Zwangsversteigerung Dreifamilienwohnhaus mit hofseitigem Anbau

Verkehrswert: 52.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Dreifamilienhaus mit hofseitigem Anbau und umfassendem Sanierungsstau; das Gebäude ist Teil einer Baudenkmalgruppe.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag vollständig innen besichtigt und anschließend vollständig von außen dokumentiert, auch mittels Drohnenaufnahmen. Die Bewertung stützt sich zudem auf Bauzeichnungen, Katasterunterlagen, Behördenauskünfte und weitere schriftlich eingeholte Objektunterlagen.

Gebäude

Das teilunterkellerte Dreifamilienwohnhaus steht in geschlossener Bauweise und wurde um 1900 errichtet; ein hofseitiger Anbau erfolgte 1978. Das Gebäude ist dreigeschossig ausgebildet und umfasst Teilkeller, Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss sowie ein teilausgebautes Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 337 m², die Wohn- und Nutzfläche insgesamt ca. 208 m². Vorhanden sind ein Gewölbekeller mit ca. 12 m² sowie drei Wohnebenen mit jeweils ca. 66 m² und ein ausgebautes Dachzimmer mit ca. 10 m².

Die Grundrisse sind als klassische, kleinteilige Wohnungszuschnitte mit jeweils zwei Wohnräumen, Flur, Küche und Bad angelegt. Im 1. Obergeschoss besteht zusätzlich ein separates WC. Das Dachgeschoss enthält lediglich ein einzelnes ausgebautes Zimmer. Die natürliche Belichtung wird als normal beschrieben; aufgrund der geschlossenen Altstadtbebauung und der ostseitigen Hoflage ist die Grundstücksausrichtung jedoch ungünstig. Der Zugang erfolgt straßenseitig, rückwärtig besteht ein kleiner Innenhof.

1978 wurde eine Grundmodernisierung mit Umbau durchgeführt; die letzten erkennbaren Modernisierungen stammen wohl aus den 1990er Jahren, insbesondere bei Fenstern und Heizung. Gleichwohl besteht ein erheblicher Reparatur- und umfassender Sanierungsstau. Besonders relevant sind lokale Dachundichtigkeiten, schadhafte hofseitige Fassadenplatten, ein unvollständig zurückgebauter Schornsteinkopf sowie allgemeine Verschleißerscheinungen in den leerstehenden Geschossen. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde deshalb nur noch mit 10 Jahren angesetzt.

Konstruktiv handelt es sich um eine Fachwerk- und Mauerwerkskonstruktion mit Naturstein- und Stahlbetonfundamenten, Holzbalkendecken über den Obergeschossen und einer Gewölbedecke über dem Keller. Straßenseitig zeigt sich eine noch ansehnliche Fachwerkfassade, hofseitig Eternitplatten. Das Objekt gehört nicht zu einem Einzeldenkmal, ist jedoch Bestandteil einer Baudenkmalgruppe.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das 1. Obergeschoss zu Wohnzwecken genutzt; Erdgeschoss, 2. Obergeschoss und das Dachzimmer standen leer.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit hofseitiger Pultdachgaube; veraltete Tonziegeldeckung mit lokalen Undichtigkeiten, Anbau laut Fotodokumentation mit bituminösem Flachdach

• Heizung/Warmwasser: ca. 30 Jahre alte Gaszentralheizung mit Plattenheizkörpern; Gas-Warmwasserspeicher mit integriertem Gasbrenner

• Elektroinstallation: insgesamt veraltetes Leitungs- und Schaltersystem, modernisierungsbedürftig; teils modernisierte Hauselektrik

• Fenster: zweifachverglaste Kunststofffenster, überwiegend aus den 1990er Jahren und teils älter

• Sanitär: Duschbad im 2. Obergeschoss; Bad mit Badewanne sowie separates WC mit Waschbecken im 1. Obergeschoss; WC mit Waschbecken im Erdgeschoss, Ausstattung dort etwa 40 Jahre alt

Duderstadt ist eine Kleinstadt mit rund 22.000 Einwohnern im Landkreis Göttingen in Niedersachsen. Das Objekt liegt in der historischen Altstadt von Duderstadt.

Die Mikrolage ist zentrumsnah innerhalb des historischen Stadtkerns in einer städtischen Wohn- und Geschäftslage mit guter Lauflagefrequenz. Das Umfeld ist durch dicht geschlossene, traufständige Fachwerkhäuser des 17. bis 19. Jahrhunderts mit Mischnutzungen aus Wohnen, kleinteiligem Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen geprägt. Das Grundstück liegt an einer zweispurig asphaltierten Sammelstraße mit beidseitigen Parkstreifen und Gehwegen.

Einzelhandel, Schulen, Kindertagesstätten, Ärzte, Krankenhaus und Verwaltungseinrichtungen sind in Duderstadt vorhanden und vom Objekt aus teils fußläufig erreichbar. Die überörtliche Anbindung erfolgt über die Bundesstraße 247 mit Anschluss an die A 38 sowie über Göttingen an die A 7. Der öffentliche Nahverkehr wird durch Regionalbusse sichergestellt; der nächstgelegene Bahnhof mit Fernverkehrsanschluss befindet sich in Göttingen.

Das Grundstück ist 130 m² groß, nahezu rechteckig zugeschnitten und altstadttypisch schmal parzelliert. Es ist eben, straßenseitig geschlossen bebaut und verfügt rückwärtig über einen kleinen Innenhof sowie eine überdachte Freifläche. Die Ausrichtung ist ungünstig mit ostseitigem Hof und westseitigem Eingangsbereich; die Zuwegung ist mit Gehwegplatten befestigt, hinzu kommen eine Betontreppe am Hauseingang und eine befestigte Hoffläche von ca. 24 m².