Zwangsversteigerung gemischt genutzte Wohnhäuser und Lagergebäude

Verkehrswert: 287.300,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück mit insgesamt 1.026 m², bebaut mit einem Wohnhaus (Baujahr 1938), Schuppen, Rückgebäude mit Wohnbereich (Baujahre 1938/2000-2007), Garage, Lager und Scheune. Die Objekte bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 12.06.2025 von außen und innen durch Augenschein besichtigt. Die Besichtigung schloss das Vorderhaus, das rückwärtige Gebäude, die Lagerbereiche und Garagen ein. Die Wohnung im Rückgebäude wurde vor Ort besichtigt, Bilder durften dort jedoch nicht veröffentlicht werden.

Gebäude

Vorderhaus Wohnhaus (Baujahr 1938)

Das Vorderhaus ist ein freistehendes Wohnhaus, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss sowie Spitzboden. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 135 m². Der Grundriss sieht pro Geschoss mehrere Wohn- und Schlafräume sowie im EG und DG jeweils ein Bad mit WC vor. Das Treppenhaus ist durchgängig offen gestaltet, eine Trennung in zwei abgeschlossene Wohneinheiten ist nicht möglich. Die Belichtung aller Wohnräume ist gegeben, die Besonnung entspricht üblichen Verhältnissen. Das Gebäude weist einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsstau auf: das Dach ist ungedämmt und älteren Datums, ebenso sind einfachverglaste Fenster vorhanden, teilweise defekt. Mängel sind unter anderem feuchte Kellerwände, nicht gestrichene Fassade, abgeplatzter Beton an tragenden Bauteilen, fehlerhafte Dachdichtung und energetische Schwächen (fehlende Dämmung, alte Heizung). Die Nutzung erfolgt überwiegend zu Wohnzwecken, eine Denkmaleigenschaft besteht nicht.

Vorderhaus Schuppen (Baujahr 1938)

An das Wohnhaus grenzt ein kleiner Schuppen (rd. 10 m² Nutzfläche), dessen Zustand als sanierungsbedürftig einzustufen ist.

Weitere Gebäude

Rückgebäude

• Wohnbereich: Teil einer ehemaligen Scheune, die 2004/2007 zu einer ca. 83 m² großen Wohneinheit im Dachgeschoss des rückwärtigen Gebäudes umgebaut wurde. Die Ausstattung ist dem Baualter der Modernisierung entsprechend, mit Laminatböden, Kunststofffenstern, Bad mit Dusche und Wanne, Küche und Wohnzimmer. Die Decken mit weiß verschalten Holzpaneelen, die Belichtung durch moderne Fenster ist gegeben. Feuchtschäden, alte Dacheindeckung und fehlende Außendämmung sind vorhanden.

• Lager: Ca. 59 m² großes Lager, unter der Terrasse gelegen, mit undichter Decke und Feuchteschäden. Der Zustand ist als sanierungsbedürftig einzuschätzen.

• Garage: Garage mit zwei weiteren Stellplätzen (Baujahr 1966, ca. 35 m²), Betonbauweise, Schwingtore. Die Dachabdichtung ist mangelhaft. Elektroinstallation nicht vollständig ausgeführt.

• Scheune: Ursprünglich Baujahr 1938, ca. 82 m², unverputztes Sandsteinmauerwerk, Brettertor, keine technische Ausstattung, Holzbalkendecke. Zugang per Holzleiter, obere Etage bei Besichtigung nicht betreten. Nutzung als Lager/Scheune, Zustand baujahresgemäß und ohne wesentliche Modernisierung.

