Zwangsversteigerung ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle

Verkehrswert: 10.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine baufällige, ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle mit einem unterkellerten, zweigeschossigen Wohnhaus (ausgebautes Dachgeschoss), angebautem eingeschossigen Stall- und Scheunengebäude sowie Pultdachanbau. Baujahr ca. 1931.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag im Rahmen eines Ortstermins eingehend in Augenschein genommen. Eine Innenbesichtigung aller Gebäudeteile war möglich, da das Objekt unbewohnt ist. Die Bewertung basiert auf der tatsächlichen Besichtigung sowie den zugrunde gelegten baubehördlichen Unterlagen und Aufmaßen. Zerstörende Prüfungen und Funktionsprüfungen wurden nicht durchgeführt.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde um 1931 errichtet und ist zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und vollständigem Kellergeschoss. Es handelt sich um einen massiv errichteten Bau mit Trennwänden teils in Leichtbauweise. Die Fassade ist größtenteils mit Asbestzementplatten verkleidet, der Sockel verputzt und gestrichen. Die Decken bestehen über dem Keller aus Metallträgerkappen, ansonsten als Holzbalkendecken. Die Treppenanlage umfasst eine Betontreppe in den Keller, Holztreppen in die oberen Geschosse sowie eine Holzleiter zur nicht ausgebauten Dachspitze. Das Satteldach ist teils mit Asbestzement- und teils mit Schieferplatten eingedeckt und weist diverse Undichtigkeiten sowie weiteren Sanierungsbedarf auf.

Die Grundrissgestaltung verteilt sich auf vier Ebenen:

• Kellergeschoss: Flur, Keller, Heizungskeller, Tankraum

• Erdgeschoss: Wohnzimmer, Zimmer, Küche, Flur sowie Bad und WC (im Anbau des Stall-/Scheunengebäudes)

• Obergeschoss: Drei Zimmer, Flur, Bad und WC (ebenfalls im Anbau)

• Dachgeschoss: Zimmer, Küche, Flur; die Dachspitze ist unausgebaut.

Die Raumhöhen sind überwiegend als niedrig zu bewerten (Sanitärräume teils nur ca. 2,00 m, Keller ca. 1,89 m). Die Grundrisse sind verwinkelt, gefangene Räume kommen vor, die Gesamtaufteilung entspricht nicht mehr heutigen Wohnstandard. Die Belichtung wird als mäßig eingeschätzt.

Der bauliche Zustand des Wohnhauses ist erheblich vernachlässigt und baufällig: Es bestehen Schäden und Feuchtigkeit an Fassade, Sockel, Dach, Schornstein (Verdacht auf Versottung und Holzwurmbefall), am Mauerwerk, an den Decken sowie zahlreiche weitere Schäden (korrodierte Heizkörper, veraltete bzw. schadhafte Installationen, Feuchtigkeit und Schimmelbildung, abgängige Fenster und Türen). Die Grundrisseinteilung ist insgesamt veraltet und nicht mehr zeitgemäß.

Weitere Gebäude

Das angrenzende Stall- und Scheunengebäude ist teilmassiv und teils in Fachwerkkonstruktion ausgeführt, umfasst einen eingeschossigen, tlw. mit einem Pultdach angebauten Bereich sowie ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss. Die Dachdeckung besteht aus Asbestzement- und Schieferplatten, der Anbau ist mit Metalltrapezblechen eingedeckt. Der bauliche Zustand ist stark vernachlässigt, mit flächigen Schäden an Fassade, Dach, Fenstern und Türen sowie Holzwurmverdacht. Der Innenausbau umfasst teils Holzbalkenzwischendecken und Massivdecken; zusätzlich ist ein Partyraum und Hauswirtschaftsraum vorhanden. Die Sanitärräume des Wohnhauses sind als Einbauten im Stall-/Scheunentrakt untergebracht. Das Gebäude weist zahlreiche Feuchte- und Schimmelschäden auf.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Fläche von 518 m², annähernd rechteckigen Zuschnitt und ist geneigt. Es grenzt im Westen und Norden über etwa 43 m an die Straße "Zum Beilstein", im Süden über ca. 23 m an die "Dorfstraße", über die auch die Zuwegung erfolgt. Die Topografie ist geneigt, der Baugrund äußerlich unauffällig. Die baulichen Außenanlagen (Hoffläche, Einfriedung, Metallzaun, Begrenzungsmauer) befinden sich wie das gesamte Grundstück in einem verwilderten und stark beschädigten Zustand. Die Grundstücksbebauung ist charakterisiert durch das Wohnhaus und das Stall-/Scheunengebäude und weist keine relevanten Eintragungen im Altlasten- oder Baulastenverzeichnis auf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt unbewohnt und leerstehend. Eine gewerbliche Nutzung findet nicht statt.

