Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 894.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 14.000,00 € (Einbauküche)

Kassenzeichen für die Sicherheitsleistung: 264855700322

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus inkl. Zubehör.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.10.2023 zwischen 15:00 und 16:30 Uhr in Augenschein genommen. Es wurde keine zerstörende Prüfung vorgenommen, sondern ausschließlich eine visuelle Inspektion durchgeführt. Die Bewertung erfolgte auf Basis der Besichtigung sowie vorgelegter Unterlagen (Pläne, Kataster, behördliche Auskünfte). Angaben zu verborgen liegenden Bauteilen beruhen auf Unterlagen oder plausiblen Annahmen. Abweichungen zwischen Planunterlagen und tatsächlichem Bestand bestehen, insbesondere durch nachträgliche Umbauten und Ausbauten.

Gebäude

Das Einfamilienwohnhaus wurde 1978 errichtet (Baugenehmigung 1977), mit späteren Erweiterungen: 1986/1987 Überdachung des Freisitzes, späterer Ausbau zu einem Wintergarten sowie nachträglicher kompletter Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken. Das Haus steht in Hanglage (zur Straße abfallend), ist zur Straße zweigeschossig und zur Gartenseite eingeschossig. Das Gebäude umfasst Untergeschoss (teilweise als Wohnfläche genutzt), Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss, insgesamt ca. 7,5 Zimmer auf ca. 274 m² Wohnfläche sowie ca. 90 m² Nutzfläche im Untergeschoss und Garage (Platz für 2 PKW hintereinander).

Die Grundrisse sind modern und flexibel nutzbar. Im EG befindet sich eine offene Küche zum Essbereich, ein Zugang zum beheizbaren Wintergarten (mit Glasdach) und Garten, ein Bad, Arbeits-/HWR, Gäste-WC sowie ein Schlaftrakt. Die Räume sind großzügig, gut belichtet und verfügen über moderne und gepflegte Bäder. Das DG bietet drei weitere Zimmer und ein Bad; die Dachschrägen bedingen eine etwas gedrückte Raumwirkung. Das UG/Hanggeschoss enthält zwei vermietete Zimmer mit Bad sowie Keller-, Technik- und Nebenräume, großzügig natürlich belichtet. Im Gesamteindruck ist die Wohnung modernisiert (Bäder, Küche, Fußböden, Türen), weist aber teils optische Mängel an Fassade und Fenstern auf. Energetisch sind zwar Verbesserungen (z. B. Solarthermie, Dachdämmung) vorgenommen, das Haus entspricht aber nicht aktuellen energetischen Standards.

Modernisierungen der letzten Jahre umfassen u.a. Dacheindeckung, Erneuerung der Fenster im DG, neue Einbauküche, Badmodernisierungen, Verbesserung der Elektroinstallation (teilweise Bussystem/LAN), Innenausbau/Dielen. Die Garage ist in das UG integriert und nicht beheizbar, Zustand der Garage altersgerecht mit Schäden an der Bodenschwelle.

Denkmal- oder Hochwasserschutz bestehen nicht; eine Erweiterung der Bebauung wäre gemäß Bebauungsplan möglich (großes Baufenster). Außenanlagen und Garten sind gepflegt, weisen örtlich Unebenheiten auf.

Grundstück

Das Grundstück ist ca. 700 m² groß und polygonal geschnitten, mit einer Länge von max. ~30 m und Breiten von 21–22,5 m. Es befindet sich in leichter Hanglage, die zur Straße abfällt. Die Erschließung (Wasser, Abwasser, Strom) ist vollständig, Gasanschluss nicht vorhanden (Küche mit Gasflaschen). Im Garten gibt es Rasen, Hecken, Büsche und kleine Bäume. Laut Kataster und Altlastenverzeichnis bestehen keine besonderen Belastungen oder Altlasten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise eigengenutzt (der Großteil vom bisherigen Eigentümer) und teilweise vermietet (zwei Zimmer im UG, ein Zimmer mit Bad im DG; ca. 740 € Warmmiete laut Angaben – Mietverträge wurden nicht vorgelegt).

• Satteldach, Dacheindeckung (Flachziegeldachsteine, Eternit an Giebelseiten), nach Hagelschaden 2013 erneuert und teils gedämmt

• Heizungsanlage: Zentrale Ölheizung (Buderus, >20 Jahre alt), Solarthermie (Speicher 2.000 l) für Warmwasser, teilweise elektrische Fußbodenheizung (Wintergarten, Küche, Bad EG)

• Wärmeverteilung hauptsächlich über Heizkörper, teils Fußbodenheizung

• Fenster: Holzisolierglasfenster (Originalbaujahr, vereinzelt erneuert, z. T. renovierungsbedürftig), Rollläden teils elektrisch

• Elektroinstallation: Teilweise neu, Bus-/LAN-System, FI-Schalter, Deckenbeleuchtung modernisiert

• Böden: UG Wohnräume mit Polyvinyl, Bäder gefliest, EG meist Fliesen, DG teils Laminat/Fertigparkett

• Sanitärausstattung: Insgesamt 3 Bäder (alle modernisiert, bodengleiche Duschen, Handtuchheizkörper, gehobene Ausstattung), Gäste-WC vorhanden

• Einbauküche (ca. 4 Jahre alt, hochwertige Markengeräte, Steuerung teilweise via Handy)

• Split-Klimageräte (Schlaf- und Wohnzimmer EG)

• Behindertenliftanlage zum Eingang

• Außenanlagen: Waschbetonstufen, Terrassen, gepflegter Garten, vereinzelt Unebenheiten

Ortslage: Wannweil (ca. 5.400 Einwohner), Landkreis Reutlingen, Baden-Württemberg.

Mikrolage/Wohnlage: Das Objekt liegt in einer ruhigen Wohnstraße in leichter Hanglage am östlichen Ortsrand. Die Wohnlage ist laut Gutachten als „gut“ (Lageklasse 2) einzustufen. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus zweigeschossiger Wohnbebauung. Verkehrsbeeinträchtigungen sind gering, es handelt sich um eine reine Anliegerstraße. Beeinträchtigungen oder Landschaftsschutzareale werden nicht genannt.

Infrastruktur: Im Ort gibt es mehrere Kindergärten und eine Grund-/Werkrealschule. Weiterführende Schulen sind in Reutlingen und Tübingen. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind örtlich oder in Nachbargemeinden (Kirchentellinsfurt, Betzingen) vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist gut (Straßenanbindung an B 27/B 297, Bahnanschluss Reutlingen-Tübingen, Naldo Verkehrsverbund, Bushaltestelle im Ort).

Grundstück: Das Grundstück hat einen polygonalen Zuschnitt, liegt in leichter Hanglage (fällt zur Straße ab) und ist teils terrassiert/gärtnerisch gestaltet. Bepflanzung mit Rasen, Hecken, Büschen und Bäumen. Keine besonderen topografischen Einschränkungen angegeben.