Zwangsversteigerung Ferienwohnung

Verkehrswert: 351.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Ferienwohnung mit Abstellraum im 2. Obergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses Nr. 33 des Aufteilungsplanes.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 26.08.2025 innen und außen vollständig besichtigt; daneben wurden Bauakte, Teilungserklärung, Aufteilungspläne, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Vermietungsabrechnungen und weitere Behördenauskünfte ausgewertet. Das Gemeinschaftseigentum wurde vor Ort in Augenschein genommen, die Beschreibung des Sondereigentums wurde zusätzlich durch Unterlagen und Bilddokumentation gestützt.

Wohnung

Die primär zu versteigernde Einheit ist die Ferienwohnung Nr. 33 mit einer Wohnfläche von 121,82 m². Sie befindet sich im 2. Obergeschoss und ist mit einem Abstellraum verbunden. Die Wohnung wurde als Ferienwohnung genutzt.

Zur Raumaufteilung liegen nur begrenzte Angaben vor. Aus der Dokumentation und dem herangezogenen Exposé ergibt sich eine modernisierte, eher gehobene Ausstattungsqualität mit zeitgemäßem Ausbauzustand. Die Grundrissgestaltung ist als mittel bis gehoben eingestuft. Hinweise aus der Fotodokumentation sprechen für großzügige Aufenthaltsbereiche und einen Balkon. Die Belichtung und Besonnung sind aufgrund der Gebäudehöhe und der offenen Lage insgesamt als gut anzusehen.

Der Zustand der Wohnung wurde im Gutachten grundsätzlich als modernisiert beschrieben.

Gebäude

Das Gebäude ist ein 1976 in Massivbauweise errichtetes Wohn- und Geschäftshaus mit 3 bis 11 Geschossen, Flachdach und Vollkeller. Im Kellergeschoss befinden sich Tiefgarage und Kellerabstellräume. Das Haus umfasst eine große Wohnanlage mit mehr als 100 Einheiten. Das Gemeinschaftseigentum verfügt unter anderem über Eingangsbereich, Aufzüge, Schwimmbad, Sauna, Ruheraum, Umkleide- und Duschbereiche sowie allgemeine Nebenflächen.

Der Hauseingangsbereich wird als gepflegt beschrieben. Wirtschaftlich wertrelevant sind jedoch erhebliche Modernisierungs- und Instandsetzungserfordernisse am Gemeinschaftseigentum: veraltete Gebäudeelektrik, erneuerungsbedürftige Aufzugsanlagen, notwendige Betonsanierung der Tiefgarage und Fassadenschäden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung als Ferienwohnung temporär vermietet und wurde durch den Eigentümer im Rahmen einer Ferienvermietung genutzt.

• Dach: Flachdach als Warmdach mit Stahlbetondecke, 3-lagiger Bitumenschicht, Kiesschüttung und Bitumendach

• Heizung: Öl-Zentralheizung, Warmwasserversorgung zentral über die Heizung; Wärmeübertragung über Heizkörper

• Elektroinstallation: durchschnittliche mit Fehlerschutzschalter; im Gemeinschaftseigentum ist die Gebäudeelektrik als veraltet bezeichnet

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Bad mit gehobener Ausstattung, Dusche mit Kopf- und Handbrause, Glasabtrennung und Hänge-WC

• Böden: Vinyl in Holzoptik in den Wohnräumen; Fliesen im Bad

• Gemeinschaftseinrichtungen: Schwimmbad, Sauna, Ruheraum, Umkleide-/Duschbereich, allgemeiner Waschkeller mit Münzautomaten

Das Objekt liegt in Cuxhaven, Ortsteil Duhnen, mit rund 48.562 Einwohnern, im Landkreis Cuxhaven, Niedersachsen.

Die Mikrolage ist durch die unmittelbare Lage im Kur- und Feriengebiet geprägt. Das Gebäude befindet sich an einer verkehrsberuhigten Straße entlang des Deichs oberhalb der Strandpromenade; eine kleine Fußgängerzone mündet in die Straße ein. Die Umgebungsbebauung ist touristisch und wohnwirtschaftlich geprägt, mit großmaßstäblicher Ferien- und Wohnbebauung. Sturmrisiken sind laut Naturgefahrenanalyse auffällig, weitere Risiken wurden überwiegend als sehr gering eingestuft.

Die touristische und infrastrukturelle Versorgung ist sehr gut. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Gastronomie und kurbezogene Angebote befinden sich im näheren Umfeld. Der Ort ist an Bus- und Bahnverbindungen angebunden; Fernverkehrsanbindungen bestehen über die Stadt Cuxhaven. Schulen, Kindergärten und ärztliche Versorgung sind im Stadtgebiet vorhanden.

Das Grundstück des Gesamtobjekts ist 6.252 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten und weitgehend überbaut. Es wird als eben bzw. normal nutzbar beschrieben. Vorhanden sind ein Parkdeck über der Tiefgarage, weitere Stellplatzflächen sowie befestigte Gemeinschaftsflächen.