Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garagen/Carportgebäude

Verkehrswert: 540.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garagen/Carportgebäude.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 07.08.2025 und 15.09.2025 von außen sowie am 08.10.2025 von innen besichtigt. Die Bewertung basiert auf Ortsbesichtigungen, vorgelegten Unterlagen und Planunterlagen; Innenfotos wurden nicht gestattet.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein vollunterkellertes, eingeschossiges Einfamilienhaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss und Satteldach. Dem Baugesuch nach stammt es aus dem Jahr 1997, die Fertigstellung erfolgte 1998. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 330 m². Das Gebäude wurde als Einfamilienhaus konzipiert und zum Wertermittlungsstichtag eigengenutzt.

Die Wohnfläche beträgt ca. 135 m², hinzu kommen ca. 79 m² Nutzfläche im Untergeschoss, insgesamt somit ca. 214 m² Wohn-/Nutzfläche.

Im Untergeschoss befinden sich Treppenhaus mit Flur, Vorratskeller, Abstellraum sowie ein großer Heizraum mit Waschmaschinenanschluss und Lager-/Abstellfläche. Das Erdgeschoss umfasst Diele mit Treppenhaus, Gäste-WC, ein großes Wohn-/Esszimmer mit offener Küche sowie ein Büro. Im Dachgeschoss liegen Diele, Bad, zwei Kinderzimmer und ein Schlafzimmer; darüber befindet sich ein niedriger, nicht ausgebauter Spitzboden mit Zugang über Bodentreppe.

Die Grundrissgestaltung entspricht einem zweckmäßigen Einfamilienhausstandard der späten 1990er Jahre mit klarer Trennung von Wohnbereich im Erdgeschoss und Schlafbereich im Dachgeschoss. Die Belichtung ist aus allen vier Himmelsrichtungen gegeben, wodurch von guten Belichtungs- und Besonnungsverhältnissen auszugehen ist. Die Bauweise umfasst massive Stahlbetonwände im Untergeschoss, ab Erdgeschoss 36,5 cm starke Mauerwerkswände, massive Geschossdecken aus Stahlbeton sowie eine Holzbalkendecke über dem Dachgeschoss zum Spitzboden.

2025 wurden Heizkessel und Warmwasserboiler erneuert; darüber hinaus erfolgten Schönheitsreparaturen in Form von Malerarbeiten. Der bauliche Zustand wird als ordentlich und gepflegt beschrieben. Gravierende Bauschäden waren nicht ersichtlich. Als wertrelevante Mängel wurden Abnutzungen und Verschwärzungen an den Parkettböden sowie an den Trittstufen der Treppe festgestellt.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein separates Garagen-/Carportgebäude aus der Bauzeit um 1997/98 mit insgesamt ca. 34 m² Bruttogrundfläche, davon ca. 18 m² Garage und ca. 16 m² Carport. Die Garage ist massiv errichtet, mit Betonboden, verputzten und gestrichenen Außenwänden sowie einem holzverkleideten, nicht elektrisch betriebenen Kipptor, dessen Anstrich erneuerungsbedürftig ist. Über Carport, Garage und südlicher Nachbargarage spannt sich ein einheitliches Satteldach in Holzkonstruktion.

Weiter vorhanden ist ein kleiner Geräteschuppen im Nordwesten des Grundstücks aus weiß gestrichenen Holzbohlen mit ziegelgedecktem Satteldach.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach; Wohnhaus mit rotbrauner Betondachziegeldeckung, Garagen-/Carportgebäude mit rotbrauner Ziegeldeckung und verzinkten Dachrinnen.

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung; Heizkessel und Warmwasserboiler 2025 erneuert. Wärmeübertragung über Heizkörper ist im Gutachten nicht näher beschrieben.

• Elektroinstallation: baujahresgemäße Unterputzinstallation.

• Fenster: isolierverglaste weiße Kunststofffenster; keine Rollläden; im Dachgeschoss bodentiefe Fenster mit französischem Gitter.

• Sanitärausstattung: im Untergeschoss Waschmaschinenanschluss und Ausgussbecken im Heizraum; im Erdgeschoss Gäste-WC mit WC und Handwaschbecken sowie Spülanschluss in der Küche; im Dachgeschoss Bad mit Badewanne, Duschwanne, WC und Handwaschbecken.

• Böden: Untergeschoss Fliesen; Erdgeschoss in Küche, Büro/Wirtschaftsraum, Diele und WC Granitfliesen, im Wohn-/Esszimmer Holzparkett; Dachgeschoss in den Schlafräumen Holzparkett, im Bad hochwertige Fliesen.

• Innenausbau: überwiegend weiß gestrichene Putzoberflächen; im Bad hochwertige Wandfliesen mit Ornamentfliesen und waagerechten Friesen; im Erdgeschoss Decken mit umlaufenden Stuckfriesen; im Dachgeschoss Holzdeckenverkleidungen; echtholzfurnierte Zimmertüren in Futter und Bekleidung.

• Treppe: geradläufige Treppen mit Zwischenpodest, weiß lackierte Stahlunterkonstruktion mit aufliegenden Massivholzstufen.

• Außenanlagen: gepflasterte Garagenzufahrt und Carportstellplatz, geschwungener Hauszugang mit Granitpflaster, Holzterrasse vor dem Wohn-/Esszimmer, Einfriedungs- und Bepflanzungselemente.

Das Objekt liegt in Blaubeuren ca. 12.500 Einwohner), im Ortsteil Seißen.

Es befindet sich in einer separat gelegenen Wohnsiedlung am nördlichen Wohnrand an einer verkehrsberuhigten Sackgasse bzw. Stichstraße mit Wendeplatz. Die Nachbarschaft ist durch 1- bis 2-Familienhäuser, Doppelhäuser und ähnliche Wohnbebauung der 1990er Jahre geprägt. Nördlich grenzt ein öffentlicher Grünflächenstreifen mit Obstbaumwiese an. Während der Besichtigung wurden keine wesentlichen Störungen festgestellt; möglich sind aufgrund einer eingetragenen Duldungsverpflichtung Immissionen aus dem nördlich gelegenen Gewerbegebiet, wobei ein Lärmschutzwall vorhanden ist.

Kindergärten, Kinderkrippen, Grundschulen sowie weiterführende Schulen sind in Blaubeuren vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen und gehobenen Bedarf bestehen im Stadtgebiet, im Ortsteil selbst nur eingeschränkt. Blaubeuren ist an das Nahverkehrsbusnetz angeschlossen; ein Bahnanschluss in Richtung Ulm–Sigmaringen–Freiburg ist vorhanden, IC-Anschlüsse bestehen über Ulm. Über die B 28, B 492 und die A 8 ist auch der überregionale Straßenverkehr gut erreichbar.

Das Grundstück umfasst 608 m², ist relativ eben und mit Einfamilienhaus, Garagen-/Carportgebäude sowie Geräteschuppen bebaut. Es liegt an der nordöstlichen Ecke eines Wendeplatzes, ist funktional geschnitten und als Bauland im Bereich eines Bebauungsplans für allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Die Außenflächen sind mit Pflasterungen, Terrasse, Hecken, Sträuchern, einem Ahornbaum und weiteren Anpflanzungen gestaltet.