Zwangsversteigerung Gewerbeeinheit

Verkehrswert: 300.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Gewerbeeinheit (Teileigentum) im Erdgeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses. Das Objekt umfasst das Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten gewerblichen Räumen im Erdgeschoss links, einschließlich Keller Nr. 1 und Speicher Nr. 1.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 07.07.2025 besichtigt. Die Bewertung basiert auf der Inaugenscheinnahme vor Ort sowie auf einer Vielzahl vorgelegter und eingeholter Unterlagen. Es wurden keine Bauteilöffnungen vorgenommen und keine Funktionsprüfungen der technischen Anlagen durchgeführt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein massiv errichtetes, mehrgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus aus dem Baujahr 1928 und steht in geschlossener Straßenrandlage. Es verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss mit Gewerbeeinheiten sowie vier Obergeschosse mit Wohneinheiten. Das Dachgeschoss dient als Speicher.

Das Objekt wurde in den letzten Jahrzehnten abschnittsweise modernisiert, darunter Austausch von Abwasserleitungen (2017/2019), Sanierung und Abdichtung der Kelleraußenwände sowie Erneuerungen von Heizkessel, Teilen der Fenster/Ladenfront und Elektroanlage. Die Struktur und Nutzung entspricht einem typischen Altbau der Baualtersklasse 1919–1948. Die Ladenfront sowie hofseitige Fenster sorgen für eine gute natürliche Belichtung und Belüftung. Das Bauwerk ist nicht als Kulturdenkmal eingestuft.

Gewerbeeinheit

Die Gewerbeeinheit umfasst ca. 106 m², die sich in zwei straßenseitige Laden-/Ausstellungsräume (jeweils mit eigenem Schaufenster und Zugang), einen zentralen Flur und hofseitige Nebenräume wie Büro/Zimmer, Küche, Bad und ein separates WC gliedern. Die Nutzungsstruktur ist flexibel. Aktuell erfolgt eine Teilvermietung (Teeladen auf ca. 18 m²) und im übrigen Teil Eigennutzung (Kunstgalerie). Der Grundriss ist funktional, entspricht jedoch dem Standard älterer Gebäude mit gemeinschaftlicher Flurnutzung und gemeinschaftlichem WC, was im gewerblichen Kontext Einschränkungen mit sich bringt. Die Ausstattungsmaterialien sind einfach bis durchschnittlich, teils modernisiert, teils erkennbar aus der Bauzeit. Die technische Gebäudeausstattung ist funktional, aber nicht auf aktuellem Stand.

Der Unterhaltungszustand ist insgesamt als mittlerer bis befriedigender Zustand einzustufen. Es besteht punktuell Modernisierungsbedarf (insbesondere Fenster, Elektrik, Sanitärausstattung und Oberflächen).

weitere Gebäude

Auf dem Hof befindet sich eine Holzkonstruktion mit Wellblechdach für Fahrräder/Roller sowie Garagen/Abstellflächen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Gewerbeeinheit teilweise vermietet und im übrigen Teil eigengenutzt.

• Dachform: Satteldach

• Heizung: Zentrale Gas-Brennwertheizanlage im KG, Stahlrippenheizkörper, teils älter, sichtbare Rohrführung

• Warmwasser vereinzelt über älteres, mutmaßlich außer Betrieb gesetztes Durchlauferhitzergerät

• Elektroinstallation uneinheitlich (ältere Aufputzleitungen/Schalter, teilweise modernisiert, zentrale Zähleranlage mit Smart Meter und älteren Zählerplätzen)

• Fenster straßenseitig tlw. Kunststoff mit Isolierverglasung (ca. 2004/2005 erneuert), sonst Holz, teilweise überarbeitet, altersbedingt

• Bodenbeläge gemischt: Parkett, PVC/Linoleum, Terrazzoboden, einfache Beläge im Flur/Nebenräumen

• Sanitärräume: Bad mit Wanne, Waschtisch, einfache/wandhängende Armaturen, schwarz-weiße Fliesen; separates WC mit Fenster, Stand-WC, einfach ausgestattet

Freiburg im Breisgau, Stadtteil Wiehre (ca. 237.000 Einwohner, kreisfreie Stadt im Bundesland Baden-Württemberg).

Die Mikrolage zeichnet sich durch eine gewachsene gründerzeitliche Bebauung, gepflegte Innenhöfe und einen hohen Grünanteil aus. Die unmittelbare Umgebung ist überwiegend von mehrgeschossigen Altbauten geprägt. Das Objekt liegt an der Hildastraße, einer verkehrsberuhigten Anliegerstraße (Einbahnstraße mit beidseitigen Gehwegen), die in eine dichte urbane Nachbarschaft mit Geschäften, Cafés, Bäckern sowie Wohnnutzung eingebettet ist. Beeinträchtigungen oder erhöhte Immissionen wurden während der Besichtigung nicht festgestellt.

Die Anbindung an den ÖPNV ist sehr gut (ca. 140 m zur Straßenbahnhaltestelle), auch Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkauf sowie Freizeitangebote und Naherholung (Dreisam-Ufer, Schlossberg) befinden sich im fußläufigen Umfeld.

Das Grundstück selbst ist rechteckig, eben und mit Baumbestand im Hofbereich versehen. PKW- und Fahrradstellplätze sind vorhanden. Der Hof ist durch eine Hecke/Mauer eingefasst.