Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus

Eingetragen im Grundbuch von Klingenstein:

Flurstück 57/27: Gebäude- und Freifläche, Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen, Doppelgarage, Geräte, Leubeweg 14

• Verkehrswert €: 815.000,00 (davon 8.000,00 € Einbaumöbel, 7.000,00 € Photovoltaikanlage)

Flurstück 57/11: Landwirtschaftsfläche, Garten, angrenzend an Flst. 57/27

• Verkehrswert €: 15.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen, Doppelgarage, Schuppen sowie Gartenfläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 14.05.2025 besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorgelegten Unterlagen, der Pläne der Baugesuche und einer Ortsbesichtigung ohne technische, funktionsbezogene Prüfungen.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde ursprünglich 1966/67 als dreigeschossiges, voll unterkellertes, massives Wohnhaus mit ausgebautem Satteldach errichtet und mehrfach erweitert. 1984 erfolgte ein Anbau auf EG-Niveau im Südosten und 1988 ein Wintergartenanbau mit Dachterrasse im Südwesten. Die westlich angebaute Doppelgarage wurde 1977 verlängert und mit einem Flachdach versehen. Die Fassade erhielt in den 1990er bis 2000er Jahren einen Wärmedämmputz und einen neuen, gelben Anstrich. Das Dach wurde mit naturroten Ziegeln neu gedeckt und die Dachgauben erhielten eine Kupferverschalung. Die Wohnungen im Dachgeschoss wurden 2018/19 komplett renoviert sowie mit neuen, 3-fach-verglasten Kunststofffenstern und modernisiertem Bad ausgestattet.

Die Hauptnutzfläche beträgt ca. 411 m² (Wohnfläche: ca. 386 m²; Nutzfläche/Keller ca. 25 m²), verteilt auf zwei Wohnungen im Untergeschoss (je ca. 48 und 49 m²), zwei Wohnungen im Erdgeschoss (ca. 105 m² und 83 m², teils mit Wintergarten oder Anbau) sowie eine Dachgeschosswohnung (ca. 101 m², mit Balkon und Dachterrasse). Die Grundrissgestaltung ist mit zusammenhängenden Wohn- und Essbereichen sowie gut belichteten Räumen zweckmäßig. Die Wohnungen verfügen überwiegend über Lichteinfall aus mehreren Himmelsrichtungen. Der Zuschnitt ist geprägt von Terrassen und Balkonflächen nach Süden und Westen; das Gebäude ist in den Hang gebaut, sodass das Untergeschoss ebenerdig belichtet ist.

Das Gebäude befindet sich im technisch durchschnittlichen, altersgemäß gepflegten Zustand mit modernisierten Teilbereichen. Die Gesamtstruktur erlaubt eine Nutzung als reines Mehrfamilienwohnhaus. Es bestehen keine Hinweise auf gravierende Baumängel oder Denkmalschutz. Die Photovoltaikanlage (Baujahr 2008, 38 Module, 8,36 kWp) ist auf dem Süddach installiert.

Weitere Gebäude

Doppelgarage:
Die massiv gebaute Doppelgarage (ca. 1966/67, erweitert 1977, ca. 53 m² Bruttogrundfläche) ist in das Untergeschoss integriert und besitzt ein elektrisch betriebenes Tor. Sie verfügt über eine Flachdachkonstruktion, auf deren Dach sich die Wohnterrasse des EG befindet. Der Boden ist teilweise gefliest. Einfache Ausstattung mit rohen Betonwänden.

Geräteschuppen:
Zwei einfache, freistehende Holzschuppen befinden sich im Gartenbereich.

Grundstück

Das Hauptgrundstück (Flst. 57/27, 673 m²) ist mit dem Wohnhaus, der Garage und den Schuppen bebaut. Es handelt sich um ein Hanggrundstück mit Nordausrichtung und starker Topographie (relativ steiler Nordhang). Die Gartenflächen sind begrünt, teilweise mit höherem Randbewuchs und aufsteigender Rasenfläche. Das zum Verkauf stehende Gartenflurstück (Flst. 57/11, 144 m²) liegt in der Hinterlage, ist nur als Garten nutzbar, hat keine eigene Straßenanbindung und ist daher nur von begrenztem Käuferinteresse.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise vermietet (zwei UG-Wohnungen), teilweise leerstehend (zwei EG-Wohnungen), die DG-Wohnung sowie die Garage waren eigengenutzt.

• Satteldach auf Hauptgebäude, neu eingedeckt mit naturroten Ziegeln, Biberschwanzdeckung auf dem Wintergarten, Flachdächer auf den Anbauten

• Gaszentralheizung, ältere Gastherme, 500-l-Warmwasserboiler; zusätzliche Kachelöfen in mehreren Wohnungen und im Wintergarten

• Elektroinstallation im UG und EG baujahresgemäß, DG modernisiert

• Böden: Holzparkett in Wohn- und Schlafräumen, Granitfliesen im Wintergarten, Vinylböden im DG, Fliesen in Küchen und Bädern

• Fenster: UG und EG 2-fach-verglaste Holzfenster/PVC-Rollläden, DG 3-fach-verglaste Kunststofffenster (neu)

• Sanitärausstattung: Bäder mit Badewanne/Dusche, teils modernisiert; Bad im DG bodengleiche Dusche, Bäder gefliest

• Außenanlagen mit asphaltierten Zufahrten, betonierten Wegen, gestützten Gartenbereichen, Terrassen mit Waschbetonplatten

• Photovoltaikanlage (38 Module, 8,36 kWp, Baujahr 2008)

Für das Gartenflurstück bestehen nach aktuellem Stand keine weitergehenden Bebaubarkeiten über einen eingeschränkten Nebengebäudebau hinaus. Keine Baulasten eingetragen. Weitere Altlasten oder Beschränkungen wurden nicht geprüft.

Blaustein-Klingenstein (Stadtteil), ca. 16.500 Einwohner, Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg

Die Grundstücke befinden sich im südlichen Teil von Klingenstein am oberen Bereich eines Nordhangs. Die Umgebung ist geprägt von Ein- und Mehrfamilienhäusern, im Süden angrenzend Schulgelände (durch Bewuchs abgeschirmt). Die Wohnlage ist ruhig, am Hang mit guter Aussicht nach Norden, einzelne Störungen durch den Schulbetrieb sind möglich. Das Grundstück grenzt an eine Wohnerschließungsstraße (Leubeweg), die als Durchgangsstraße dient.

Die Infrastruktur ist als gut zu bewerten: Nahverkehrsanschluss per Bus, Bahnanschluss in Blaustein, die Autobahn A8 sowie die B28 sind schnell erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Grund- und weiterführende Schulen sowie ärztliche Versorgung bestehen im Ort und im nahen Ulm (ca. 3 km entfernt). Das Freizeitangebot ist vielfältig: Bad, Vereine, Wanderwege, Naturschutzgebiete.

Das Grundstück ist stark geneigt (Norden), der Zuschnitt folgt der Hanglage, Rasen- und Gartenflächen mit Randbepflanzung, keine explizite Angabe zu Baum- oder Straucharten. Das Gartenflurstück liegt abgetrennt und ist nur von den angrenzenden Grundstücken aus zugänglich.

wird ggfs. nachgereicht