Zwangsversteigerung Einfamilienhaus sowie Landwirtschaftsgrundstück

Verkehrswert:
lfd. Nr. 3 [Flst. 44] = 4.500,00 €
lfd. Nr. 4 [Flst. 252] = 35.000 ,00 €

Gesamtverkehrswert als wirtschaftliche Einheit = 39.500,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unbebautes landwirtschaftlich genutztes Grünlandgrundstück (Flst. 44) sowie ein mit einem Einfamilienhaus, einer Garage und einer Scheune bebautes Grundstück. Die Grundstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 21.10.2025 lediglich eingeschränkt von den angrenzenden Verkehrsflächen aus besichtigt, da kein Zutritt zu den Grundstücken und zur Bebauung möglich war. Das Objekt wurde deshalb hinsichtlich wesentlicher Merkmale teilweise auf Grundlage äußerer Inaugenscheinnahme, vorliegender Unterlagen und sachgerechter Annahmen bewertet.

Gebäude

Das Einfamilienhaus auf BV Nr. 4 ist ein einseitig angebaut errichtetes Wohngebäude in Mauerwerksbauweise, bei dem Lehmanteile nicht ausgeschlossen werden können. Es stammt vermutlich aus der Zeit um 1900, ist teilunterkellert, umfasst ein Erdgeschoss sowie ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss und weist eine geschätzte Brutto-Grundfläche von rund 300 m² auf. Die Wohnfläche wurde überschlägig mit etwa 110 m² angesetzt. Vereinzelte Instandsetzungen und Modernisierungen werden den 1990er-Jahren zugerechnet.

Der Grundriss konnte nicht im Inneren überprüft werden. Aus den Flächenschätzungen ergibt sich jedoch ein Wohnhaus mit Hauptgebäude und seitlichen Anbauten. Die Grundrissgestaltung ist deshalb nur eingeschränkt beurteilbar; nach äußerem Eindruck handelt es sich um eine ältere, gewachsene Gebäudestruktur. Angaben zu Anzahl und Zuschnitt einzelner Räume liegen nicht vor. Belichtung und Besonnung erscheinen aufgrund der freistehenden bzw. randständigen Lage des Wohnhauses innerhalb des Grundstücks grundsätzlich möglich, konnten aber nicht vertieft geprüft werden.

Der bauliche Zustand ist nur von außen beurteilbar. Nach äußerem Anschein wird das Gebäude nicht mehr instand gehalten. Eine Nutzbarkeit kann zwar grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden, ebenso wenig jedoch alters- und nutzungsbedingter Verbrauch, Schadhaftigkeit und fehlende Zeitgemäßheit auch in umfangreicherem Umfang. Konkrete Baumängel, Bauschäden oder Mangelfolgeschäden konnten ohne Innenbesichtigung nicht abschließend festgestellt werden. Denkmalschutz im engeren Sinne ist nicht angegeben; lediglich ortsübliche Einschränkungen wegen der Lage im archäologischen Kulturdenkmal „Dorfkern“ sind möglich.

weitere Gebäude

Zur Bebauung des Hausgrundstücks gehören außerdem eine zweiseitig angebaute Garage sowie eine teilweise angebaute Scheune, beide ebenfalls vermutlich um 1900 errichtet und in Mauerwerksbauweise ausgeführt; Lehmanteile können auch hier nicht ausgeschlossen werden. Für beide Gebäude werden vereinzelte Instandsetzungen und Modernisierungen in den 1990er-Jahren angenommen.

Die Garage ist eingeschossig mit nicht ausgebautem Dachgeschoss und wurde mit rund 80 m² Brutto-Grundfläche geschätzt. Die Scheune ist eingeschossig und wurde mit rund 110 m² Brutto-Grundfläche angesetzt. Auch diese Nebengebäude wirken nach äußerem Eindruck nicht mehr laufend instand gehalten; ihre tatsächliche Nutzbarkeit und ihr technischer Zustand konnten mangels Zutritt nicht abschließend geprüft werden.

Grundstück

Zum Versteigerungsumfang gehören zwei Flurstücke mit einer Gesamtgröße von 5.266 m². BV Nr. 4 ist das mit dem Einfamilienhaus, der Garage und der Scheune bebaute Grundstück mit 1.126 m². BV Nr. 3 ist ein separates unbebautes Grundstück mit 4.140 m², dessen übliche Nutzung als Grünland angenommen wird.

Für BV Nr. 3 ist eine Zuwegung über einen nördlich angrenzenden Wirtschaftsweg mit vorhandenem Übergang über den Wassergraben gegeben. Das Grundstück liegt am Ortsrand; gerade diese Lage wurde bei der Wertermittlung mit einem Zuschlag berücksichtigt, da eine ausschließlich landwirtschaftliche Nutzung nicht zwingend erscheint. Eine mögliche geringfügige Überbauung durch ein Nachbarnebengelass konnte anhand der Katasterdarstellung nicht sicher bestätigt werden und wurde wegen wahrscheinlicher Zeichenungenauigkeit nicht weiter wertbeeinflussend angesetzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das bebaute Grundstück samt Bebauung sowie das Grünlandgrundstück nach äußerem Anschein vermutlich ungenutzt bzw. leer stehend; Wohnanmeldungen und bekannte Miet-, Pacht- oder sonstige Nutzungsverhältnisse lagen nicht vor.

Das Objekt liegt in Bad Schmiedeberg, Ortsteil Merschwitz, einer Stadt mit rund 8.000 Einwohnern im Landkreis Wittenberg in Sachsen-Anhalt.

Es befindet sich am nördlichen Rand des Ortsteils in einfacher, dörflicher Wohnlage. Das bebaute Flurstück grenzt südlich an eine Anliegerstraße mit unebenem Kopfsteinpflaster, beidseitigen Gehwegen aus Betonpflaster, Grünstreifen mit Bäumen und Straßenbeleuchtung. Das Grünlandgrundstück grenzt nördlich an einen unbefestigten Wirtschaftsweg mit Wassergraben. Die Nachbarschaft ist dörflich geprägt. Besondere Beeinträchtigungen wurden nicht benannt.

Eine Busanbindung ist in fußläufiger Entfernung vorhanden. Weitere konkrete Angaben zu Schulen, Kindergärten, ärztlicher Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten oder Bahnanschlüssen sind im Gutachten nicht ausgeführt.

Das bebaute Grundstück umfasst 1.126 m²; das separate Grünlandgrundstück 4.140 m². Für das Hausgrundstück sind befahrbare Freiflächen bzw. Gebäudeflächen für das Abstellen von Kraftfahrzeugen vermutlich in hinreichendem Umfang vorhanden. Das Grünlandgrundstück weist eine Zuwegung vom Wirtschaftsweg über eine vorhandene Überbrückung des Wassergrabens auf.