Zwangsversteigerung ehemaliges Seniorenwohnheim mit Einfamilienhaus

Verkehrswert: 1.450.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein ehemaliges Seniorenwohnheim, derzeit als Flüchtlingsunterkunft genutzt, sowie ein ehemaliges Einfamilienhaus. Vermietet sind beide Gebäude; zusätzlich besteht ein Mobilfunkmietvertrag für Antennenanlagen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 20.01.2026 örtlich aufgenommen und am 23.03.2026 besichtigt. Das Wohnheim wurde nur hinsichtlich Gemeinschafts-, Funktions- und weniger leerstehender Wohnräume besichtigt; das Wohnhaus konnte innen nicht besichtigt werden und wurde insoweit anhand vorgelegter Innenraumfotos sowie Unterlagen bewertet.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein ehemaliges Seniorenwohnheim in konventioneller Bauweise mit den Gebäudeteilen 1 bis 4 sowie den Anbauten 6 bis 9. Die Ursprungsgebäude 1 bis 3 stammen aus ca. 1966, Gebäudeteil 4 aus den 1980er Jahren; das Dachgeschoss des Gebäudeteils 2 wurde um 1983 erweitert, Umbauten und Modernisierungen erfolgten um 1993 und 2008, die Anbauten 6 bis 8 um 1995 und Anbau 9 um 2007. Der Komplex umfasst insgesamt ca. 3.321 m² Nutzfläche. Gebäudeteil 2 ist voll unterkellert; vorhanden sind dort Kellergeschoss, Erdgeschoss und vier Obergeschosse, wobei das 4. Obergeschoss in den Bauunterlagen als Dachgeschoss bezeichnet wird. Die übrigen Gebäudeteile sind eingeschossig, teils mit Dachgeschoss.

Im Kellergeschoss befinden sich unter anderem Wäscherei, Heizungs- und Blockheizkraftwerksräume, Werkstatt, Umkleiden, Kühlraum sowie mehrere Lagerräume. Das Erdgeschoss enthält Rezeption, drei Büros, sechs Funktionsräume, Küche mit Lager- und Kühlraum, Speisesaal, Aufenthaltsraum, Umkleideraum, WC-Räume sowie den Wohntrakt mit neun Doppelzimmern mit jeweils eigenem Bad, fünf Einzelzimmern und einem weiteren Doppelzimmer mit insgesamt drei Gemeinschaftsbädern, außerdem Teeküche, Dienstzimmer, Hygieneraum, Lagerraum und zwei Aufenthaltsräume. In den Obergeschossen 1 bis 3 sind je Etage elf Einzelzimmer mit fünf Bädern, zwei WC-Räume, Stationsbad, Hygieneraum, Küche, Aufenthaltsraum, Loggia und Flur vorhanden. Im 4. Obergeschoss liegen sieben Einzelzimmer mit eigenem Bad, ein Doppelzimmer mit eigenem Bad, zwei Einzelzimmer mit gemeinsamem Bad, ein WC-Raum, ein Hygieneraum und zwei Flure. Der ursprüngliche Heimcharakter mit überwiegend funktional gegliederten Wohn- und Gemeinschaftsbereichen ist weiterhin ablesbar.

Die Grundrissgestaltung ist auf gemeinschaftliches Wohnen mit zentralen Funktions- und Versorgungsbereichen ausgelegt. Die Belichtung ist aufgrund zahlreicher Fensteröffnungen und der Loggien grundsätzlich ordentlich, allerdings in Teilbereichen durch den baulichen Bestand, das Alter der Fenster und vorhandene Schäden beeinträchtigt. Der bauliche Zustand ist unterdurchschnittlich mit umfangreichen Baumängeln, Bauschäden und erheblichem Instandhaltungsstau. Festgestellt wurden unter anderem Feuchtigkeitseintritte, Schimmelbildung, unebene Fußböden, lose Bodenfliesen, beschädigte Fenster und Balkon- bzw. Balkontüren, schadhafte Fensterstürze, Korrosionsschäden an Leitungen, defekte Kühltechnik sowie außer Betrieb befindliche Personen-, Lasten- und Speisenaufzüge. Auch die technische Ausstattung ist teilweise mangelhaft, unter anderem mit defekten LAN-Anschlüssen, unzureichender elektrischer Auslegung in Bewohnerzimmern und außer Betrieb befindlicher Pflegerufanlage.

weitere Gebäude

Das weitere wertrelevante Gebäude ist ein ehemaliges Einfamilienhaus in Massivbauweise, ursprünglich ca. 1966 errichtet und ca. 1985 aufgestockt und saniert. Es verfügt über Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss und teilweises Kellergeschoss, mit ca. 178 m² Wohnfläche und ca. 26 m² Nutzfläche im Keller. Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss vier Zimmer, Küche, Bad, Speisekammer, Flur und Diele, im Dachgeschoss drei Zimmer, Bad, Flur und Loggia sowie im Kellergeschoss zwei Räume und Flur.

