Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus, Garagen und vorgelagertes Grundstück

Verkehrswert für Flst. Nr. 6194 + 6228/3: 285.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und drei integrierten Garagen auf Flurstück 6194 und ein vorgelagertes Grundstück zu Flst. Nr. 6194, Teil der Hof-/Garagenzufahrt als wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung

Das Objekt wurde zweimal mittels Außenbesichtigung ohne Zutrittsmöglichkeit besichtigt. Die Bewertung erfolgte daher überwiegend auf Basis vorliegender Unterlagen und augenscheinlicher Feststellungen.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde etwa 1953 in Massivbauweise als Reihenmittelhaus errichtet, steht in geschlossener Bebauung und ist dreigeschossig sowie unterkellert. Das Gebäude besitzt ein Satteldach, das teilweise zu Wohnzwecken ausgebaut ist.

Das Kellergeschoss umfasst neben den üblichen Keller- und Nebenräumen drei integrierte Einzelgaragen.
Im Erdgeschoss befindet sich eine Dreizimmerwohnung, wobei ein Teil des Erdgeschosses als Durchfahrt zum hinteren Grundstücksbereich genutzt wird.
In jedem der beiden Obergeschosse befinden sich jeweils zwei Zweizimmerwohnungen, im Dachgeschoss ist eine weitere Zweizimmerwohnung ausgebaut.
Die Gesamtausführung und Ausstattung entsprechen weitgehend dem Baujahr, wesentliche Modernisierungen waren nicht feststellbar. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 345 m², die Bruttogrundfläche etwa 722 m².

Die straßenseitige Gebäudefront liegt entlang einer innerstädtischen Straße, die straßenabgewandte Seite war aus Sicht des Gutachters nicht einsehbar. Für die bauliche Nutzung besteht kein Denkmalschutz. Der Zustand des Gebäudes lässt aufgrund fehlender Innenbesichtigung auf einen Instandhaltungsstau schließen, der pauschal angenommen und wertmindernd berücksichtigt wurde.

Weitere Gebäude

Drei integrierte Einzelgaragen sind Bestandteil des Wohnhauskellers und mit direkter Zufahrt über das Vorgundstück verbunden. Weitere Nebengebäude oder Besonderheiten wurden nicht festgestellt.

Grundstück

Das bewertete Grundstück umfasst das bebaute Flurstück sowie ein weiteres, unbebautes Flurstück, das als Garagenzufahrt und Hofbereich genutzt wird. Die Grundstücksform ist überwiegend rechteckig mit leichter Unregelmäßigkeit; das Gelände ist nach Süden geneigt. Das zusätzliche Flurstück ist dreiecksförmig und ihm vorgelagert. Beide Flächen sind miteinander wirtschaftlich verbunden. Die Gesamtgröße beträgt ca. 324 m². Die Zufahrt und Hofflächen sind bituminös befestigt. Ein nennenswerter Bewuchs ist nicht beschrieben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die tatsächliche Nutzung des Objekts unklar; Informationen zu Miet- oder Nutzungsverhältnissen lagen nicht vor.

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in Pforzheim (ca. 129.000 Einwohner).

Das Objekt liegt in innerstädtischer Lage in der Nordstadt. Die Nachbarbebauung besteht überwiegend aus mehrgeschossiger Wohnbebauung mit teils gewerblicher Nutzung. Die Straße ist eine innerstädtische Haupt- bzw. Sammelstraße mit teils erhöhtem Verkehrsaufkommen. Naturschutzgebiete oder Biotope sind nicht betroffen. Beeinträchtigungen durch direkte Nachbarbebauung und Verkehrslärm können bedingt durch die Lage auftreten.

Alle Einrichtungen zur Deckung des täglichen Bedarfs sind stadttypisch vorhanden. Schulen, Kindergärten, Ärzte und Apotheken finden sich im nahen Umfeld. Der Anschluss an den ÖPNV (Bus und Bahn) ist fußläufig erreichbar. Auch regionale und überregionale Verkehrsanbindungen (A8, regionale Bahnlinien, Bundesstraßen) sind gegeben.

Das Grundstück ist nach Süden leicht geneigt und weist einen nahezu rechteckigen bzw. teilweise dreieckigen Zuschnitt auf. Die Hofflächen sind befestigt, Bepflanzung oder Gartenflächen nicht relevant oder nicht beschrieben.

RA Renner, Tel.: 07233 96030, Geschäftszeichen: 273/09R06