Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 326.000,00 € (für das Gesamtausgebot; 163.000,- € je Hälfteanteil)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung sowie angebauter zweigeschossiger Doppelgarage in insgesamt nicht fertiggestelltem Ausbauzustand.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.06.2026 vollständig innen und außen besichtigt. Die Bewertung beruht auf der vollständigen Besichtigung sowie auf Bauunterlagen, Flurkarte, Plänen und den im Gutachten ausgewerteten Objektunterlagen.

Gebäude

Das 2021 errichtete Wohngebäude ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in Massivbauweise unter Verwendung von Betonfertigteilen. Es verfügt über Untergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautes beziehungsweise zum Ausbau vorgesehenes Dachgeschoss; das Gebäude ist voll unterkellert, wobei der Keller vollständig für Wohnzwecke ausgebaut ist. Die Fassade ist verputzt und gestrichen. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 166,04 m², davon entfallen 116,79 m² auf die Hauptwohnung und 49,25 m² auf die Einliegerwohnung. Die Bruttogrundfläche wurde mit rund 275 m² angegeben.

Die Einliegerwohnung liegt im Untergeschoss. Die Hauptwohnung erstreckt sich über Erdgeschoss und Dachgeschoss. Laut Flächenberechnung umfasst die Hauptwohnung im Erdgeschoss insbesondere Wohnen, Küche, Flur, WC, Elternschlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Bad und Diele; im Dachgeschoss sind weitere Zimmer, Flur sowie ein Duschbad vorgesehen. Der Grundriss wird als zeitgemäß beschrieben.

Zum Wertermittlungsstichtag befand sich das Gebäude jedoch noch in einem wesentlichen, nicht fertiggestellten Ausbauzustand. Rohinstallationen waren weitgehend vorhanden, es fehlten insbesondere Bodenbeläge, Innentüren, Oberflächenfertigstellungen, Deckenbekleidungen, Teile der Elektro- und Sanitärendmontage sowie die Fertigstellung der Haustechnik. Auch im Dachgeschoss waren Gipskartonwände noch fertigzustellen. Ein Wärmeerzeuger war noch nicht montiert. Der allgemeine bauliche Zustand wurde deshalb nur als normal eingestuft; wertmindernd wurden Fertigstellungskosten von rund 164.000 € berücksichtigt.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist eine zweigeschossige Garage aus Betonfertigteilen angebaut, Baujahr 2021. Beschrieben ist eine Doppelgarage mit Zufahrt von der Straßenseite sowie eine weitere Doppelgarage mit Zufahrt von der rückwärtigen Grundstücksseite; in den wertrelevanten Objektdaten sind 2 Garagenstellplätze mit einer Fläche von 31,29 m² und einer Bruttogrundfläche von 72 m² angesetzt. Die Garage befindet sich ebenfalls im nicht fertiggestellten Zustand. Es fehlten insbesondere die Garagentore, der Garagenboden sowie kleinere Restarbeiten einschließlich Untersicht der Dachverkleidung und Restputzarbeiten. Die Restnutzungsdauer wurde mit 55 Jahren angegeben.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend, da es noch nicht fertiggestellt war.

• Dachform: Satteldach, Dachneigung ca. 38°

• Fenster: Kunststofffenster mit Dreifachverglasung

• Heizung und Warmwasser: Fußbodenheizung vorgesehen bzw. teilweise bereits installiert; Heizsystem vorbereitet, Wärmeerzeuger zum Besichtigungszeitpunkt noch nicht montiert, vermutlich Wärmepumpe; Restarbeiten an Haustechnik ausstehend

• Sanitär: Sanitärrohinstallation vorhanden; Endmontage und Sanitärobjekte noch nicht vollständig fertiggestellt, vorhanden bzw. vorgesehen sind unter anderem Bad im Dachgeschoss, Bad der Einliegerwohnung und Gäste-WC im Erdgeschoss

• Elektroinstallation: Rohinstallation weitgehend vorhanden, Elektro-Fertiginstallation noch ausstehend

Nußbach, Ortsteil Nußbach, mit 554 Einwohnern im Landkreis Kusel, Rheinland-Pfalz.

Das Objekt liegt in einem Wohngebiet an einer Anliegerstraße. Die Wohnlage ist durch wohnbauliche Nachbarschaft geprägt. Im weiteren Umfeld wurden eine Windkraftanlage in ca. 2 km Entfernung, ein Funkmast in ca. 2,3 km Entfernung, ein Hochspannungsmast in ca. 1,6 km Entfernung sowie eine Mülldeponie in ca. 8,9 km Entfernung genannt.

Eine Bushaltestelle befindet sich in etwa 360 m Entfernung, der Regionalbahnanschluss in ca. 6,1 km. Fußläufig erreichbar sind unter anderem Grundschule, Gemischtwarenhandel, Spiel- bzw. Sportplatz, Kaufhaus und Einkaufszentrum. Weiterführende Schule, Apotheke, Lebensmittelladen, Arzt, Kindergarten, Supermarkt, Drogerie, Post, Bäckerei, Bank und weitere Versorgungseinrichtungen sind laut Gutachten in bis zu 10 Minuten Fahrzeit erreichbar.

Das Grundstück ist 783 m² groß, rechteckig zugeschnitten und fällt von der Straßenseite nach hinten ab. Die nutzbaren Flächen wurden durch Geländemodellierungen weitgehend eben angelegt und sind damit gut nutzbar. Die Außenanlagen waren zum Stichtag allerdings noch nicht fertiggestellt und nur geschottert bzw. grob eingeebnet.