Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 400.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Zusätzlich besteht ein 1/4 Miteigentumsanteil an einem gemeinschaftlichen Weg.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29. August 2025 besichtigt. Die Besichtigung umfasste Innen- und Außenbereiche. Der Zugang zum Gebäude konnte gewährleistet werden, eine gründliche Begutachtung aller Bereiche war möglich. Die Bewertung erfolgte unter Berücksichtigung der vorliegenden Unterlagen sowie der vor Ort gewonnenen Eindrücke.

Gebäude

Das Wohnhaus besteht aus einem Hauptgebäude (teilweise teilunterkellert) und einem angebauten Kopfbau. Es wurde ursprünglich 1645 errichtet und mehrfach saniert, unter anderem nach einem Brandschaden im Jahr 2014/15. Dabei wurden wesentliche Bauteile wie Fassade, Fenster und Dach grundlegend instand gesetzt. Die Gebäudekonstruktion besteht aus einer Mischbauweise (Mauerwerk und Holz, Bruchstein im Sockelbereich; Dachgeschoss als ausgemauertes Holzfachwerk). Das Gebäude verfügt über zwei bis drei oberirdische Geschosse sowie ein DG mit ausgebautem Dachspitz.

Im Erdgeschoss befindet sich eine vermietete Einliegerwohnung mit Flur, Bad (bodengleiche Dusche), Gäste-WC, Küche, Wohn- und Schlafzimmer. Der Haupteingang sowie das Treppenhaus zur Hauptwohnung befinden sich ebenfalls im EG.

Die Hauptwohnung erstreckt sich über das 1. OG, 2. OG und den Dachspitz. Im 1. OG sind ein Wohn-/Essbereich mit Balkon, eine Küche, ein WC sowie ein Abstellraum untergebracht. Im 2. OG befinden sich drei Schlafzimmer und ein Bad mit Duschwanne. Der Dachspitz ist zu einem weiteren Schlafzimmer ausgebaut. Die Belichtung ist im Gebäude gut, mit zahlreichen Fenstern (teils mit Sprossen und Rundbogen, Denkmalcharakter). Balkone und Außenanlagen sind vorhanden, teilweise aber sanierungsbedürftig (z.B. Balkon mit deutlichem Instandhaltungsstau). Das Haus steht unter Denkmalschutz als ehemaliger Teil eines Franziskanerinnenklosters.

Das Grundstück (Flurstück Nr. 23) umfasst ca. 137 m²; dazu kommen ca. 10,75 m² ideeller Anteil an der Verkehrsfläche. Das Areal ist unregelmäßig zugeschnitten, befestigt (Pflaster, Asphalt) und grenzt an die öffentliche Straße (Klosterstraße). Die Bebauung ist vollständig innerhalb der Grundstücksgrenzen platziert; Abstandsflächen werden eingehalten. Besonderheit: Ein Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks sowie ein Pkw-Stellplatz, der auch durch den Nachbarn toleriert wird, sind rechtlich gesichert.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einliegerwohnung im Erdgeschoss vermietet. Die übrigen Gebäude- und Wohnbereiche wurden eigengenutzt und stehen im Zuge des Verkaufs leer.

• Dach: Satteldach mit Doppeldeckung (Biberschwanzziegel); Kopfbau mit Zeltdachcharakter

• Heizung & Warmwasser:

  • Installationen für Elektroheizung (Nachtstromspeicher) vorhanden, keine fest installierten Heizkörper (Nachrüstung erforderlich)

  • Einzelöfen (Holz/Kachelofen) in Nutzung, Kaminanschlüsse vorhanden

  • Warmwasserbereitung dezentral über Elektroboiler (separat pro Wohneinheit)

• Elektroinstallation: zeitgemäß

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, teils Sprossen, teils Rundbogen; Austausch 2015

• Böden: Fliesen, Vinyl, Laminat, Parkett (Wohnzimmer 1. OG)

• Sanitärausstattung: zeitgemäß, tlw. Badewanne/Dusche, Gäste-WC, Waschmaschinenanschluss, raumhoch gefliest im Bad

• Außenanlagen: befestigte Flächen (Betonpflaster, Asphalt), sanierungsbedürftiger Balkon (Überdachung für Pkw-Stellplatz)

• Sonstige Ausstattung: Klingelsprechanlage, Brandmeldeanlage, Gewölbekeller (nur straßenseitig zugänglich)

Sipplingen, Bodenseekreis, Baden-Württemberg, ca. 2.100 Einwohner

Das Objekt liegt zentral im historischen Ortskern, inmitten eines von Wohnhäusern und gemischter Bebauung geprägten Gebietes. Die Mikrolage ist als gut einzustufen, mit niedrigen Lärmimmissionen, allerdings angespannter Parkplatzsituation. Die Umgebung bietet durch Nähe zum Bodensee und den umliegenden Grünflächen sehr gute Naherholungsmöglichkeiten.

In fußläufiger Entfernung sind ein kleiner Lebensmittelmarkt, Gastronomie und Nahversorgungsangebote vorhanden; Angebote für den aperiodischen Bedarf, Schulen und Ärzte sind hauptsächlich im ca. 5-7 km entfernten Überlingen erreichbar. Sipplingen verfügt über eine Grundschule, weiterführende Schulen sowie vollständige medizinische Versorgung sind in Überlingen. Die Verkehrsanbindung ist durch die Bundesstraße 831, Anschluss A98 bei Stockach-Ost (ca. 8 km), und die ortseigene Bahnhaltestelle (mit Regionalzuganschluss) sehr gut. Bushaltestellen sind ebenfalls fußläufig erreichbar.

Das Grundstück hat einen unregelmäßigen Zuschnitt und Hanglage, ist vollständig befestigt, überwiegend als Gebäude- und Freifläche genutzt. Der Bahnhof Sipplingen sowie das Ufer des Bodensees sind in der Nähe.