Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und unbebautem Baugrundstück

Lfd. Nr. 1: Flurstück 49, Einfamilienhaus, Landstraße 16, Verkehrswert: 720.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Flurstück 50/1, unbebautes Baugrundstück, Landstraße, Verkehrswert: 30.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein voll unterkellertes Einfamilienwohnhaus (Flurstück 49, Fachwerkhaus) mit angebautem Nebengebäude und ein unbebautes Baugrundstück( Flurstück 50/1).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 02. Dezember 2024 durch Ortsbesichtigung in Augenschein genommen. Zur Bewertung wurden zudem Grundbuchauszüge, Katasterkarten, Bauakten sowie behördliche Auskünfte herangezogen.

Gebäude Flurstück 49

Das Einfamilienwohnhaus befindet sich auf einem 612 m² großen Eckgrundstück und entstand ursprünglich um 1800. Nach umfangreichen Sanierungs- und Wiederaufbaumaßnahmen, insbesondere 1977 (Kernsanierung) sowie 2008 nach einem Brand (Neuerrichtung von Obergeschoss und Dachgeschoss), wird ein fiktives Baujahr 2000 angesetzt. Das Gebäude verfügt über zwei Vollgeschosse und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss (Krüppelwalmdach mit Tonziegeleindeckung). Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 690 m², die Wohnfläche ergibt sich aus fünf Räumen im Erdgeschoss sowie vier Aufenthaltsräumen im Obergeschoss. Ein Keller ist vorhanden, überwiegend mit Beton- oder Natursteinwänden.

Die Bauweise ist als Fachwerk mit Ausfachungen ausgeführt, die Geschossdecken bestehen aus Holzbalkendecken. Das Gebäude macht einen insgesamt instand gehaltenen Eindruck, jedoch besteht teils Rest-Fertigstellungsbedarf im Sanitärbereich des Obergeschosses sowie kleinere Putzabplatzungen. Die Belichtung und Besonnung ist befriedigend bis ausreichend, der Grundriss zeigt sich zweckmäßig und funktional. Das Objekt ist als Kulturdenkmal nach Landesrecht eingestuft. Barrierefreiheit ist nur eingeschränkt gegeben.

Nebengebäude

Das angebundene Nebengebäude (Baujahr 2008) wird als Lager- und Abstellraum bzw. Werkstatt genutzt. Es handelt sich um einen massiv errichteten Bau mit Satteldach und Tonziegeleindeckung, außen verputzt und gestrichen, Zugang über ein Stahl-Schwingtor.

Grundstück Flurstück 50/1

Das unbebaute Grundstück (180 m²) ist rechteckig geschnitten und grenzt unmittelbar an das bebaute Grundstück. Die Front beträgt ca. 6 m, die Tiefe etwa 30 m. Die Fläche ist voll erschlossen, als baureifes Land ausgewiesen und abgabenfrei. Die Topografie ist eben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt nicht genutzt (leerstehend).

• Dach: Krüppelwalmdach mit Tonziegeleindeckung, umlaufendes Wetterdach, Dachstuhl zimmermannsmäßig gebunden

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, zentrale Warmwasserversorgung

• Wärmeübertragung: klassische Heizkörper

• Elektroinstallation: mittlere Ausstattung, zeitgemäße Unterverteilung, ausreichende Steckdosenzahl

• Böden: Laminat, Fliesen, Marmor, Teppich, Estrich/Stampfbeton im Keller, Fliesen in Sanitärräumen

• Fenster: Kunststofffenster, isolierverglast, mit Rollläden (manuell)

• Sanitärausstattung: WCs, Badewannen, Duschen, Waschbecken, mittlerer Standard

Lichtenau-Scherzheim (Stadtteil), ca. 5.000 Einwohner, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt im Stadtteil Scherzheim in der Stadt Lichtenau an der Landstraße (L 75), einer Hauptdurchgangsstraße mit hohem Verkehrsaufkommen und gleichzeitigem Flughafenzubringer. Die Mikrolage ist geprägt von 2- bis 3-geschossiger Wohn- und Geschäftsbebauung (Schwerpunkt: Mehrfamilien- und Geschäftshäuser, besonderes Wohngebiet nach BauNVO). Es bestehen Immissionen durch überdurchschnittlichen Verkehrslärm und Abgase. Die Nachbarbebauung ist überwiegend geschlossen, das Grundstück besitzt Ecklage.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch eine Bushaltestelle in ca. 150 m gegeben, Einkaufsmöglichkeiten, Banken und weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig (ca. 250 m) erreichbar. Schulen und Kindergärten befinden sich im Ort, weiterführende Schulen in Bühl (ca. 12 km). Der nächste Bahnhof liegt ebenfalls in Bühl. Die Zufahrt zur Autobahn A5 ist ca. 10,5 km entfernt, der Flughafen Karlsruhe/Baden-Baden (Rheinmünster) etwa 12 km.

Beeinträchtigungen

Die Lage an der Hauptverkehrsstraße bedingt Lärm- und Luftimmissionen, was eine mittlere Wohnlage mit leichten Beeinträchtigungen darstellt. Es existieren keine Hinweise auf Altlasten oder naturschutzrechtliche Einschränkungen.