Zwangsversteigerung Lagergebäude mit Bürotrakt

Verkehrswert: 2.275.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um vermietete Lagergebäude mit Bürotrakt, bestehend aus 4 Hallen zzgl. Technikflächen sowie Freiflächen. Außerdem befindet sich am Standort ein Abstell-/Lagerraum.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 25.03.2025 durch den Sachverständigen vollständig in den Außen- und Innenbereichen besichtigt. Ein Serverraum im Obergeschoss von Halle 1 konnte nicht betreten werden; ansonsten erfolgte die Bewertung auf Grundlage der Ortsbesichtigung, vorliegenden Planunterlagen und weiterer Unterlagen.

Gebäude

Das Anwesen besteht aus insgesamt vier Hallen mit Büro- und Sozialtrakt. Die Baujahre der einzelnen Gebäudeteile sind wie folgt: Halle 1 ca. 1964/1974, mit Seitenanbau ca. 1991, Halle 2 ca. 1968, Halle 3 ca. 1991 und Halle 4 ca. 1972. Im Laufe der Zeit wurden vereinzelt Teilmodernisierungen bzw. Instandsetzungen durchgeführt, eine grundlegende Modernisierung hat aber nicht stattgefunden.

Die Bauweise besteht überwiegend aus Stahlbeton- bzw. Stahlstützen, teils in Skelettbauweise, ohne Unterkellerung. Die Fassaden wechseln zwischen Sichtbeton, Mauerwerk, Putz und stellenweise Trapezblechverkleidungen. Büro- und Sozialräume verfügen über Kunststoff-Isolierglasfenster, die Hallendächer über Lichtkuppeln. Die Bürobereiche erstrecken sich über zwei Geschosse und sind mit einfachen Sanitäranlagen, Teeküchen und Büroräumen ausgestattet. Die Hallen bieten insgesamt ca. 6.806 qm Mietfläche, ergänzt durch Technik-, Verkehrs- sowie Stellplatzflächen.

Die Dachformen variieren: Hallen 1–3 besitzen flachgeneigte Satteldächer, Halle 4 ein Spannbeton-Kuppeldach, der Seitenanbau von Halle 1 ein flachgeneigtes Pultdach. Die Grundrissgestaltung ist funktional, allerdings bestehen Einschränkungen hinsichtlich natürlicher Belichtung, Hallenhöhen (ca. 4–6 m), Bodentraglasten und Rangiermöglichkeiten. Insgesamt befindet sich das Objekt in einem überalterten, baujahresgemäßen Zustand mit deutlichem Instandhaltungsrückstau (z. B. Fassadenschäden, Fenster, Elektroverteilungen, Bodenbeläge, Heizanlagenerneuerung). Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren ist überschritten.

Die Außenanlagen sind überwiegend befestigt (Beton, Asphalt, Pflaster), mit PKW-Stellplätzen, Fahrradabstellplatz, Einfriedungen und gärtnerischer Gestaltung in Teilbereichen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt nahezu vollständig an einen Gewerbemieter vermietet und für Lager-/Logistikzwecke sowie Büro und Verwaltung genutzt. Ein kleiner Bereich (altes Kesselhaus, ca. 47 qm) war eigengenutzt.

• Heizung & Warmwasser:

  • Zentralheizung (Öl, Baujahr ca. 1990/1994) für Büros und Sozialräume, mit Heizkörpern/Radiatoren

  • Hallen mit ölbefeuerten Warmluftrohranlagen

  • Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation:

  • Einfache bis durchschnittliche, nutzungstypische Ausstattung, größtenteils offen verlegt

  • Brandmeldeanlage, Zugangskontrolle

  • Trafostation zur gemeinsamen Nutzung mit Nachbargrundstück

• Böden:

  • Industrie-/Betonböden, teils mit Rissbildungen oder Fliesen, in Büroräumen auch Kunststoff und Laminatbeläge

• Sanitärausstattung:

  • Getrennte WC- und Waschbereiche, teils mit Einbauduschen, überwiegend einfach ausgestattet, teilweise Fliesen raumhoch

Ort: Karlsruhe, Stadtteil Daxlanden (ca. 309.000 Einwohner, Landkreis Stadtkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg)

Mikrolage und Straßenanbindung:
Das Objekt liegt als Mittelgrundstück an einer ausgebauten Erschließungsstraße in einem Industriegebiet (GI), umgeben von typischer Nutzungsstruktur für Industrie, Produktion, Logistik und Büro. Die Nachbarbebauung ist offengehalten; stellenweise existiert eine Grenzanlage, jedoch kein Überbau. Öffentliche Parkierung im Straßenraum und Grünflächen sowie Baumbestand sind im direkten Umfeld vorhanden. Das Grundstück ist durch industrielle Immissionen geprägt, für den privaten Wohnungsbau ungeeignet. Ausgewiesene Hochwassergefahr (HQ100, Überflutungsflächen gemäß Wasserhaushaltsgesetz).

Versorgung und Infrastruktur:
Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten liegen im Ort oder angrenzend im Umkreis. Die Anbindung an den ÖPNV ist durchschnittlich: nächste Bushaltestelle ca. 750 m, S-Bahn ca. 2,8 km entfernt. Autobahnanschluss (A5/A65) ca. 10 km, ICE-Bahnhof ca. 7,5 km, Flughafen Karlsruhe/Baden ca. 42 km.