Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und integrierter Garage

Verkehrswert: 285.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eigengenutztes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und integrierter Garage sowie Rechten an gemeinschaftlicher Scheidewand, Brandhaldenwald und Dachtraufe.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 30.09.2025 vollständig innen und außen besichtigt; das gesamte Einfamilienhaus mit Garage und Außenanlagen war zugänglich. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauunterlagen, ein älteres Gutachten sowie teils eigenermittelte Flächen, da keine vollständigen Grundrisse und keine Wohnflächenberechnung vorlagen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein einseitig angebautes Einfamilienhaus in Massivbauweise mit Einliegerwohnung und integrierter Garage. Es wurde ursprünglich um ca. 1900 errichtet; 1988 erfolgten der Garagenanbau sowie der Umbau des Erdgeschosses. Vorhanden sind ein Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss und ein ausgebauter Dachspitz. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 192 m², hinzu kommen rund 36 m² Nutzfläche im Untergeschoss einschließlich Garagenfläche. Es bestehen zwei Wohneinheiten: eine Einliegerwohnung im Erdgeschoss und die Hauptwohnung in den oberen Ebenen.

Die Raumaufteilung gliedert sich im Untergeschoss in einen Gewölbekeller. Im Erdgeschoss befinden sich innerhalb der Einliegerwohnung Diele, Wohn-/Esszimmer, Zimmer, Küche und Terrasse; zusätzlich sind dort ein Hobby-/Werkstattraum sowie der Heizungsraum angeordnet. Das Obergeschoss umfasst Flur, ein offenes Wohn-/Esszimmer, Bad mit WC sowie eine Terrasse mit Holzpergola. Im ersten Dachgeschoss liegen zwei Zimmer und ein Flur, im zweiten Dachgeschoss ein ausgebauter Spitzboden. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt wohnhausüblich, mit offener Wohnzone im Obergeschoss und zusätzlicher separat nutzbarer Einheit im Erdgeschoss. Durch Fenster in den Aufenthaltsräumen und ein Tageslichtbad ist eine übliche Belichtung und Besonnung gegeben.

Das Haus verfügt über verputzte und gestrichene Fassadenflächen im Erdgeschoss auf Sandsteinmauerwerk sowie über Fachwerkkonstruktion in Ober- und Dachgeschoss. Modernisierungen sind nur teilweise belegt: Nach einem älteren Gutachten wurde 2001 das Dach neu eingedeckt, die Fassade erneuert sowie Dachrinnen und Fallrohre erneuert; 2004 wurde das Bad im Erdgeschoss modernisiert. Der bauliche Zustand wird als leicht unterdurchschnittlich beschrieben. Wertrelevant sind insbesondere die defekte Öl-Zentralheizung, veraltete Elektroinstallation, Restfertigstellungsbedarf im Dachgeschossbad, teilweise Putz- und Anstricharbeiten in EG und OG sowie stellenweise nicht fachgerecht verlegte Bodenbeläge. Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Ziegeleindeckung; Neueindeckung des Dachs laut älterem Gutachten im Jahr 2001.

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, zum Stichtag defekt; im Erdgeschoss und Obergeschoss jeweils ein Holzkachelofen zur Beheizung; Warmwasser dezentral über Durchlauferhitzer.

• Elektroinstallation: veraltet.

• Fenster: überwiegend zweifach verglaste Holzfenster; im Dachgeschoss erneuerte zweifach verglaste Kunststoff-Dachfenster.

• Sanitärausstattung: Badezimmer im Obergeschoss mit WC; modernisiertes Badezimmer im Erdgeschoss laut älterem Gutachten aus 2004; Duschbad im Dachgeschoss mit Restfertigstellungsbedarf; insgesamt durchschnittlicher Standard.

• Böden: Laminat, Holzdielen und Fliesen; teilweise nicht fachgerecht verlegt.

Das Objekt liegt in Calw, Ortsteil Ernstmühl, mit rund 25.000 Einwohnern im Landkreis Calw, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich innerhalb eines Wohngebiets am Nagoldweg. Es handelt sich um eine Sackgasse, die in einen Feldweg übergeht. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch ein- bis zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhäuser in offener Bauweise geprägt. Der Außenbereich mit landwirtschaftlichen Flächen beginnt in geringer Entfernung südlich; der Fluss Nagold verläuft ebenfalls in kurzer Distanz. Zum Besichtigungszeitpunkt wurden keine Immissionen festgestellt. Die Wohnlage wird als durchschnittlich und ländlich geprägt eingeschätzt.

Das Stadtzentrum von Calw mit Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs liegt etwa 5 km entfernt. Calw verfügt über die gängigen Schularten; weiterführende Bildungsangebote bestehen in den umliegenden Städten und größeren Zentren. Eine Bushaltestelle ist in etwa 500 m erreichbar. Die Bundesstraße B463 liegt rund 600 m entfernt; die nächste Anbindung an die A81 befindet sich bei Gärtringen in ca. 25 km Entfernung.

Das Grundstück ist 225 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten und fällt leicht nach Westen ab. Die Straßenfront beträgt rund 13 m, die mittlere Tiefe etwa 15 m. Es ist über öffentliches Straßenland erschlossen und an Strom, Wasser sowie die kommunale Abwasserkanalisation angeschlossen. Außen sind befestigte Flächen, Zuwegungen und rückseitige Grünflächen vorhanden.