Zwangsversteigerung Dreifamilienwohnhaus mit zwei Garagen

Verkehrswert: 620.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges, unterkellertes Dreifamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und zwei Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde innen und außen durch die Sachverständige besichtigt und konnte überwiegend eingesehen werden. Für nicht zugängliche Bereiche (z. B. Mansarden, Abseiten) wird angenommen, dass deren Zustand dem während der Besichtigung gewonnenen Eindruck entspricht; Mängel- und Schadensfreiheit wurde angenommen.

Gebäude

Das Objekt ist ein einseitig angebautes, zweigeschossiges Dreifamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und vollständiger Unterkellerung. Das Gebäude wurde 1981 errichtet. Der Dachgeschossausbau erfolgte vermutlich Mitte der 1980er Jahre zu Wohnzwecken. Die Wohnfläche liegt für das Erdgeschoss und Obergeschoss jeweils bei ca. 105 m² (inklusive Balkon bzw. Terrasse zu 50 %), für das Dachgeschoss bei ca. 76 m². Die Bruttogrundfläche beträgt insgesamt etwa 560 m².

Der Grundriss ist in allen Geschossen zweckmäßig gestaltet: Im Kellergeschoss befinden sich Nebenräume, ein Hobbyraum mit Gartenzugang und ein WC. Die jeweiligen Wohneinheiten bestehen aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Flur, Abstellraum sowie Balkon/Terrasse. Die Belichtung und Besonnung entsprechen üblichem Standard.

Das Wohnhaus ist massiv gebaut, mit einschaligem Mauerwerk ohne zusätzliche Außendämmung, Stahlbetondecken und einem Satteldach mit Betondachstein-Eindeckung. Dach und Fassade entsprechen gewöhnlichen Standards der Bauzeit. Größere bauliche Veränderungen fanden außer dem DG-Ausbau nicht statt, allgemeiner Modernisierungsbedarf besteht.

Das Gebäude befindet sich in einem überwiegend baujahresgemäßen Zustand mit geringfügigem Instandsetzungs- und allgemeinem Modernisierungsbedarf. Schäden gibt es vor allem am Fliesenbelag der Hauseingangstreppe sowie einen Sprung im Badfliesenbelag des Dachgeschosses. Besondere bauliche Elemente sind eine überdachte Terrasse, Markise, Balkon und Kelleraußentreppe.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich zudem zwei massive Einzelgaragen (Baujahr 1981), beide mit Flachdach und Stahlschwingtoren.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss eigengenutzt, während die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss mietvertraglich vermietet waren.

• Dachform und Dachdeckung: Sattel-/Giebeldach, Dachstein (Beton), Dachflächen bauzeittypisch gedämmt, Dachrinnen und Regenfallrohre aus Kupfer.

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung (Baujahr ca. 2001), Flachheizkörper mit Thermostatventilen, zentrale Warmwasserversorgung.

• Elektroinstallation: Bauzeittypisch, mittlere Ausstattung mit Lichtauslässen pro Raum, mehreren Steckdosen, Türöffner, Gegensprechanlage, Satellitenantenne, Zählerschrank, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter.

• Böden: Vermutlich schwimmender Estrich, überwiegend Fliesenbelag, teils Laminat (v. a. Obergeschoss), Nassbereiche gefliest.

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Dachflächenfenster aus Holz, Rollläden aus Kunststoff, Innenfensterbänke aus Marmor, Außenfensterbänke aus Naturstein.

• Sanitärausstattung: Badezimmer im EG und OG mit Badewanne, Stand-WC (Spülkasten), Doppelwaschbecken, Bidet, farbige Sanitärobjekte; Duschbäder mit Dusche (Kabine), WC, Waschbecken, elektrische Entlüftung, durchschnittliche Qualität, Bad im DG mit Eckdusche, wandhängendem WC, Waschbecken, elektrische Entlüftung, weiße Sanitärobjekte.

Mannheim (Ortsteil Käfertal), ca. 318.000 Einwohner, kreisfreie Stadt im Bundesland Baden-Württemberg. Käfertal selbst hat rund 34.000 Einwohner.

Mikrolage/Wohnlage:
Das Objekt befindet sich am nordöstlichen Stadtrand von Käfertal in einem reinen Wohngebiet. Die nähere Umgebung setzt sich aus überwiegend aufgelockerter, zwei- bis dreigeschossiger Wohnbebauung zusammen. Es handelt sich um eine gute Wohnlage mit positivem Image (Lageklasse 3 gemäß Gutachterausschuss). Beeinträchtigungen z. B. durch Lärm- oder Geruchsimmissionen sind nicht vorhanden. Das Grundstück liegt an einer Wohnsammelstraße, die Fahrbahn ist voll ausgebaut mit beidseitigen Gehwegen und Parkmöglichkeiten am Straßenrand.

Versorgung & Infrastruktur:
Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle, Straßenbahn), Schule und Kindergarten sind fußläufig gut erreichbar. Weiterführende Schulen, Ärzte, Freizeitanlagen, Geschäfte und alle übrigen Einrichtungen des täglichen Bedarfs finden sich im Stadtgebiet. Die Anbindung an Bundesstraßen (B36, B37, B38, B44), die A6 sowie den Hauptbahnhof ist gut, ebenso die Erreichbarkeit der Flughäfen Mannheim und Frankfurt.

Grundstück - Topografie, Zuschnitt, Bewuchs:
Das Grundstück ist flach und hat einen fast rechteckigen, leicht zugeschnittenen Zuschnitt (ca. 13 m Breite, ca. 30 m Tiefe, gesamt rd. 382 m²), als Eckgrundstück angelegt. Die Gartenfläche ist nach Osten ausgerichtet, eine Einfriedung ist durch einen Holzzaun gegeben. Der Grundstückszustand ist als baureifes Land zu bewerten und beitragsfrei. Keine Altlasten verzeichnet.

RA Meyer - Telefon: (0511) 95 63 1-0