach gehalten und teilweise mit Unterhaltungsstau behaftet (u. a. Stellplätze, Wegeführung).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig zu Wohnzwecken vermietet; alle fünf Wohnungen sowie die drei Kfz-Stellplätze waren dauerhaft vermietet.

• Walmdach in Holzkonstruktion, eingedeckt mit Tondachziegeln, Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Zentralheizung mit Gasbrennwerttherme (Junkers, Baujahr ca. 2012), Pufferspeicher Buderus, Wärmeverteilung über überwiegend wandhängende Konvektoren

• Warmwasserbereitung zentral über die Heizungsanlage (indizierter Zustand anhand Pufferspeicher)

• Elektroinstallation mit durchschnittlicher Ausstattung, Zählerschrank mit Kippsicherungen, Stromversorgung über Dachständer, Beleuchtung u. a. mit Decken- und Einbauspots in modernisierten Bädern

• Geschosstreppe in Stahlbeton mit Werksteinbelag und Geländer mit gummiertem Handlauf

• Bodenbeläge in den Wohnungen: überwiegend Parkett, PVC- und Klickvinyl-Beläge in Wohn- und Schlafräumen, keramische Fliesen in Küchen, Bädern und teilweise in Fluren

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teils Baujahr 2008, teils 2023 erneuert, mit außenliegenden Kunststoff-Rollläden

• Innentüren als Holztüren mit Holzzargen und üblichen Beschlägen

• Bäder mit Badewanne oder Dusche, Waschbecken und WC, weiße Sanitärkeramik, Wandfliesen meist bis ca. 1,60 m, in Teilbereichen bis ca. 2,20 m, überwiegend zeitgemäßer Zustand

• Hauseingangstür als Metalltür mit einfacher Verglasung aus dem Baujahr, erneuerungsbedürftig

• Balkone und Terrassen mit Belägen aus Beton- bzw. Betonplatten, einfache Ausführung

• Außenanlagen mit einfachen, geschotterten und befestigten Stellplätzen, Zuwegungen, Gartenanlagen und Einfriedung durch Metallmattenzaun

Bad Breisig, Landkreis Ahrweiler, Rheinland-Pfalz, mit rund 10.000 Einwohnern (Verbandsgemeinde ca. 14.000 Einwohner).

Das Objekt liegt in Stadtrandlage in einem allgemeinen Wohngebiet, umgeben von Wohnbebauung, Außenbereichsflächen und in Nähe eines Waldfriedhofs. Die Erschließung erfolgt über zwei ruhige Anliegerstraßen (Essener Straße und Fürst-Äbtissinnen-Straße) mit geringem Verkehrsaufkommen; Beeinträchtigungen durch Lärm oder gewerbliche Nutzungen waren nicht feststellbar.

Im Ort sind Geschäfte des täglichen Bedarfs, Verbrauchermärkte, Tankstellen, Bankfilialen und eine Postfiliale vorhanden. Kindergärten und eine Grundschule befinden sich in Bad Breisig, weiterführende Schulen (Realschule plus) in Niederzissen und Sinzig sowie ein Gymnasium in Bad Neuenahr-Ahrweiler. Ärzte, Zahnärzte und Apotheken sind am Ort, ein Krankenhaus steht in Bad Neuenahr-Ahrweiler zur Verfügung. Eine Bushaltestelle ist fußläufig in etwa 60 m Entfernung erreichbar, der Bahnhof Bad Breisig liegt in rund 1,2 km Entfernung; der Autobahnanschluss an die A 61 (AS Niederzissen) ist ca. 9 km entfernt.

Das Grundstück selbst ist topografisch hangig ausgebildet, mit unregelmäßigem Zuschnitt und als Zweifrontengrundstück ausgebildet. Die Gartenflächen weisen üblichen Bewuchs auf; Stellplätze und Zuwegungen sind teilweise befestigt. Die Grundstücksgrenzen sind vollständig eingefriedet.