Der Grundriss entspricht einem klassischen Wohnhaus mit ausreichender Belichtung und Besonnung. Die Ausstattung ist einfach bis überwiegend mittel, der Zustand leicht unterdurchschnittlich. Festgestellt wurden insbesondere Wasserschäden bzw. Feuchtigkeitsspuren im Bereich der Decke des Erdgeschossbades, erneuerungsbedürftiger Bodenbelag der Loggia sowie ein Wasserfleck an der Decke eines Dachgeschossraums.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Größe von 7.146 m² und ist weitgehend eben. Es ist mit dem Wohnheim, dem Wohnhaus sowie ergänzenden Außenanlagen bebaut; Stellplätze, Zufahrten, Wege und Platzflächen sind großflächig befestigt, die übrigen Flächen überwiegend als Rasen mit einzelnen Gehölzen und kleineren Beetanlagen angelegt.

Der Zuschnitt ist für die vorhandene Nutzung geeignet und marktüblich. Neben den Hauptgebäuden sind ein nicht zugängliches Gartenhaus in Holzbauweise sowie eine Überdachung in Holzkonstruktion mit Betondachsteinen von ca. 15 m² vorhanden. Die Außenanlagen sind einfach gestaltet; festgestellt wurden kleinere Schäden und Unebenheiten. Das Grundstück ist über die anliegende Straße erschlossen; Beiträge für die vorhandenen Erschließungsanlagen fallen nach den vorliegenden Angaben nicht mehr an.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnheim zusammen mit dem Wohnhaus vermietet und wurde als Unterkunft für geflüchtete Menschen genutzt; zusätzlich bestand eine vermietete Mobilfunknutzung mit Antennenanlagen auf dem Objekt.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnheim mit Flachdächern auf Gebäuden 1 und 2 mit Folienabdichtung, Satteldächern auf Gebäuden 3 und 4 mit Tondachziegeln, Pultdächern auf Anbauten 6 bis 8 mit Tondachziegeln sowie weiterem Flachdachanbau; Wohnhaus mit Satteldach und Tondachziegeln, Dämmstandard mutmaßlich aus ca. 1985

• Heizung und Warmwasser: Wohnheim mit drei Gasthermen, Baujahr 2009, davon zwei in Betrieb; zwei Blockheizkraftwerke, Baujahr ca. 2009, außer Betrieb; Wärmeabgabe über teils Flachheizkörper, teils Rippenheizkörper. Wohnhaus beheizt über die Anlage des Wohnheims, ebenfalls mit Rippen- und Flachheizkörpern

• Elektroinstallation: übliche Elektroausstattung im Wohnhaus; im Wohnheim LAN-Anschlüsse außer Betrieb, hausinternes WLAN durch den Mieter, teilweise unzureichend bemessene Sicherungen in Bewohnerzimmern, unzureichende Steckdosen- und Lichtauslasszahl sowie teils fehlende Abdeckungen an Steckdosen und Schaltern

• Fenster: Wohnheim überwiegend Kunststofffenster mit Zweifachisolierverglasung aus den 1980er Jahren, teils 1990er/2000er Jahre, teilweise elektrische Außenjalousien, teils Holzfenster, im Keller teils Einfachverglasung, Dachflächenfenster mit Holzrahmen; Wohnhaus Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teils Vorsatz-Außenrollläden, überwiegend aus ca. 1985

• Sanitärausstattung: Wohnheim mit Personal-WCs im Erdgeschoss, in Wohnbereichen teils Einzelbäder je Zimmer, sonst gemeinschaftlich genutzte Sanitärbereiche für je zwei Zimmer mit WC und ebenerdiger Dusche; Waschbecken in den Wohnräumen, Sanitärobjekte teils erneuert. Wohnhaus mit Bad im Erdgeschoss mit Wanne, Stand-WC, Einzelwaschbecken, Handtuchheizkörper und Waschmaschinenanschluss sowie Bad im Dachgeschoss mit Dusche, Stand-WC und Einzelwaschbecken

Das Objekt liegt in Wittmund mit 20.773 Einwohnern im Landkreis Wittmund, Niedersachsen.

Es befindet sich zentrumsnah im Bereich Am Schützenplatz in einem Mischgebiet an einer Anliegerstraße. Aufgrund der Lage an einer Straße mit mittlerem Verkehrsaufkommen ist mit üblichem Verkehrslärm zu rechnen; zusätzlich ist gelegentlich Fluglärm des etwa 6 km südwestlich gelegenen Militärflugplatzes wahrnehmbar. Die Nachbarschaft ist durch gemischte Bebauung geprägt; die Wohnlage wurde insgesamt als mittel bis mäßig eingestuft.

Wittmund ist Mittelzentrum mit den entsprechenden Infrastruktureinrichtungen. Kindergärten sowie allgemein- und weiterbildende Schulen sind vorhanden; ebenso verschiedene Allgemeinmediziner, Fachärzte und ein Krankenhaus. Der Bahnhof Wittmund liegt in ca. 1,6 km Entfernung, Bundesstraßen in ca. 1 bis 2 km; ein Autobahnanschluss an die A 29 befindet sich in ca. 20 km Entfernung.

Das Grundstück ist weitgehend eben und für die vorhandene Bebauung ausreichend groß. Es umfasst befestigte Zufahrten, Stellplätze, Wege und Platzflächen sowie überwiegend Rasenflächen mit einzelnen Gehölzen und geringem Bewuchs.