Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit ausbaufähigem Dachgeschoss

Verkehrswert: 730.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unterkellertes, viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit ausbaufähigem Dachgeschoss und insgesamt acht Wohnungen, teilweise mit Balkon.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 01.12.2025 außen und innen weitgehend besichtigt; in Augenschein genommen wurden insbesondere Treppenhaus, Hof sowie mehrere Wohnungen und Nebenbereiche. Das Objekt konnte nicht vollständig besichtigt werden; unzugängliche Wohnungen, Mansarden, Abseiten und das Dach wurden auf Grundlage der Unterlagen und des gewonnenen Eindrucks bewertet.

Gebäude

Das zu versteigernde Objekt ist ein beiderseitig angebautes, unterkellertes, viergeschossiges Mehrfamilienhaus in Massivbauweise aus dem Jahr 1931, vermutlich nach dem Zweiten Weltkrieg wieder errichtet. Das Gebäude verfügt über eine Bruttogrundfläche von rund 855 m² und eine Wohnfläche von insgesamt 440,47 m² ohne Dachgeschossausbau; in den Obergeschossen wurden sechs hofseitige Balkone mit jeweils rund 5 m² nachträglich angebaut und in der Wohnfläche anteilig berücksichtigt. Das Dachgeschoss ist ausbaufähig; dort sind zusätzliche Flächen von 43,21 m² und 44,58 m² vorhanden.

Die Grundrissgestaltung ist insgesamt zweckmäßig. Im Erdgeschoss befinden sich zwei Wohnungen mit jeweils 2 Zimmern, Küche, Bad. In den Obergeschossen sind je Etage zwei weitere 2-ZKB-Wohnungen angeordnet, jeweils mit hofseitigem Balkon; im 1. Obergeschoss werden die beiden Wohnungen derzeit zusammengelegt über eine Verbindungstür genutzt. Im Kellergeschoss liegen Keller- und Versorgungsräume. Die Belichtung und Besonnung werden als normal beschrieben.

In den letzten Jahren erfolgten keine wesentlichen Modernisierungen; erwähnt sind nachträglich angebaute Balkone, erneuerte Fenster, teilweise modernisierte Bäder, Innenausstattungen sowie ein Wärmeerzeuger im 1. Obergeschoss. Der bauliche Unterhaltungszustand ist durchschnittlich mit durchschnittlichen Verschleißerscheinungen und mittlerem Instandhaltungsstau. Es besteht Modernisierungsbedarf, teils auch Renovierungs- und Modernisierungsbedarf in den Wohnungen. Als Bauschaden wurden Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung im Erdgeschoss rechts festgestellt, vermutlich nutzungsbedingt. Wirtschaftlich nachteilig wirkt zudem die mangelnde Wärmedämmung. Denkmalschutz für das Gebäude selbst besteht nicht; Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild können wegen benachbarter Kulturdenkmale genehmigungspflichtig sein.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Mehrfamilienhaus vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Sattel- oder Giebeldach mit Holzdachkonstruktion und Gauben; Eindeckung mit Tonziegeln; Dachflächen ungedämmt, oberste Geschossdecke zum Speicher nicht gedämmt; Dachrinnen und Fallrohre aus Kupfer

• Heizung und Warmwasser: überwiegend Gas-Einzelöfen; im 1. Obergeschoss Gas-Etagenheizung mit Flachheizkörpern und Thermostatventilen; in der Wohnung 2. Obergeschoss links zwei Elektroheizkörper; Warmwasserversorgung überwiegend über elektrische Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: überwiegend mittlere, teilweise erneuerte Ausstattung; je Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen; Türöffner, Gegensprechanlage, Kippsicherungen und FI-Schutzschalter

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; innen Fensterbänke aus beschichtetem Holz, außen aus Betonwerkstein mit Anstrich

• Sanitärausstattung: überwiegend Bäder mit eingebauter Wanne, teilweise mit eingebauter Dusche und Duschkabine, Stand-WC mit Spülkasten und Waschbecken; Standardausstattung, überwiegend weiße Sanitärobjekte; Waschmaschinenanschlüsse überwiegend in den Küchen

• Böden: Laminat bzw. sonstige Kunststoffbeläge und Fliesen; Fliesen in Nassbereichen, weitere Beläge in Wohn- und Schlafräumen, Küchen und Fluren

Das Objekt liegt in Ludwigshafen, Stadtteil Hemshof, in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen in Rheinland-Pfalz mit ca. 170.000 Einwohnern.

Die Mikrolage ist innerstädtisch im Bereich der Stadtmitte einzuordnen. Es handelt sich um eine mittlere Wohnlage mit überwiegend wohnbaulicher Nutzung in geschlossener, mehrgeschossiger Bauweise. Das Grundstück liegt an einer Wohnstraße; Beeinträchtigungen wurden im Gutachten nicht festgestellt. Naturschutzgebiete oder Biotope sind nicht genannt.

Öffentliche Verkehrsmittel, Kindergärten, Schulen, Ärzte, Freizeitanlagen, Geschäfte und Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich in fußläufiger Entfernung. Die überörtliche Anbindung ist über Bahnhof, Bundesstraßen sowie Autobahnen gut; Bahnverbindungen bestehen über Ludwigshafen und Mannheim.

Das Grundstück ist eben und 325 m² groß; der Garten ist nach Südwesten ausgerichtet. Das Wohnhaus ist dreiseitig grenzständig bebaut. Hof- und Gartenflächen sind vorhanden; Einfriedungen bestehen durch Mauer und Zaun. Der Straßenausbau ist vollzogen, mit bituminierter Fahrbahn, beidseitigen Gehwegen und Parkmöglichkeiten am Straßenrand.