Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten und Gewerbe

Verkehrswert: 89.000,00 € (lfd. Nr. 1) und 28.000,00 € (lfd. Nr. 2) Gesamtverkehrswert: 117.000,00 €

Detaillierte Objektbeschreibung: Grundstück Bestandsverzeichnis lfd. Nr.1: Mehrfamilienhaus, 3 Wohneinheiten Grundstück Bestandsverzeichnis lfd. Nr.2: Gewerbliche Nutzung; Lebensmittelmarkt

HINWEIS DES AMTSGERICHTS:

Die Wertfestsetzung nach § 74 a ZVG weist einen Gesamtverkehrswert von rechnerisch 117.000,00 EUR aus (Addition der Einzelverkehrswerte).
Dieser Gesamtverkehrswert ist maßgeblich für die Wertgrenzen der §§ 74 a ZVG und 85 a Abs. 1 ZVG im Falle eines Gesamtausgebots.

Die Gutachterin nennt im Gutachten einen wirtschaftlichen Gesamtverkehrswert von 139.000,00 EUR, wenn beide Objekte zusammen erworben werden.
Dieser Wert ist ein "informeller" Gesamtwert für Bietinteressenten. Die Gründe für den "Mehrwert" ergeben sich aus dem Gutachten (Überbauten/ Notweg).

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten sowie ein gewerblich genutztes Grundstück (Lebensmittelmarkt).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 30.09.2025 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Das Gebäude des Gewerbeobjekts konnte vollständig, das Wohngebäude mit Ausnahme einer Wohnung im Erdgeschoss hinten, Keller und Dachboden besichtigt werden. Teile der Bewertung beruhen auf Unterlagen und Annahmen.

Gebäude – Gewerbeobjekt (Einkaufsmarkt)

Das eingeschossige, teils unterkellerte Gewerbegebäude stammt aus dem Baujahr 1976 (Bauantrag für Anbau eines Verkaufsraumes mit Nebenraum). Es ist in Stahlskelettbauweise errichtet, mit Stahlbindern auf Stahlstützen, ausfachenden Gasbetonplatten und verkleideten Stahlstützen. Die Dachkonstruktion ist ein Flachdach mit Trapezblecheindeckung und Bitumendachbahnabdichtung aus der Bauzeit, ohne Dachaufbauten. Die Fassade ist größtenteils mit Gasbetonelementen und Aluminium-Schaufensterbändern versehen.

Die Grundfläche (BGF) beträgt ca. 343 m², die Nutzfläche im Erdgeschoss ca. 258 m² sowie ca. 54 m² Keller. Die Grundrissgestaltung ist einfach und funktional: Verkaufsraum, Lagerraum, Aufenthaltsraum, WCs. Der Keller ist nur über das Nachbargrundstück zugänglich und enthält Heizung, Öllager und Abstellraum.

Modernisierungen wurden keine durchgeführt. Das Gebäude ist deutlich modernisierungsbedürftig und insgesamt mäßig instandgehalten. Die technische und energetische Ausstattung entspricht dem Stand der Bauzeit. Eine Garage ist nicht vorhanden, es bestehen einige Stellplatzmöglichkeiten.

Das Objekt wird als Lebensmittelmarkt gewerblich genutzt und ist aktuell verpachtet.

Gebäude – Mehrfamilienhaus

Das Wohngebäude ist einseitig angebaut, zweigeschossig, vermutlich um 1825 (Altbestand), mit Erweiterung um 1950 in Massivbauweise. Bauunterlagen und Baugenehmigungen liegen nicht vollständig vor, es wird von Bestands- und Bestandsschutz ausgegangen. Es handelt sich um nicht unterkellerten Altbau mit Holzfachwerk auf massivem Sockel, samt rückwärtigem Anbau (ehemaliger Stall). Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut.

Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 536 m², die Wohnfläche verteilt sich auf ca. 252 m² (drei Wohneinheiten: EG links ca. 38 m², EG rechts ca. 82 m², OG ca. 132 m²). Die Grundrissgestaltung ist herkömmlich, einzelne Wohnungen sind über ein gemeinsames Treppenhaus erreichbar. Die Belichtung ist ausreichend.