Grundstück

Das Grundstück umfasst insgesamt etwa 1.026 m² und besteht aus einer Hauptfläche (996 m²) sowie einer vorgelagerten 30 m² großen Zufahrt. Der Zuschnitt ist trapezförmig (etwa 16 Meter Breite an der Straße, ca. 55 Meter tief, hintere Breite rund 20 Meter). Das Gelände ist straßenseitig mit Zaun, Mauer und Tor eingefriedet. Die Einfahrt ist asphaltiert, weitere Flächen sind mit Beton befestigt. Zwischen Straße und Hauptgebäude liegt ein verwilderter Grünstreifen mit hohem Baumbestand. Das rückwärtige Grundstück ist u-förmig bebaut. Es bestehen Grenzbebauungen sowie eine Abstandsflächenbaulast auf dem benachbarten Flurstück.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Vorderhaus vermutlich leerstehend oder eigengenutzt. Die Wohnung im Dachgeschoss des Rückgebäudes war vermietet. Die übrigen Flächen (Lager, Scheune, Garage) wurden überwiegend zu Lagerzwecken beziehungsweise als Stellplätze genutzt.

• Satteldach mit Ziegeldeckung (Vorderhaus/Scheune), Flachdächer auf Lager/ Garage mit Bitumenbahnen

• Heizung & Warmwasser:

  • Ölzentralheizung (Vorderhaus Baujahr 1992, Rückgebäude Baujahr 1998)

  • Heizkörper, einzelne Rohrleitungsabschnitte ungedämmt, Öl-Erdtankanlage, Warmwasserbereitung über Elektrodurchlauferhitzer

• Fenster:

  • Vorderhaus: Aluminiumrahmen mit Einfach- und Doppelverglasung, teilweise defekt

  • Rückgebäude: Kunststofffenster mit Doppelverglasung

• Böden:

  • Vorderhaus: Laminat, PVC, Holzdielen, Fliesen (Sanitär)

  • Rückgebäude: Laminat, Fliesen

  • Lager/Garagen/Scheune: Beton

• Elektroinstallation:

  • Übliche Schalter und Steckdosen, teils veraltet, überwiegend unter Putz, teilweise nicht angeschlossen (Garage)

• Sanitärausstattung:

  • Vorderhaus: je ein Bad pro Wohnetage, mit Waschtisch, WC, Wanne, EG zusätzlich Dusche und Bidet

  • Rückgebäude: Bad mit WC, Waschbecken, Wanne, Dusche im Dachgeschoss, zusätzlich Bad im Kellergeschoss (Zustand nicht detailliert beschrieben)

• Besonderheiten: Brotbackofen und vermutlich ein Räucherofen (Funktionsfähigkeit offen)

Fischbach bei Dahn, Landkreis Südwestpfalz, Rheinland-Pfalz, ca. 1.490 Einwohner (Stand 2023).

• Mikrolage / Wohnlage
  Das Anwesen befindet sich im zentralen Bereich des Ortes und bietet fußläufige Erreichbarkeit von Geschäften des täglichen Bedarfs sowie einer Gaststätte innerhalb von 10 Minuten. Im weiteren Umfeld gibt es zahlreiche Freizeitmöglichkeiten aufgrund der Eigenschaft als staatlich anerkannter Erholungsort. Die Nachbarbebauung ist gemischt, bestehend aus wohnbaulicher und gewerblicher Nutzung. Keine Hinweise auf Naturschutzflächen. Das Objekt liegt an einer örtlichen Straße mit neu ausgebauter Infrastruktur.

• Beeinträchtigungen
  Eine Abstandsflächenbaulast ist zugunsten des Objektes und zulasten eines Nachbargrundstücks eingetragen, die Nutzung des Balkons ist zu vergrößernd auf einen 3 Meter Grenzabstand zu beschränken. Der Pflegezustand der Außenanlagen ist insgesamt mäßig.

• Verkehrsanbindung / Versorgung Die Gemeinde ist nicht an den Bahnverkehr angeschlossen. Der nächste Bahnhof befindet sich in Dahn (ca. 17 km entfernt). Die Versorgung mit Ärzten, Kindergarten und Schulen erfolgt im Umfeld, Einkaufsmöglichkeiten sind in Ort und Umgebung vorhanden.
  Anbindung an Buslinien gegeben. Die Erschließungsbeiträge gelten als bezahlt.

• Grundstück Das Grundstück steigt von Süd nach Nord leicht an, ist fast trapezförmig geschnitten, überwiegend befestigt (Beton, Asphalt), im Vorgartenbereich verwildert und mit Bäumen bewachsen.