• Dachform: Satteldach (Wohnhaus), Walmdach mit Pultdachanbau (Stall-/Scheune)

• Dacheindeckung: Asbestzementplatten, Schieferplatten, teils Metalltrapezblech (Anbau)

• Heizung: Ölbefeuerte Warmwasserzentralheizung (Bj. 1987) mit Stahlradiatoren und Thermostatventilen, Metallschweißtank (6.200 l), Anschluss für Festbrennstoffofen

• Warmwasser: Teilweise über die Ölheizung, teilweise über Elektroboiler/-durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: veraltet und in Teilen beschädigt

• Böden: Wechselnd gefliest, Holzdielen, Spanplatten, Kunststoffbodenbelag, Kellergeschoss mit Estrich

• Fenster: Isolierverglaste Kunststofffenster, Holzdachflächenfenster (zweifach verglast), Keller mit einfachverglasten Metallgitterfenstern; Fenster teilweise beschädigt und verwittert

• Sanitärausstattung: Einfache Sanitärräume mit WC, Handwaschbecken, Dusche, Badewanne, meist innenliegend und teilweise sehr niedrige Raumhöhen (ca. 2 m), Ausstattung überaltert und teilweise beschädigt

Bereborn, Landkreis Vulkaneifel, Rheinland-Pfalz. Die Ortsgemeinde hat ca. 120 Einwohner und gehört zur Verbandsgemeinde Kelberg (gesamt ca. 7.200 Einwohner).

Das Objekt liegt zwischen den Straßen "Zum Beilstein" (Anliegerstraße) und "Dorfstraße" (wenig befahrene Ortsdurchgangsstraße, Kreisstraße 90), in einer durch Einfamilienhäuser in offener Bauweise und (ehemalige) landwirtschaftliche Anwesen geprägten, noch durchschnittlichen Wohnlage. Die Nachbarschaft ist locker bebaut, gegenüber befindet sich eine Kapelle. Industrie- oder Gewerbeeinflüsse, erheblicher Verkehrslärm oder sonstige Beeinträchtigungen bestehen nicht. Ein Naturschutzgebiet oder Biotop ist nicht ausgewiesen.

Bildungseinrichtungen und Nahversorgung: Kindergarten und Grundschule in ca. 8 km Entfernung (Uersfeld), weitere Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in Kelberg (5 km), Daun (18 km) und Mayen (10 km). Busverbindung in 250 m Entfernung, Bahnhöfe in Mayen und Gerolstein (26 bzw. 29 km). Landhandelsgenossenschaften und Landmaschinenhändler im weiteren Umfeld.

Das Grundstück ist geneigt, nahezu rechteckig, mit einer Straßenfront von ca. 43 m an "Zum Beilstein" sowie ca. 23 m an die "Dorfstraße". Der Bewuchs ist als verwildert zu bezeichnen, die baulichen Außenanlagen sind in vernachlässigtem Zustand. Die Fläche ist an Wasser, Strom und Kanal angeschlossen. Zulässigkeit einer Neubebauung orientiert sich am § 34 BauGB (Nachbarbebauung/Mischgebiet).