Die Ausstattung ist überwiegend einfach. Die Fenster wurden um 1997 gegen Kunststofffenster getauscht; einzelne Bäder wurden ca. 2000 modernisiert. Beheizung erfolgt über eine zentrale Ölheizung im Nachbargebäude, eine eigene Heizungsanlage ist nicht vorhanden. Die Bäder sind einfach ausgestattet. Insgesamt besteht Renovierungs-, Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf, insbesondere an der Gebäudehülle und im Inneren.

Das Objekt verfügt rückwärtig über einen kleinen massiven Wintergartenanbau sowie einen abgängigen Bretterverschlag. Die Hoffläche ist asphaltiert, Grundstückseinfriedung besteht nur zum Teil; der Garten ist ungepflegt.

Das Gebäude wird als Mehrfamilienhaus genutzt, alle drei Wohnungen sind vermietet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gewerbegebäude als Lebensmittelmarkt gewerblich verpachtet und das Wohnhaus als Mehrfamilienhaus mit drei vermieteten Wohneinheiten genutzt.

• Flachdach beim Gewerbeobjekt: Trapezblech mit Bitumendachbahn, ungedämmt (Baujahr 1976)

• Satteldach beim Wohngebäude: Dachziegel, keine Dämmung

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung (Baujahr 2001, Standort im Gewerbeobjekt, Wärmeversorgung des Wohnhauses über Nachbargrundstück)

• Elektroinstallation: Stand 1980er Jahre (beide Gebäude, Zustand dem Baujahr entsprechend, keine eigenen Zähleranlagen im Wohnhaus)

• Fenster: Gewerbeobjekt – Aluminiumrahmen, großflächig verglast; Wohngebäude – einfache Kunststofffenster, überwiegend Baujahr 1997

• Böden: keine detaillierten Angaben, einfacher Standard

• Sanitärausstattung: Bäder einfach, gefliest, mit Dusche/Wanne, Waschbecken, WC; Warmwasser über Heizung oder Elektroboiler

Lichtenfels-Goddelsheim, Landkreis Waldeck-Frankenberg, Hessen.

• Einwohner: Lichtenfels ca. 4.050, Goddelsheim ca. 1.350.

Mikrolage und Wohnlage

Das Objekt liegt zentral im Ort, an einer innerörtlichen asphaltierten Erschließungsstraße mit Gehweg. Der Bereich ist geprägt von offener, meist zweigeschossiger, gemischter Wohn- und Gewerbebebauung. Es bestehen keine wesentlichen Beeinträchtigungen oder Immissionen, gelegentliche Lärmbelastungen durch die Straßennähe sind nicht ausgeschlossen. Das Gelände ist zur Straße hin leicht abfallend.

Die Nachbarschaft weist eine durchmischte Bebauung (Wohn- und Geschäftshäuser) auf. Die Wohnlage wird als mittlere Lage eingestuft.

Ein Einkaufsmarkt (im Versteigerungsobjekt integriert) ist vorhanden, weitere Versorgungseinrichtungen sind fußläufig erreichbar. Schulen, Kindergärten und Ärzte befinden sich vor Ort bzw. im Umkreis. Buslinien sind fußläufig erreichbar, nächste Bahnhöfe befinden sich ca. 6 bzw. 15 km entfernt. Die Autobahnanbindung (A44) ist etwa 35 km entfernt, das Stadtzentrum Korbach ca. 15 km.

Grundstück

Das Grundstück besteht aus zwei Flurstücken mit insgesamt ca. 1.384 m², Form und Zuschnitt sind unregelmäßig. Die Flächen sind im vorderen Bereich befestigt/asphaltiert (Parkplätze, Hoffläche), im rückwärtigen Bereich besteht Bewuchs und Grünfläche in ungepflegtem Zustand. Wegen Überbau und Zugangssituation (Notweg) sind die Grundstücke funktional aufeinander angewiesen.