Zwangsversteigerung ehemaliges Siechenhaus (Kulturdenkmal) mit Bauland

• Lfd. Nr. 1: Flurstück 99, Aach-Linz, Zweifamilienhaus, 11.455 m² - Verkehrswert: 810.000 €

• Lfd. Nr. 2: Flurstück 1/18, Aach-Linz, Verkehrsfläche, 5.362 m² - Verkehrswert: 2.700 €

• Lfd. Nr. 3: Flurstück 1/20, Aach-Linz, Landwirtschaftsfläche, 27.195 m² - Verkehrswert: 26.000 €

• Lfd. Nr. 4: Flurstück 100/5, Aach-Linz, Scheune und Pferdestallanbauten, 3.573 m² - Verkehrswert: 85.000 €

• Lfd. Nr. 5: Flurstück 578, Pfullendorf, ehemaliges Siechenhaus (1.309 m²) - Verkehrswert: 300.000 €

• Lfd. Nr. 6: Flurstück 578/1, Pfullendorf, Grundstück (493 m²) - Verkehrswert: 40.000 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein teilmodernisiertes, ehem. Siechenhaus auf dem Flurstück 578 (Spielothek) und um ein als Bauland ausgewiesenes Nachbargrundstück (Flurstück 578/1). Des Weiteren gelangen ein Zweifamilienhaus mit Garagenanbau sowie ein Pferdestall, ein Nebengebäude (Flurstück 99) sowie diverse Verkehrs-, Landwirtschafts- und Waldflächen (1/18, 1/20 und 100/5) auf der Gemarkung Aach-Linz zur Versteigerung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 09.12.2024 mittels Ortsbesichtigung begutachtet. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage von Bauakten, vorliegenden Unterlagen und Augenschein; einzelne Bereiche, insbesondere der bauliche Zustand und Ausstattungsdetails, konnten mangels vollständiger Aktenlage ergänzend nur eingeschätzt werden.

Gebäude

Spielothek Playhouse / ehemaliges Siechenhaus (Kulturdenkmal), Flst.-Nr. 578

Das Gebäude ist 2-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und vollständig unterkellert. Es hat seinen Ursprung im Jahr 1527 und steht als Kulturdenkmal unter Schutz. 1977 wurde ein als "bewertungsrelevant" geltender Baubestand infolge wesentlicher Modernisierungsmaßnahmen angenommen. Die Fassade aus verputztem Mauerwerk zeigt historistische Stilelemente und Fensterumrahmungen aus dem 19. Jh. Ein kleiner Anbau stammt aus dem frühen 20. Jh.

Im EG dominieren Spiel- und Gasträume, ergänzt um WC, Lager und Windfang. Das OG ist teils ausgebaut (Spiel- und Büroräume, WC, Abstellraum), teils im Rohbau. Zwei kleine Zimmer im DG sind einfach ausgebaut, ansonsten stehen hier überwiegend Speicherräume zur Verfügung. Das UG ist teilweise gewölbt und dient Lagerzwecken sowie der Haustechnik (Öltank Bj. 1980)

Der Grundriss ist nahezu rechteckig (ca. 15 × 13 m), konventionell erschlossen durch ein zentrales Treppenhaus mit repräsentativem Eingangsportal an der Nordseite sowie funktionsbezogene Zugänge auf der Südseite. Die Grundrissgestaltung ist geprägt durch einen Mittelflur, von dem aus die Nutzflächen abgehen. Die natürliche Belichtung und Besonnung ist durch Fenster in allen Hauptfassaden gegeben. Im EG und OG wurden renoviert (2007), der nördliche OG-Bereich seht im Rohbau. Die technische Gebäudeausstattung ist veraltet, die energetischen Eigenschaften sind unterdurchschnittlich. Im Keller sind Feuchte- und Putzschäden sichtbar.

Modernisierungen fanden 2007 und 2009 bei Dach und Innenräumen statt; jedoch besteht noch Instandhaltungs- und Erneuerungsbedarf besonders bei Heizung, Fenstern und teilweise Fassade.

Das Objekt ist als Kulturdenkmal besonders geschützt; Auflagen und Einschränkungen bei künftigen Maßnahmen sind zu erwarten. Eine Nutzungserweiterung/Umnutzung ist denkmal- und bauordnungsrechtlich nur eingeschränkt möglich.

Grundstück Flst.-Nr. 578/1:

Dieses unbebaute Baulandgrundstück (493 qm) ist trapezförmig, vollständig eingekiest und derzeit als Parkfläche genutzt. Nach Aktenlage und Aussage der Stadt ist mit archäologischen Funden im nördlichen Teil zu rechnen (ehemals Kapelle u. Friedhof), Einschränkungen bzw. Auflagen sind bei künftiger Bebauung und Erdarbeiten wahrscheinlich. Ein Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung ist vorhanden, jedoch fehlt ein Abwasseranschluss. Zusätzliche Kosten für Erschließung und potenzielle Grabungen sind bei Neubebauung zu erwarten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude als Gewerbeobjekt für eine Spielothek genutzt. Der dazugehörige Pachtvertrag war formell ausgelaufen und die weitere Nutzung galt als stillschweigend fortgesetzt. Das Grundstück wurde als unbebaut und wirtschaftlich ungenutzt geführt.

• Satteldach auf doppeltem Holz-Pfettendachstuhl, Dachdeckung Ton-Flachdachziegel (2006/07 erneuert)

• Öl-Zentralheizung (Bj. 1980, Wärmeübertragung über Konvektoren, Anlage seit 2024 bedingt funktionsfähig)

• Warmwasser über Heizung

• Elektroinstallation teilerneuert (2007)

• Fußböden: Teppich, PVC, Klinkerfliesen, Fliesen in Nasszellen

• Fenster: Holz, einfach verglast, teilweise mit Fenstergittern

• Sanitärausstattung: Standard WC-Anlagen (getrennt), teils älterer und teilerneuerter Zustand

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Pfullendorf, Landkreis Sigmaringen, Baden-Württemberg, ca. 13.500 Einwohner

Das Objekt liegt westlich der Altstadt an der St. Katharinenstraße, direkt an der K 8280/Südtangente in einem Mischgebiet mit überwiegend gewerblicher und historischer Bebauung. Im Umfeld befinden sich Einkaufsmärkte, kleinere Betriebe und Gastronomie. Die Mikrolage profitiert von guter Verkehrsanbindung und Sichtbarkeit, jedoch auch von einem gewissen Durchgangsverkehr. Öffentliche Grünflächen grenzen südlich an.
Es bestehen Einschränkungen durch Denkmalschutz und ggf. archäologisch relevante Schichten im Baugrund.

Schulen, Kinderbetreuungseinrichtungen und Ärzte sind in Pfullendorf mehrfach vorhanden, Realschule und Gymnasium sind ebenfalls am Ort. Der zentrale Busbahnhof (ZOB) ist etwa 100 m entfernt. Der Bahnhof ist stillgelegt; regulärer Bahnanschluss und Autobahn sind ca. 20 km entfernt.

Das Grundstück, Flst.-Nr. 578, fällt geringfügig nach Norden zur St. Katharinenstraße ab und ist hammerförmig (23 m Straßenfront, ca. 35 m tief). Das Grundstück, Flst.-Nr. 578/1, ist trapezförmig (15 m Straßenfront, ca. 32 m tief) und ist überwiegend als Kies-/Parkplatzfläche gestaltet, geringe Anteile Rasen/Hecke.