Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 203.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit Doppelgarage und Garten.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29.10.2024 im Rahmen einer Ortsbesichtigung aufgenommen. Die Bewertung stützt sich zusätzlich auf Bauunterlagen, Grundbuch, Bodenrichtwertkarte und weitere Objektunterlagen.

Gebäude

Das Wohnhaus besteht aus zwei Vollgeschossen mit ausgebautem Dachgeschoss und Teilunterkellerung. Das Ursprungsbaujahr ist unbekannt; 1966 wurde das Haus erweitert, 1981 das Dachgeschoss ausgebaut. Das Gebäude präsentiert ein massiv gemauertes Konstrukt mit überwiegend massiven Innenwänden und Holzbalkendecken. Die Fassaden sind grob verputzt und hell gestrichen, der Sockel ist farblich abgesetzt, Giebel und Gauben sind mit Kunstschiefer verkleidet.

Die Raumaufteilung umfasst im

• Kellergeschoss einen Kellerraum, einen Heizungs- und Waschraum sowie einen Heizöltankraum.

• Das Erdgeschoss bietet einen Eingangsflur, ein Zimmer und ein Bad.

• Im Obergeschoss befinden sich drei Zimmer, ein weiteres Bad und ein Flur.

• Das Dachgeschoss beherbergt ein Wohnzimmer und eine Küche; ein Spitzboden ist lediglich über eine Luke zugänglich.

Die Grundrissgestaltung und Raumgrößen entsprechen dem baujahrestypischen Standard, mit einzelnen Einschränkungen wie niedriger Raumhöhe im Bad EG (2,06 m) und eingeschränkter Durchgangshöhe an der Treppe. Insgesamt stehen ca. 145 m² Wohnfläche zur Verfügung. Die Belichtung und Besonnung werden im Gutachten als mäßig bis gut bewertet, die Gebäudenutzung ist klassisch als Einfamilienhaus ausgewiesen.

Am Gebäude wurden einzelne Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, es bestehen jedoch ein Modernisierungsbedarf bei Heizung, Warmwasser und Fassade sowie Reparaturstau, insbesondere nach einem Wasserschaden im Bad OG und Feuchtigkeitsschäden im Keller.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück steht eine massive Doppelgarage mit zwei Stahlschwingtoren. Die Dachfläche der Garage dient als Dachterrasse, ist mit Waschbetonplatten belegt und durch ein umlaufendes Stahlgeländer gesichert. Die Terrasse ist mit dem Balkon des Wohnhauses verbunden und bietet Zugang zum Garten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und nicht vermietet. Der hintere Grundstücksbereich wird als Garten genutzt, es bestehen keine Mietverhältnisse.

• Satteldach in Holzkonstruktion mit Kunstschiefereindeckung.

• Ölzentralheizung mit Stahlrippen- und Flachheizkörpern.

• Einwandiger Stahltank (3.500 l, Baujahr 1968) im separaten Raum; die Heizungsanlage ist modernisierungsbedürftig.

• Warmwasser über Zentralheizung, ebenfalls modernisierungsbedürftig.

• Fenster: Doppelt verglaste Kunststoffrahmenfenster (Baujahr überwiegend 2001), überwiegend mit Kunststoffrollläden.

• Elektroinstallation: Mittlere Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen.

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder mit jeweils WC, Waschbecken, Dusche (OG-Bad nach Wasserschaden teilrückgebaut). Weiße Sanitärobjekte mittlerer Ausstattung, Entlüftung über Fenster oder Glasbausteine.

Das Objekt befindet sich in Sinzig - Franken einem überwiegend mit Wohnhäusern bebauten Bereich in einem Ortsteil mit dörflicher Prägung.

Die Mikrolage ist als einfach bis mäßig einzustufen, geprägt durch eine Durchgangsstraße mit mäßigem Verkehr. Die Umgebung besteht aus 1-2 Familienhäusern in teils nicht homogen bebautem Straßenabschnitt. Wohneinrichtungen, Kindergarten und Schulen sind in der Nähe, jedoch nicht unmittelbar fußläufig erreichbar. Die nächste Bushaltestelle ist 200 m entfernt, die Anbindung an den ÖPNV ist als mäßig zu bezeichnen. Ärzte, Geschäfte des täglichen Bedarfs und das nächste Krankenhaus befinden sich in den Nachbarorten.

Das Grundstück ist 884 m² groß, schmal und sehr tief geschnitten, entlang der Straße gering ansteigend, der anschließende Garten liegt etwa ein Geschoss höher und steigt mäßig weiter an.